9、 債務(wù)和房地產(chǎn)的本質(zhì)都在于要素錯(cuò)配

本文的核心結(jié)論是中國(guó)房地產(chǎn)的主要問(wèn)題并不是泡沫，造成高房?jī)r(jià)和高庫(kù)存并存的主因是土地的供需錯(cuò)配，而背后又是中國(guó)特有的土地制度。由于存在政府的調(diào)控，樓市崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)并不大，但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)帶來(lái)了諸多的負(fù)面影響，不僅惡化了財(cái)富分配，也降低了中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的潛在增長(zhǎng)率。

事實(shí)上，房地產(chǎn)和另一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題債務(wù)一樣，具有深刻的歷史和制度背景，反映了中國(guó)經(jīng)濟(jì)深層次的問(wèn)題。一個(gè)認(rèn)識(shí)的誤區(qū)是將中國(guó)的債務(wù)和房地產(chǎn)問(wèn)題同發(fā)達(dá)國(guó)家相類比，認(rèn)為主要風(fēng)險(xiǎn)在于債務(wù)危機(jī)和房地產(chǎn)泡沫的破滅。但我們認(rèn)為，出現(xiàn)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)不大，債務(wù)和房地產(chǎn)真正問(wèn)題在于背后反應(yīng)了生產(chǎn)要素錯(cuò)配，這種錯(cuò)配會(huì)大幅降低中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力，這才是最大的風(fēng)險(xiǎn)所在。

換句話說(shuō)，將中國(guó)的債務(wù)和房地產(chǎn)問(wèn)題和美國(guó)的類似問(wèn)題相提并論，就好像兩個(gè)人都發(fā)燒，但一個(gè)是因?yàn)榉窝祝硪粋€(gè)是由于傷口感染。如果只看體溫高低，把傷口感染當(dāng)作肺炎一樣治；或者只顧把體溫降下去，不管發(fā)燒的真實(shí)病因，都無(wú)法解決問(wèn)題。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去15年能夠?qū)崿F(xiàn)大幅趕超，要素配置的改善是最主要的原因。全球化的大浪使得數(shù)億農(nóng)民離開(kāi)農(nóng)業(yè)，進(jìn)入工業(yè)和服務(wù)業(yè)，這種部門(mén)之間的勞動(dòng)力重新配置大幅提高了生產(chǎn)效率。但是，最關(guān)鍵的生產(chǎn)要素，包括資本，土地，勞動(dòng)力，目前仍然存在著嚴(yán)重的錯(cuò)配。

中國(guó)的債務(wù)問(wèn)題本質(zhì)是資本的錯(cuò)配。在“中國(guó)債務(wù)虛與實(shí)”中，我們談到中國(guó)債務(wù)主要是國(guó)有部門(mén)的問(wèn)題。在企業(yè)債務(wù)中，國(guó)有企業(yè)的債務(wù)占到6成以上。國(guó)有企業(yè)債務(wù)加上政府債務(wù)，占到中國(guó)總債務(wù)的65%。由于債主也是國(guó)有銀行為主，再加上政府的干預(yù)能力很強(qiáng)，短期爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的可能不大。但是，對(duì)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)度關(guān)注，可能會(huì)忽略債務(wù)背后更深層次的問(wèn)題，也就是資本在國(guó)有和民營(yíng)之間的錯(cuò)配。一個(gè)表現(xiàn)就是中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的規(guī)模有限。在2015年財(cái)富500強(qiáng)中，有94家中國(guó)企業(yè)入選，僅次于美國(guó)的128家。但美國(guó)公司基本都是民企，而中國(guó)的94家企業(yè)中僅有9家民企。如果不解決債務(wù)背后的體制問(wèn)題，光通過(guò)一些財(cái)務(wù)手段降低賬面?zhèn)鶆?wù)，并不能真正達(dá)到去杠桿的目的。

而房地產(chǎn)市場(chǎng)則是土地的錯(cuò)配。一方面人口流入的大城市保留大量耕地，造成房?jī)r(jià)高企。而另一方面人口流出的城市建造了大量住宅，造成庫(kù)存堆積。將一線城市的房?jī)r(jià)大漲，同其他國(guó)家歷史上的房地產(chǎn)泡沫對(duì)比，無(wú)疑忽略了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在供給端的巨大問(wèn)題，并對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)產(chǎn)生誤判。

最后，戶籍和土地制度也造成了勞動(dòng)力的錯(cuò)配。這既存在于城鄉(xiāng)之間：雖然農(nóng)業(yè)占中國(guó)經(jīng)濟(jì)的比重已經(jīng)低于10%，仍有超過(guò)40%的人口住在農(nóng)村；也存在于城市之間，原因正是上面提到的土地錯(cuò)配。

因此，將中國(guó)經(jīng)濟(jì)同日本90年代簡(jiǎn)單類比，認(rèn)為中國(guó)將面臨“失去的二十年”，這種比較并不準(zhǔn)確。日本90年代并不存在如此巨大的土地，資本和勞動(dòng)力的錯(cuò)配，當(dāng)然也不存在由于糾正這些錯(cuò)配帶來(lái)的增長(zhǎng)潛力。但中國(guó)能否釋放這些潛力，關(guān)鍵在于改革。真正解決中國(guó)的債務(wù)問(wèn)題，主要在于國(guó)企改革，改變資本在國(guó)有和民營(yíng)之間錯(cuò)配。而真正解決房地產(chǎn)的問(wèn)題，主要在于土地戶籍以及相關(guān)的財(cái)稅改革，讓土地的城鎮(zhèn)化跟隨人的城鎮(zhèn)化，而不是相反。在這個(gè)意義，債務(wù)和房地產(chǎn)作為近年來(lái)最受關(guān)注的兩大問(wèn)題，既體現(xiàn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)深層次的體制問(wèn)題，也蘊(yùn)含了解決這些問(wèn)題的抓手。

（胡偉俊是麥格理集團(tuán)首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，本文編譯自發(fā)表于10月14日的英文報(bào)告）