上半年去庫存政策效應(yīng)明顯,一些城市房價上漲壓力較大,專家建議——

著力化解房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾

今年以來,房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺,持續(xù)政策發(fā)力之下,全國樓市整體平穩(wěn)。當前,我國房地產(chǎn)市場仍然存在結(jié)構(gòu)性矛盾,一些城市房價上漲壓力較大,應(yīng)繼續(xù)堅持因城施策,精準調(diào)控,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展——

今年以來,房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺,持續(xù)政策發(fā)力之下,全國樓市整體平穩(wěn)。但不同城市分化加劇,一些三四線城市樓市、土地市場出現(xiàn)雙升溫苗頭。我國房地產(chǎn)市場仍然存在結(jié)構(gòu)性矛盾,一些城市房價上漲壓力較大,一些偏遠城市還有一些庫存。

專家建議,樓市調(diào)控應(yīng)從緊從嚴、精準出擊,增強預期引導,加強秩序整頓。應(yīng)繼續(xù)堅持因城施策,精準調(diào)控,同時積極推進基礎(chǔ)性制度和長效機制建設(shè),促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場呈現(xiàn)分化特點

2015年前后,我國一些三四線城市和縣城出現(xiàn)庫存高企,房價下跌的情況。各地積極出臺措施去庫存,促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

住建部曾經(jīng)介紹,各地采取多項措施推進房地產(chǎn)庫存去化。其中,包括城鎮(zhèn)化相結(jié)合,引導鼓勵農(nóng)民工和農(nóng)民進城,推進棚改貨幣化安置;發(fā)展租賃市場,把庫存房轉(zhuǎn)化為租賃房;發(fā)展跨界地產(chǎn),鼓勵企業(yè),同時鼓勵開發(fā)企業(yè),把現(xiàn)有庫存轉(zhuǎn)化為雙創(chuàng)提供條件,為體育、衛(wèi)生、醫(yī)療、養(yǎng)老提供條件,等等。

隨著政策的實施,去庫存取得了顯著成效。此后,一些地方房地產(chǎn)市場發(fā)生了變化,從庫存高企到商品房庫存不多,甚至出現(xiàn)了房價較大上漲壓力。從2016年國慶前后的密集調(diào)控,到2017年3月份的調(diào)控,除了傳統(tǒng)熱點城市出臺調(diào)控措施以外,很多過去的非熱點城市,三四線城市也不得不出臺調(diào)控措施,嚴控房價過快上漲。

市場是不斷變化的,地方政府對調(diào)控負有主體責任。當市場變化時,應(yīng)及時調(diào)整政策方向。既要防止庫存高企,房價過快下跌,形成爛尾樓,也要在房價出現(xiàn)過快上漲苗頭時盡快出臺相關(guān)政策,將苗頭遏制在萌芽狀態(tài),促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場分化仍然是當前我國房地產(chǎn)市場的重要特點。因此,調(diào)控不能“一刀切”。住建部部長王蒙徽在去年底部署2018年工作時曾表示,2018年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

及時調(diào)整棚改安置政策

棚改貨幣化安置是一項一舉多得的政策,在三四線城市去庫存方面發(fā)揮著重要作用。2015年以后,各地因地制宜實施棚改貨幣化安置,商品住房庫存量大、消化周期長的市、縣,完善政策措施,引導棚改居民選擇貨幣化安置方式,既促進房地產(chǎn)去庫存,也避免重復建設(shè)。

然而,2016年以來,一些地方在房地產(chǎn)市場發(fā)生變化、商品住房庫存已經(jīng)不多的情況下,沒有有針對性地及時調(diào)整完善政策,棚改貨幣化安置比例仍然偏高。

對此,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部通過召開會議等方式,督促這些商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣,及時調(diào)整棚改安置政策。

2017年8月份,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同發(fā)展改革委、財政部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報2018年棚戶區(qū)改造計劃任務(wù)的通知》明確,商品住宅消化周期在15個月以下的市縣,應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

2017年11月份,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造項目和資金管理的通知》進一步明確,對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目,開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項貸款不予支持。

棚改貨幣化安置政策應(yīng)該隨著市場變化及時調(diào)整。近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人強調(diào),“商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方,可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置”。

棚改貨幣化安置也不能搞“一刀切”。住建部有關(guān)負責人表示,各地要堅持既盡力而為又量力而行的原則,切實評估論證財政承受能力,不搞“一刀切”、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子,進一步合理界定和把握棚改的標準和范圍,重點攻堅改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

加快推進配套政策落實

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇日前表示,2018年上半年,房價總體比較平穩(wěn)。但是,房地產(chǎn)還存在一些結(jié)構(gòu)性矛盾,今年以來三四線城市房價漲幅確實比較高,有一些熱點城市上漲的壓力還比較大,但一些邊遠地區(qū)、人口外流壓力比較大的地區(qū)還有一些庫存。所以,要因城施策,精準調(diào)控。

毛盛勇說,從下一步發(fā)展情況來看,一方面要進一步加強和完善宏觀調(diào)控,同時從供給側(cè)進一步發(fā)力,包括加快推進房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措,實現(xiàn)多主體供給、多渠道保障,加快推進租售同權(quán)等一系列配套政策落實,加快長效機制建設(shè),更好地促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展,更好地實現(xiàn)“房子是用來住的,不是用來炒的”這一基本定位。

恒大研究院副院長、首席房地產(chǎn)研究員夏磊認為,棚改貨幣化安置在去庫存方面起到了重要的推動作用。鑒于目前的市場情況,以及有關(guān)部門的政策措施,從總體上看,預計三四線城市棚改貨幣化安置比例將有所降低。相應(yīng)地,實物安置的比例將有所增高。

行業(yè)內(nèi)部人士普遍認為,對于房價過快上漲的三四線城市,地方政府應(yīng)該及時出臺調(diào)控措施,嚴查市場侵害群眾利益的違法違規(guī)行為,治理房地產(chǎn)市場亂象。更為重要的是,地方主管部門要緊盯市場,加強研判,根據(jù)市場的變化隨時調(diào)整相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。(亢 舒)