中介全面看空 “多蓋棉被過冬”

　　在持續(xù)的市場低迷影響下，一貫是“看多”一派的中介機(jī)構(gòu)也開始轉(zhuǎn)入悲觀，甚至是全面看空。

　　“對于房企來說，與其預(yù)測春天何時(shí)到來，不如多蓋幾層棉被應(yīng)對寒冷的冬天。”總部位于深圳的房地產(chǎn)服務(wù)類上市公司世聯(lián)行在其最新的研報(bào)中這樣寫道。世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)了今年前四個(gè)月代表性房企完成全年銷售任務(wù)的進(jìn)度，其中合生創(chuàng)展僅完成9%，雅居樂僅完成了17.7%。世聯(lián)行認(rèn)為，今年前4個(gè)月房企的目標(biāo)完成率普遍較低，出于完成業(yè)績的需要，房企或?qū)⒔祪r(jià)沖刺業(yè)績。

　　深圳中原地產(chǎn)的觀點(diǎn)更為明確，其認(rèn)為深圳樓市的降價(jià)通道終要開啟。深圳中原地產(chǎn)表示，在二手房方面，隨著交易難度提高，小業(yè)主已經(jīng)在逐漸加大讓價(jià)的力度。在新房市場，如果說4月底之前僅僅是小幅度試探性讓利，那目前就已經(jīng)是明確啟動(dòng)降價(jià)，以便快速出貨，安全回收資金。

　　對于部分地產(chǎn)人士期望的深圳限購松綁，中原地產(chǎn)認(rèn)為幾乎沒有可能。“二三線‘救市’，和深圳有什么關(guān)系？”限購作為降服市場的必殺技，在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異，應(yīng)對措施必然不同。其他城市松綁，深圳也只是旁觀一場，逐漸累計(jì)的庫存回過頭來只能自我消化。

　　深圳中原地產(chǎn)二級市場總經(jīng)理玉家雄介紹，目前二手房買家上客率已經(jīng)明顯下降，而賣家上門數(shù)量穩(wěn)中有升。“我們的業(yè)務(wù)員已經(jīng)感受到了業(yè)績壓力，因此在路邊推銷房源的情況開始增多。”

　　深圳樓盤的艱難時(shí)刻或許才剛剛開始。深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月的成交量僅相當(dāng)于去年的一季度，這相當(dāng)于有一個(gè)月沒有成交。即將面臨的半年度業(yè)績報(bào)表才是真正的難關(guān)，降價(jià)跑量可能是深圳開發(fā)商的最后一根救命稻草。

　　5月的深圳，接連降下幾場暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴。“如果再這樣接連下暴雨，購房者上門數(shù)量還會(huì)受到影響。如果天氣好些，房子會(huì)不會(huì)更好賣一些呢？”深圳某樓盤的工作人員小江說。（□本報(bào)記者 張昊）

　　上海新房市場

　　現(xiàn)降價(jià)苗頭

　　近期，上海部分樓盤開始悄悄下調(diào)價(jià)格。連續(xù)數(shù)月銷售低迷，加之大量新盤密集上市，開發(fā)商較為焦慮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海樓市下行趨勢明顯，預(yù)計(jì)銷售低迷態(tài)勢將持續(xù)。上市房企面臨半年報(bào)業(yè)績壓力，預(yù)計(jì)房價(jià)會(huì)繼續(xù)松動(dòng)，降價(jià)樓盤由郊區(qū)擴(kuò)散至市區(qū)。

　　郊區(qū)樓盤發(fā)力促銷

　　日前，萬科在上海的樓盤悄悄加入降價(jià)行列。位于浦東新區(qū)北蔡板塊的萬科海上傳奇項(xiàng)目對即將加推的房源，對外報(bào)價(jià)從3月底約41000元/平方米降至約37000元/平方米，每平方米直降近4000元。銷售人員介紹，此次推出27套新房源為105平方米的三居戶型，均價(jià)為37000元/平方米，包括4000元/平方米的精裝修，還有存5萬元抵8萬元的活動(dòng)。

　　對于萬科海上傳奇為何突然降價(jià)，有業(yè)內(nèi)人士表示，之前對外報(bào)價(jià)41000元/平方米有些虛高，遠(yuǎn)超同地段的二手次新房，缺乏吸引力。萬科上海公司要求該項(xiàng)目要沖刺2億元的銷售指標(biāo)，在低迷的市場環(huán)境下，如果按照之前的報(bào)價(jià)銷售，銷售壓力非常大。

