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中國房地產是不是泡沫？

2016年11月08日 18:52 | 來源：陸家嘴金融

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一線城市的問題在于供給遠遠小于需求。由供應不足帶來的房價高企，很難說是泡沫，更談不上會破裂。

中國房地產是不是泡沫

談到中國房地產，許多人的第一反應就是泡沫。以中國之大，在個別城市出現樓市泡沫當然是可能的。但如果把整個中國房地產市場看作泡沫，則無法解釋三個非常顯著的事實。

首先，如果房價上漲是由于寬松貨幣所導致泡沫現象，那么我們應該看到房價在大多數城市普遍上漲。事實上，中國房地產市場是個兩極分化非常嚴重的的市場。一些城市如北京上海的房價漲幅確實非常大。但是大部分城市的房價，過去幾年的累計漲幅其實非常有限。根據搜房的百城指數，中國最大的100個城市里，有62個城市今年9月的房價水平比2013年9月時要低。只有17個城市的房價比三年前高20%以上，而這17個城市去年只占全國商品房銷售面積的16%左右。換句話說，房價長期大幅上漲，并不是一個全國性的現象。

第二，在大多數市場泡沫中，基本面越差的資產往往價格上漲越多。因為泡沫中的交易主要為了短期買賣而不是長期持有，所以基本面是相對次要的。但上述提到的17個城市，13個城市分布在中國三大城市群，包括珠三角（深圳、珠海、惠州、東莞、中山），京津冀（北京、保定、廊坊、石家莊、天津）以及長三角（上海、昆山、蘇州），剩下四個是地區(qū)性中心城市（廈門、南京、合肥和武漢）。換言之，這17個城市都有因人口集聚或中心城市外溢所帶來的基本面支持，這和股市泡沫中，往往越是沒有基本面支持的垃圾股漲的越多不同。

第三，中國房價上漲的分布越來越極端。在上一輪房價上行周期中，大多數城市的房價漲幅居中，漲很多或者很少的城市是少數，整體漲幅呈鐘形分布。但是這一輪房價上行周期中，兩級分化極其嚴重。同樣以搜房統計的100個城市來說，2016年9月的房價和12個月前相比，有22個城市房價超過15%，個別城市甚至超過40%。但同時也有63個城市上漲小于5%。漲幅分布從上輪的兩頭低中間高，變成了兩頭高中間低。泡沫理論同樣無法解釋房價漲幅的分布在最近兩輪周期中的變化。

編輯：梁霄

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關鍵詞：房價中國城市土地房地產