一線城市房價(jià)全面降溫 前9月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌回個位數(shù)

以價(jià)換量 四季度房價(jià)或松動

20日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況顯示,一線城市新房和二手房全面降溫,4個一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%,二手住宅銷售價(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

業(yè)內(nèi)人士表示,價(jià)跌量穩(wěn),“金九銀十”失色已是市場共識。在多方面因素影響下,房價(jià)九月大面積上漲的趨勢得到明顯緩解。四季度,在調(diào)控政策不放松的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇,預(yù)計(jì)未來幾個月市場將整體保持平穩(wěn),多項(xiàng)指標(biāo)漲幅將繼續(xù)收窄。

房價(jià)大面積上漲趨勢得到緩解

數(shù)據(jù)顯示,一線城市房價(jià)全面降溫。從環(huán)比看,4個一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%,其中,上海和深圳分別下降0.1%和0.2%,北京持平,廣州上漲0.4%;二手住宅銷售價(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%,其中,北京和上海均下降0.2%,深圳持平,廣州上漲0.2%。

從二三線城市來看,房價(jià)依然呈現(xiàn)上漲之勢,但漲幅明顯放緩。數(shù)據(jù)顯示,31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.1%和0.8%,漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點(diǎn)。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.9%和0.8%,漲幅比上月分別回落1.1和0.6個百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,在8月房價(jià)上漲刷新紀(jì)錄后,9月樓市漲幅明顯放緩,市場出現(xiàn)了退燒跡象。新建住宅9月份環(huán)比上漲1%,相比之前6月-8月的高峰期明顯回落。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示,金九失色并不意外。9月樓市除中央宏觀調(diào)控外,北京公積金“認(rèn)房認(rèn)貸”、深圳731新政、上海共有產(chǎn)權(quán)等“一城一策”,對房地產(chǎn)市場進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。同時(shí),從58安居客線上的數(shù)據(jù)來看,全國掛牌二手房源量環(huán)比下降,一線城市新增房源量環(huán)比跌幅普遍高于平均值。這也讓樓市出現(xiàn)普遍“降溫”態(tài)勢。

上海富大集團(tuán)公司首席經(jīng)濟(jì)師張平表示,目前一線城市在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓之下,走得較為平穩(wěn)。二線城市隨著調(diào)控政策重新收緊,上半年出現(xiàn)的人才引進(jìn)、搖號購房等退潮,房地產(chǎn)又重新回歸理性。

張平認(rèn)為,隨著投機(jī)炒房需求退出,前期集中釋放的當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力被預(yù)支,后續(xù)需求無法跟上,再加上房價(jià)處于高位,當(dāng)?shù)刭徺I力難以支撐也是必然。

區(qū)域分化依然明顯

統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,2018年前9月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88665億元,同比增長9.9%,增速比1-8月份回落0.2個百分點(diǎn)。其中,住宅投資62806億元,增長14.0%,增速回落0.1個百分點(diǎn)。值得一提的是,這也是今年下半年以來,房地產(chǎn)投資增速首次回歸個位數(shù)。

張大偉表示,截至2018年9月,本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已經(jīng)長達(dá)40個月,繼續(xù)刷新了中國房地產(chǎn)上漲周期最長歷史。樓市整體依然處于高位,但旺季未旺,反而多項(xiàng)數(shù)據(jù)漲幅放緩,出現(xiàn)逐漸平穩(wěn)的趨勢。以9月成交量來看,雖然1-9月總成交量同比有所上升,但從9月單月來看,全國商品房住宅銷售面積為1.68億平方米,同比下調(diào)了3.6%。這也是最近5個月首次出現(xiàn)同比成交量下調(diào)的現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示,前9月,房企房屋施工面積767218萬平方米,同比增長3.9%,增速比1-8月份提高0.3個百分點(diǎn),較上月增長量減少0.3個百分點(diǎn)。新開工面積152583萬平方米,增長16.4%,增速提高0.5個百分點(diǎn),較上月增長量減少1個百分點(diǎn)。房屋竣工面積51132萬平方米,下降11.4%,降幅收窄0.2個百分點(diǎn)。

土地成交方面,房企土地購置面積同比增長15.7%,增速比1-8月份提高0.1個百分點(diǎn);土地成交價(jià)款10002億元,增長22.7%,增速回落1個百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)銷售方面,商品房銷售面積同比增長2.9%,增速比1-8月份回落1.1個百分點(diǎn)。銷售額增長13.3%,增速回落1.2個百分點(diǎn)。

張大偉說,從全國市場看,分化依然非常明顯,特別是東部和東北銷售面積均出現(xiàn)了下調(diào),而支撐樓市上漲的,主要是中西部市場的成交。

前三季度,全國商品房銷售面積同比增幅,在東部地區(qū)同比下降4.3%、東北地區(qū)同比下降3.5%的同時(shí),中部、西部同比分別增長10.2%、8.9%。從成交額看,中西部同比上漲均超過20%。

這一分化同時(shí)也體現(xiàn)在房價(jià)上。在一二線重點(diǎn)城市房價(jià)漲幅紛紛回落的同時(shí),中西部城市卻領(lǐng)銜9月房價(jià)漲幅。具體來看,漲幅超2%的城市均為中西部城市,西安新建商品住房價(jià)格環(huán)比漲幅高達(dá)6.2%,呼和浩特環(huán)比上漲2.8%,瀘州環(huán)比上漲2.6%,西寧、貴陽分別環(huán)比上漲2.1%。

四季度房價(jià)或松動

杭州作為房地產(chǎn)主力城市,今年上半年還出現(xiàn)“凌晨排隊(duì)、萬人搖號”的瘋狂場面,但僅過去5個月就出現(xiàn)新盤成交、價(jià)格雙降。

北京二手房主也開始松口,價(jià)格可談。例如東三環(huán)的一套670萬的兩居室,房子掛牌價(jià)格連續(xù)3天從初期的670萬降到后來的630萬。

張大偉認(rèn)為,購買力難以再沖高。雖然當(dāng)下全國房價(jià)上行城市依然占主流,但市場已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸平穩(wěn)的跡象,調(diào)控政策嚴(yán)格的北、上、深、杭州、南京、合肥等城市,房價(jià)下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

作為房價(jià)風(fēng)向標(biāo)的一二線城市,購房者預(yù)期明顯轉(zhuǎn)向,觀望者不斷增多。從58安居客房產(chǎn)研究院購房者和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)來看,購房者信心指數(shù)為92.8,環(huán)比下降5.7%;經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為102.9,環(huán)比下降2.3%。

在上述背景下,張波認(rèn)為,受預(yù)期影響,以價(jià)換量將成為常態(tài),而眾多房企也不例外,不得不在價(jià)格上做更多讓步以換取銷量。

究其原因,張波表示,9月樓市熱度已然“觸頂回落”,房地產(chǎn)調(diào)控難以放松,房企貸款難度未減,不得不讓步以改變成交乏力狀態(tài)。

“未來熱點(diǎn)城市開始進(jìn)入賣不完時(shí)代,包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場,庫存均出現(xiàn)了環(huán)比上升的現(xiàn)象,除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目外,去化率也快速下行。”張大偉說。(記者 梁倩)