背后：政府推動投資

　　實際上，據(jù)記者了解，2010年海南國際旅游島獲批，旅游產(chǎn)業(yè)沒有發(fā)生實質(zhì)性變化，但促進了房地產(chǎn)和高檔酒店的爆發(fā)式增長。

　　海南省一位不愿具名的政府人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，當?shù)卣蔷频晖顿Y熱潮背后的推手。

　　2010年初，國務(wù)院《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》公布，海南國際旅游島正式上升為“國家戰(zhàn)略”，嗅覺敏銳的開發(fā)商們攜資本來到這座熱帶海島。

　　吸引更多外地人來此度假，這其中既有機遇，亦有難題。王健生告訴記者，政府現(xiàn)在并不推崇過去一波行情里的旅游地產(chǎn)，不少開發(fā)商一次性獲利后就離開了海南。

　　海南當?shù)卣部吹搅朔康禺a(chǎn)超速發(fā)展的弊端，已經(jīng)著手對島內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)做出一些限制，包括“沿海區(qū)域自平均大潮高潮線起向陸地延伸最少200米范圍內(nèi)不得建設(shè)房地產(chǎn)項目”；“適當降低純商品住房開發(fā)的比例”等。2014年，海南省政府再次強調(diào)，降低普通商品住房比例，優(yōu)化酒店業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展高端經(jīng)營性地產(chǎn)。

　　上述不愿具名的政府人士還談到，現(xiàn)在政府已經(jīng)不允許開發(fā)商直接開發(fā)商品房，會在土地規(guī)劃中要求附帶建設(shè)酒店等配套設(shè)施。“對政府來說，開發(fā)商品房是一次性稅收，建酒店就是長期收入了，這筆買賣比較劃算，一家有400間客房的五星級酒店每年交稅可以達到2000萬元。”

　　王健生也坦言，政府把稀缺的度假公共資源變成私屬資源是一大誤區(qū)。國際上成熟的規(guī)劃一般是公共的海灘，然后有一個公共的長廊、綠化帶，然后是馬路，地方特色的酒店群落，然后是交通主干道，再往后才是房地產(chǎn)。縱向是主題街區(qū)，街區(qū)內(nèi)有很多通道，里面有酒吧、餐飲、購物店或者畫廊。

　　但在海南，開發(fā)商建酒店卻是“醉翁之意不在酒”。一位長期關(guān)注海南旅游生態(tài)發(fā)展的行業(yè)人士分析稱，不少開發(fā)商只把高端酒店當做住宅商品房的配套，按照地產(chǎn)思維開發(fā)酒店，不按市場規(guī)律出招。“旅游投資屬于細水長流，房地產(chǎn)是一次性投資、賺快錢，兩者比起來開發(fā)商更愿意后者。”

　　而在酒店經(jīng)營上，開發(fā)商也不會動那么多心思。該行業(yè)人士強調(diào)，由于酒店投資方與經(jīng)營方分離，投資方往往對酒店的現(xiàn)金流不感冒，不會根據(jù)市場供求調(diào)整酒店房間定價，因此不少酒店時常在淡季出現(xiàn)價格高、入住率不高的情況。與周邊的東南亞國家相比，海南沒有廉價航空，進出港交通成本高，如果沒有大力宣傳促銷，很難在競爭中取勝。長此以往，在一些偏遠地帶的海灣，酒店入住率基本不足三成。

　　在海南生活多年的韓女士也表示，三亞周邊不少海灣已經(jīng)被一些私人老板承包用來開發(fā)，海邊濕氣重，即便是歐式風格的高端酒店建好不到一年時間，長期腐蝕也會導(dǎo)致外墻脫落、室內(nèi)長滿霉斑。“這些酒店建得光鮮亮麗，但平時幾乎沒什么人住。”