行業(yè)指導亟待加強

記者了解到，類似“撤場”物業(yè)企業(yè)“賴著不走”的糾紛，頻頻出現(xiàn)在大中城市物業(yè)糾紛中，其中凸顯了物業(yè)管理行業(yè)自律的缺乏、物業(yè)管理部門管理手段缺失的短板。

實際上，相關法律法規(guī)對此規(guī)定不可謂不全面?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定，物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作?！督K省物業(yè)管理條例》也對物業(yè)交接的具體內容和要求作了進一步的規(guī)定。

2016年7月1日起施行的《南京市住宅物業(yè)管理條例》，詳細明確了市、區(qū)、街道(鎮(zhèn))三級物業(yè)管理部門職責。其中要求建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，對包括在物業(yè)服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，在撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的物業(yè)企業(yè)定性為嚴重失信行為，明確二年內不得在本市申報各類物業(yè)服務示范項目，在失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明。

然而，記者卻了解到，基于行業(yè)管理的“慣性”，相關地方性法規(guī)的落實情況不盡如人意。

2016年10月底，江寧區(qū)東山街道金陵天成小區(qū)物業(yè)公司合同到期，業(yè)委會召開業(yè)主大會重新選聘了另一家物業(yè)公司，引發(fā)老物業(yè)錦江物業(yè)江寧分公司負責人不滿，其間該負責人帶人將業(yè)委會委員一輛汽車砸個稀爛，案件很快破獲，相關人員被判刑。

物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾進一步激化后，雖然業(yè)主大會授權業(yè)委會與新公司簽訂合同，但錦江物業(yè)公司卻堅決不撤出。2017年2月27日，業(yè)委會將錦江物業(yè)告上法庭。相關案件在法院還沒有裁決情況下，2017年5月3日晚，該小區(qū)業(yè)委會一名負責人在途經物業(yè)公司門口時被打傷，案件尚在處理中，錦江物業(yè)公司在合同到期半年多后卻依然管理著該小區(qū)。

化解糾紛需多措并舉

南京市中院民四庭的報告建議，業(yè)委會應在其職權范圍內依法履職，不能超越業(yè)主大會賦予的職權，侵害業(yè)主的合法權益，應當加強自身管理，對于業(yè)主委員會決議的程序、業(yè)主委員會公章的使用等作出明確規(guī)定。物業(yè)服務企業(yè)不能錯位定性為“小區(qū)的占有者”，而應當將提高物業(yè)服務質量和水平、公開陽光透明服務作為企業(yè)“生命線”，同時也應正確對待被解聘的情況，嚴格遵守法律規(guī)定履行好物業(yè)交接義務。

報告還建議，政府相關部門、社區(qū)居委會、物業(yè)服務行業(yè)自律組織應加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導協(xié)調，有關政府部門應盡快建立物業(yè)服務質量的第三方評估機制，便于各方主體對物業(yè)服務質量進行公平、合理的評判。同時應加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督檢查，加大對物業(yè)管理違規(guī)違法行為，特別是物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)撤出、拒不撤出等行為的處罰力度，保證小區(qū)物業(yè)服務順利銜接。

“大中城市物業(yè)糾紛頻現(xiàn)，地方政府管理部門和司法機關不能漠視，應當將建立和諧、規(guī)范、公開、透明的物業(yè)管理機制作為城市治理的重要方面，對其中難以承接監(jiān)督管理職責的權力進行重新配置和調整，并加強物業(yè)管理的制度機制創(chuàng)新，更好惠及民生?！毕嚓P法律專家建議，行政主管部門應該對業(yè)主自治活動加強指導和協(xié)助，推動小區(qū)民主法治建設，建立完善的物業(yè)矛盾糾紛協(xié)調處理機制，從根本上化解物業(yè)糾紛劇增這一“城市病”帶來的社會治理難題。

記者了解到，今年4月11日，江蘇省高級人民法院、省綜治辦、省公安廳、省住建廳、省司法廳聯(lián)合出臺了《關于建立健全物業(yè)糾紛多元化解機制的指導意見》，明確將通過多部門協(xié)作配合，完善訴訟與非訴訟相銜接的物業(yè)糾紛多元化解機制，提升依法化解物業(yè)糾紛水平。要求到2018年，實現(xiàn)縣(市、區(qū))、街道、社區(qū)(村居)物業(yè)糾紛聯(lián)動調解組織體系全覆蓋，提升人民調解專業(yè)化、職業(yè)化和規(guī)范化水平，將物業(yè)糾紛預防化解從政府主導逐漸過渡到社會自治模式，并突出強調物業(yè)管理行政主管部門加大對物業(yè)管理活動的行業(yè)監(jiān)管力度，從源頭上預防和減少物業(yè)糾紛。

記者 丁國鋒