3、 關(guān)于房價的其它解釋

關(guān)于房價還存在著其它的解釋，例如貨幣超發(fā)或者人口結(jié)構(gòu)。這些解釋都有其合理的部分，但是相對于土地的地區(qū)供需錯配，都是相對次要的。

例如，貨幣超發(fā)無法解釋中國大多數(shù)城市的房價漲幅非常有限。而且，金融危機(jī)之后，全世界央行都通過貨幣寬松刺激經(jīng)濟(jì)，但大多數(shù)國家的房價并沒有出現(xiàn)如中國一線城市這樣的大幅上漲。此外，香港由于匯率同美元掛鉤，沒有獨(dú)立的貨幣政策。但房價仍然長年很高，所以關(guān)鍵還是供應(yīng)問題。

事實(shí)上，房價和貨幣是互為因果的。很多人覺得政府刺激樓市，就是央行嘩嘩開動印鈔機(jī)，老百姓手上錢多了，就把房價買上去了。其實(shí)，更加符合現(xiàn)實(shí)的描述是，樓市升溫，房地產(chǎn)成交量上漲，導(dǎo)致房貸上升。當(dāng)這些房貸被開發(fā)商或賣房人存到銀行后，就變成了存款，而存款就是貨幣。另外，房價的上漲，會導(dǎo)致了房產(chǎn)和土地作為抵押品的價值上漲，從而可以撬動更多的貸款，這些貸款最后也變成存款。

換句話說，樓市火爆導(dǎo)致了貨幣增速的加快。所以，不能因?yàn)樨泿藕头績r高度相關(guān)，就認(rèn)為是貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價上升。反而更應(yīng)該問，中國樓市的火爆為什么屢澆不滅？答案正是供需錯配。這也是為什么世界上其它央行也放松貨幣，但房價上升遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于中國的原因。

至于人口結(jié)構(gòu)這樣的慢變量，在發(fā)達(dá)國家和房價都不是簡單的一一對應(yīng)，日本90年代房價下跌和美國00年后的房價上漲，和人口關(guān)系都不大。至于象中國這樣處于劇烈的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的國家，人口的影響就更加模糊。中國勞動人口（15-59歲）在2010年左右就已見頂，但之后房地產(chǎn)市場仍經(jīng)歷了兩輪周期。上海2015年人口是下降的，但2016年卻經(jīng)歷了房價的大幅上漲。而且，全國層面人口結(jié)構(gòu)的變化，也無法解釋中國房地產(chǎn)市場為何變得如此兩極分化。

而且，中國的人口流動遠(yuǎn)未完成。由于現(xiàn)存的戶籍和土地制度，雖然農(nóng)業(yè)只占中國經(jīng)濟(jì)9%，但農(nóng)村人口仍占中國人口的44%。目前以常住人口計算的城鎮(zhèn)化率僅56%，而以戶籍計算的僅40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于歐美和東亞國家超過80%的城鎮(zhèn)化率。同時，中國城市人口內(nèi)部的遷徙也遠(yuǎn)未結(jié)束，由于長期計劃經(jīng)濟(jì)的影響，中國一直存在大城市太小，小城市太大的問題。一線城市如北京上海的居民占全國人口的比例，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于大多數(shù)國際的一線城市。同時，地區(qū)和城鄉(xiāng)之間的收入差距之大，也是國際少見的。所以，人口將繼續(xù)向大城市及其周邊城市流動，甚至在每個省內(nèi)部，人口也正在向省內(nèi)的一線城市集中，像河南，遼寧和安徽這樣的人口大省，過去五年省會人口的增加都超過了整個省的人口增加。