近日,北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》(以下簡稱“《意見》”),繼鄭州后,成為第二個試點集體土地用于租賃住房的城市。未來北京將會增加多少集體租賃住房?房租會下降么?又該如何防范小產(chǎn)權(quán)房?還有哪些城市會這么干?

北京:千公頃土地料可增供達(dá)40萬套出租房

根據(jù)部署,北京市計劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地,用于建設(shè)集體租賃住房,平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

“1000公頃集體土地,大約可以建設(shè)30-40萬套出租房?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析稱,目前北京市場租賃房源總量接近250萬套,而30-40萬套的集體產(chǎn)權(quán)出租房的增量,相當(dāng)于未來5年,給北京增加10-15%的租賃房源。

北京此前曾明確,今后5年計劃建設(shè)租賃住房50萬套,并主要通過集體建設(shè)用地安排。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,大城市近郊區(qū)還有很多集體建設(shè)用地,北京這個政策有助盤活此類土地資源,對未來租賃房源供應(yīng)和租賃市場的培育都有積極作用。

樓盤將毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐等地方

既然用于出租,地段、交通和周邊配套就成為承租人考量的關(guān)鍵因素。

《意見》要求,集體租賃住房要合理選取建設(shè)地點,促進(jìn)職住平衡。在規(guī)劃上,應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃;在配套上,要具有一定的交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)條件;

在布局上,要結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū),堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進(jìn)行布局建設(shè);在實施上,統(tǒng)籌考慮村莊整治、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。

未來或讓北京房租下降

集體土地建設(shè)租賃住房,北京此前已有試點。

從2011年起,北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點,建設(shè)租賃住房1.28萬套。

張大偉預(yù)計,如果上述1000公頃土地建設(shè)的租賃住房如期投入市場,將有效緩解區(qū)域租賃市場供需平衡,北京住房租金也會出現(xiàn)明顯下調(diào)。

《意見》指出,北京的集體土地租賃住房租金將參考周邊住房租賃市場水平,鼓勵簽訂長期住房租賃合同,但單次租期不得超過10年。

小產(chǎn)權(quán)房春天來了? 明確“只租不售”

北京市為下一階段集體租賃住房工作提出了四項基本原則:即符合規(guī)劃原則、市場對接原則、只租不售原則、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益原則。

《意見》強(qiáng)調(diào)了集體租賃住房“只租不售”原則,明確集體租賃住房不得對外出售或以租代售,堅決杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。

張大偉坦言,“防范小產(chǎn)權(quán)房是政策落地的難點”。談及如何避免,嚴(yán)躍進(jìn)說,一方面是政策執(zhí)行中的嚴(yán)格管控;另一方面是讓此類住房本身的土地使用有明確的證書和審批,同時加大對新開工項目的督查,防范部分項目違規(guī)操作。

這些城市都將推集體租賃住房

除北京市外,還有哪些城市探索了集體土地建設(shè)租賃住房呢?

11月15日,鄭州市政府出臺《鄭州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》,選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批試點區(qū)域。

“目前,僅北京、鄭州有了集體租賃住房的落地項目,未來還有11個城市會發(fā)布政策細(xì)則與項目?！睆埓髠ト缡钦f。

今年8月國土部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》,明確北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

各類“只租不售” 租賃住房有何區(qū)別?

目前政策明確或市場已有“只租不售”住房,有集體租賃住房、公租房、地產(chǎn)商自持商品房等。

從定義上看,自持型商品房是由開發(fā)商自持商品住房面積,并將全部作為租賃住房,不得銷售,此類住房出租將被納入政府監(jiān)管,開發(fā)商“以租代售”將被取消拿地資格甚至注銷資質(zhì)。

公租房是指由國家提供政策支持,社會各種主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租居住的保障性住房。

集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)(租賃物業(yè)),可依法出租獲取收益,不得對外出售或以租代售。北京安排,可由區(qū)政府按市場價格整體躉租作為公租房,再向中低收入家庭按公租房價格出租,差價由政府補(bǔ)貼。

但在“只租不售”的共性下,這些住房在建設(shè)上卻有著本質(zhì)區(qū)別。

“公租房和自持商品房多建設(shè)在國有土地上。由于此前政策沒放寬,集體建設(shè)用地上的租賃項目相對較少?！眹?yán)躍進(jìn)說,如果要建集體租賃項目,以前是先征地,讓集體建設(shè)用地變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地,才能繼續(xù)配建。如今,新的政策則可繞過土地變性等環(huán)節(jié),提高建設(shè)效率。(種卿)