業(yè)主提價(jià) 二手房購(gòu)買(mǎi)力下降

限購(gòu)、認(rèn)房又認(rèn)貸，嚴(yán)厲控制下，樓市成交的回暖變得十分脆弱，一旦賣(mài)房者重拾自信，開(kāi)啟漲價(jià)預(yù)期，原先積累的回暖能量便會(huì)立馬消散。

進(jìn)入7月以來(lái)，鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的每日二手房簽約成交量出現(xiàn)了明顯下降，多個(gè)工作日的簽約成交不足200套，二手房交易似乎在沖頂后重新進(jìn)入下行趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房網(wǎng)簽超過(guò)1.8萬(wàn)套，算上休息日，平均單日網(wǎng)簽也超過(guò)580套，遠(yuǎn)高于目前的二手房成交量。為何會(huì)出現(xiàn)這樣的反差呢？貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為，隨著這幾個(gè)月二手房業(yè)主的提價(jià)，在信貸政策依舊嚴(yán)格的背景下，北京樓市的購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)難以為繼，市場(chǎng)面臨自發(fā)向下和信貸收緊的雙重壓力，二手房或?qū)⑦M(jìn)入下行周期。

購(gòu)買(mǎi)力難以跟上　市場(chǎng)已經(jīng)“外強(qiáng)中干”

伴隨著成交量的下滑，北京的二手房成交均價(jià)這幾個(gè)月一直在上升。鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年2月份北京鏈家二手房的平均成交價(jià)格為5.9萬(wàn)元/平方米，3月份升至6萬(wàn)元/平方米以上，隨后每個(gè)月都有小幅提升，到了6月份已經(jīng)升至6.2萬(wàn)元/平方米，幾個(gè)月來(lái)均價(jià)上漲近2000元/平方米。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)告訴北青報(bào)記者，根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，按照正常的收入水平，2017年北京首次購(gòu)房者攢夠首付的年限已達(dá)到23年左右，深圳也達(dá)到18年左右。

房?jī)r(jià)的上漲帶來(lái)居民支付能力的不足，相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越弱。以北京為例，對(duì)于剛需而言攢夠首付所需的時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，市場(chǎng)的支撐力度明顯趨弱。

對(duì)于房?jī)r(jià)絕對(duì)水平較高的城市而言，目前市場(chǎng)以換房為主，但是大部分城市都處在“認(rèn)房認(rèn)貸”的環(huán)境中，換房杠桿空間小、難度大。

許小樂(lè)舉例道，以北京為例，目前換房標(biāo)的套均總價(jià)650萬(wàn)，平均貸款額度154萬(wàn)，相當(dāng)于換房首付500萬(wàn)，難度不低，短期內(nèi)難以釋放，改善需求呈現(xiàn)“有意愿、沒(méi)能力”狀態(tài)，部分換房呈現(xiàn)明顯的妥協(xié)性，市場(chǎng)的支撐力度明顯不足。

市場(chǎng)面臨自發(fā)向下和信貸收緊的雙重壓力

在經(jīng)歷了連續(xù)幾個(gè)月的成交回暖后，許多優(yōu)質(zhì)房源被消化掉了，導(dǎo)致剩下多是價(jià)格較高，戶(hù)型較差的房源，市場(chǎng)也開(kāi)始面臨下行的壓力。

除市場(chǎng)內(nèi)生因素之外，信貸這一外生因素也在持續(xù)收緊。2018年第二季度重點(diǎn)城市首套房利率以上浮10%和15%為主，上浮20%及以上的城市數(shù)量明顯增加，16個(gè)重點(diǎn)城市中有9個(gè)城市較一季度大幅度上浮。在“去杠桿”的大環(huán)境下，越來(lái)越多的鏈家經(jīng)紀(jì)人（71.3%）預(yù)期第三季度房貸利率會(huì)繼續(xù)上浮，上浮預(yù)期較二季度更強(qiáng)。

許小樂(lè)認(rèn)為，市場(chǎng)正在面臨真正的下行周期，不符合未來(lái)趨勢(shì)的區(qū)域/產(chǎn)品將最先接受市場(chǎng)考驗(yàn)。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉則分析表示，在政策的平衡下，下半年全國(guó)樓市仍將趨于平穩(wěn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)不會(huì)太大。結(jié)合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及中美貿(mào)易戰(zhàn)等國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，下半年貨幣政策的操作將較為困難。未來(lái)央行或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)利率，通過(guò)定向調(diào)整、精準(zhǔn)導(dǎo)入來(lái)釋放流動(dòng)性，以滿足剛需的資金要求。

當(dāng)前一線城市調(diào)控既是全國(guó)范圍內(nèi)最嚴(yán)，也是史上最嚴(yán)，所以未來(lái)房?jī)r(jià)整體趨于平穩(wěn)；三四線城市政策正在趨緊，自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，缺乏人口吸引力，未來(lái)房?jī)r(jià)上行空間較?。幌啾扔谝痪€及三四線，二線城市會(huì)承接更多的人口、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來(lái)房?jī)r(jià)的上行壓力比一線及三四線更大。

文/本報(bào)記者　李桁