成交低迷 庫存積壓

　　北京樓市短期難有改善

　　北京樓市仍處于調(diào)整期。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至5月25日，北京住宅庫存達到7.5萬套，創(chuàng)去年1月份以來新高。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅周成交量已連續(xù)兩個月處于8000套以下水平，市場低迷。業(yè)內(nèi)人士認為，盡管不會出現(xiàn)房價大幅下跌的局面，但北京樓市下半年難有明顯改善，全年或維持相對低迷的狀態(tài)。

　　下月新盤料扎堆入市

　　今年以來，北京住宅庫存不斷上升，房企銷售壓力增加。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至5月25日，北京期房住宅庫存40771套，現(xiàn)房住宅庫存34296套，合計達到75067套。

　　一邊是不斷上升的庫存，一邊是市場觀望情緒蔓延。為加快消化庫存，4月以來，房企明顯加大了促銷力度，繼推出特價房后，“零首付”、“一成首付”等分期首付再現(xiàn)京城，甚至有項目選擇在凌晨開盤，以期實現(xiàn)差異化競爭。

　　5月25日凌晨，京投銀泰·公園悅府一期在文津國際酒店開盤，房源一共有452套，吸引了千余名購房者參與搖號認購。當天該項目去化達到七成左右。在價格方面，該項目每平方米29400元的均價與周邊二手房價格相當。業(yè)內(nèi)人士認為，這種促銷手段無疑是為了爭奪更多有效客源，開發(fā)商“落袋為安”的訴求不言而喻。

　　此外，房企推盤速度也在不斷加快。5月，北京入市新盤達到19個，合計供應(yīng)住宅套數(shù)為7980套。今年以來，北京入市項目累計達到90個，入市房源合計高達28544套。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預期在6月上市的項目達到35個，依然維持高位，住宅供應(yīng)量將再次明顯上漲。“6月作為上半年最后一個月，很多企業(yè)都會在本月增加開盤量，包括金隅兩個自住房項目也有可能在6月上市。”北京中原地產(chǎn)分析師張大偉說。

　　一位上市房企的高管向中國證券報記者透露，中期業(yè)績考核即將來臨，但今年的市場情況遜于去年，不少房企的中期銷售目標難以完成，因此6月降價跑量的企業(yè)會更多。

　　二手房價格下跌明顯

　　相比新房市場，北京二手房市場更是“慘不忍睹”。今年以來，北京二手房市場已連續(xù)5個月量價齊跌。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，5月北京二手房成交量共計6355套，環(huán)比下降16.55%。今年4月、5月的成交量降到8000套以下，明顯低于去年底成交水平。一般北京二手住宅月度成交量降到8000套以下，市場進入較為低迷的階段。

　　二手房價格下跌也較明顯。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，5月北京市二手住宅成交價格為27332元/平方米，這與4月底的均價30728元/平方米相比下跌了11.05%。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭認為，目前市場呈現(xiàn)出兩個明顯特征：一是剛需和改善型需求集中的近郊區(qū)域，如通州、大興、房山、昌平四大郊區(qū)成交量下降明顯；二是城區(qū)以及大戶型均價降幅和議價空間增大。

　　北京樓市基本以剛需首套和普通改善性需求為主。在市場下行態(tài)勢下，這些購房群體對價格敏感度較高，易進入深度觀望，且對市場整體影響較大。對業(yè)主而言，特別是換房以及套現(xiàn)的業(yè)主來說，短期完成交易的難度明顯上漲。北京樓市調(diào)控政策尚無放松的可能，市場有可能逐漸進入下行周期。

　　不過，張旭表示，市場在進入周期波動的同時，也會通過自身價格機制進行調(diào)整，潛在數(shù)量龐大的剛性需求會適時入市。因此，從長期看，北京二手住宅市場不會有大幅“滑坡”的風險。（□本報記者 姚軒杰）

　　廣州萬科樓盤直降三成

　　廣州開發(fā)商以價換量的趨勢似乎已經(jīng)難以阻擋。5月24日，位于廣州番禺興南大道的剛需大盤萬科歐泊推出204套洋房，銷售均價約為15000至16800元/平方米。而根據(jù)房博士數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，萬科歐泊最近一個月的網(wǎng)簽均價為21092元/平方米，此次售價較前期降幅接近30%。

　　年初，同樣位于廣州番禺區(qū)的敏捷華美國際，售價從2013年底的16000至18000元/平方米，降至13000到15000元/平方米。近期該樓盤價格又有下降趨勢。時代地產(chǎn)也在2月推出了旗下廣州時代外灘、時代南灣、時代花生II等六個樓盤全線8.8折的優(yōu)惠。保利地產(chǎn)旗下個別樓盤則推出一成首付的優(yōu)惠活動。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，目前大幅降價的樓盤還只是個別現(xiàn)象，大部分樓盤仍采取一口價、節(jié)日促銷等方式來推盤。不過，一旦這種方式不能支持成交量上升，開發(fā)商就會采取降價方式，降價幅度可能在10%至15%之間。

　　26日廣州市國土房管局公布了4月新房市場運行情況，新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價達15443元/平方米，環(huán)比今年3月略漲1.5%，再度刷新歷史新高。不過，實際上越秀、荔灣、海珠、白云、番禺、南沙和蘿崗等多個區(qū)域的新房價格環(huán)比均出現(xiàn)下降。業(yè)內(nèi)人士分析，成交均價的上漲主要是由于廣州樓盤限價有所松綁、高端樓盤成交多導致均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，3月首度攀上2萬元/平方米關(guān)口的廣州十區(qū)新房價格，4月下降了1297元/平方米，回到18830元/平方米的水平，降幅6.4%。而中心六區(qū)新房均價也下降了680元/平方米，降幅2.4%，為28182元/平方米。

　　“目前大部分開發(fā)商還處在觀望狀態(tài)，看政策是否會松綁，看商業(yè)銀行的貸款是否會放松，如果這兩個條件都兌現(xiàn)，那么成交量有望回升。”黎文江表示。（□本報記者 黎宇文）