　　萬科的舉動(dòng)通常被視為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)向標(biāo)。除了萬科，金地集團(tuán)在上海的項(xiàng)目也開始降價(jià)。金地集團(tuán)位于上海松江的豪宅項(xiàng)目——金地佘山天境，該項(xiàng)目之前銷售均價(jià)在40000元/平方米左右，日前推出部分特價(jià)房源，八折銷售。這些特價(jià)房源包括230平方米的三居和270平方米的四居，單價(jià)在31000元/平方米左右。金地佘山天境開盤至今已有兩年半時(shí)間，但銷售緩慢，去化率尚不足四成，存在較大的庫存壓力。

　　佳兆業(yè)開發(fā)的上海嘉定區(qū)佳兆業(yè)1號項(xiàng)目，價(jià)格也出現(xiàn)微調(diào)，該項(xiàng)目5月17日推出100多套新房源，均價(jià)約為21500元/平方米，與3月的23500元/平方米相比，下調(diào)了約2000元/平方米。5月中旬，融創(chuàng)綠城的綠城盛世濱江推出5萬元/平方米起的特價(jià)房源，較前期價(jià)格出現(xiàn)20%的下調(diào)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海降價(jià)的樓盤還只是停留在零星打折的層面，且多數(shù)是郊區(qū)或是之前定價(jià)虛高的樓盤，主流產(chǎn)品的價(jià)格停止上漲，并沒有出現(xiàn)大幅降價(jià)。但若銷售持續(xù)低迷，打折降價(jià)等情況將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)散。數(shù)據(jù)顯示，在5月前21天，上海新房市場成交量僅有36.7萬平方米，環(huán)比下降25.56%，同比下降34.86%。與高峰時(shí)100萬平方米/月的成交量相比，今年5月前21天的成交量未及月平均水平的三成。

　　6月或成降價(jià)窗口

　　二手房市場也陷入低迷。受新房銷售低迷影響，上海的二手住宅價(jià)格指數(shù)今年首次出現(xiàn)滯漲。21世紀(jì)房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，上海二手房市場5月以來成交低迷，之前一些熱門郊區(qū)板塊的二手房價(jià)格出現(xiàn)較大幅度下行，例如自貿(mào)區(qū)外高橋板塊、唐鎮(zhèn)板塊。上海二手房價(jià)格雖然出現(xiàn)滯漲，但市區(qū)內(nèi)環(huán)價(jià)格依舊比較堅(jiān)挺，從數(shù)據(jù)上看掛牌價(jià)格并未有太大變化，更多是成交時(shí)的議價(jià)變化。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部賀兆順表示，二手房最近賣不動(dòng)，部分去年漲幅過快的區(qū)域價(jià)格下調(diào)較大。整體來說房價(jià)平穩(wěn)，部分急售的房東愿意降價(jià)都是個(gè)案，但還沒有蔓延。在一些市中心配套比較成熟地區(qū)，房東議價(jià)空間幅度不是很大。不過，郊區(qū)板塊如松江、閔行的部分區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)了5%左右的下調(diào)。

　　在低迷市況下，開發(fā)商急于推盤跑量。上海新房市場正在迎來一波供應(yīng)高峰，越來越多的企業(yè)希望盡快出貨，爭奪購房者，以應(yīng)對尚不明朗的下半年。僅5月24日、25日兩天，上海就有14個(gè)項(xiàng)目開盤或加推。其中，綠地集團(tuán)有4個(gè)項(xiàng)目周末集中出貨，分別為綠地海域蘇河源、綠地·薔薇四季、綠地海域觀園以及綠地新瑅香公館。這4個(gè)項(xiàng)目主要針對剛需人群，采用不同程度的促銷手段。

　　“如果5、6月份的銷售情況不佳，一些項(xiàng)目折扣的力度會(huì)加大。”業(yè)內(nèi)人士表示，雖然之前開發(fā)商的降價(jià)意愿不強(qiáng)，多數(shù)仍在觀望，但這會(huì)隨著業(yè)績壓力增大而發(fā)生變化。尤其是一些上市房企上半年銷售不佳，正面臨半年報(bào)的壓力，6月或出現(xiàn)集中降價(jià)窗口。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企能否降價(jià)到位，不僅是激活當(dāng)前樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解房企庫存壓力的關(guān)鍵。為盡快回籠資金，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多房企以價(jià)換量。二手房市場將會(huì)與新房市場呈現(xiàn)一定的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。（□本報(bào)記者 萬晶）