長期以來,我國住房租賃市場發(fā)育相對滯后,租賃供給結(jié)構(gòu)較為單一,難以滿足租戶對居住產(chǎn)品升級換代的要求。同時,在戶型需求、租期等方面也存在諸多不匹配。推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo),離不開供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場,同時也需要政府進(jìn)一步完善公共租賃住房保障體系。目前的住房租賃市場發(fā)展?fàn)顩r如何,各地在加快培育住房租賃市場方面有什么新舉措?近日,《經(jīng)濟(jì)日報》記者在北京、上海、廣州、成都等城市進(jìn)行了調(diào)查。

專業(yè)住房租賃機構(gòu)悄然興起

經(jīng)濟(jì)日報記者 亢 舒

北京地鐵14號線將臺站不遠(yuǎn)處的將臺公園旁坐落著一棟小樓,叫做將府公園自如寓。這棟公寓有175個房間可供出租,其格局與酒店式的開間相似,電視機、冰箱、爐灶等一應(yīng)俱全,設(shè)有獨立衛(wèi)生間。

正在前臺工作的ZO(ziroom-organizer,自如管家)吳凡告訴記者,這間公寓自2012年開業(yè)之后入住率一直很高,在這里居住的大多是30歲左右的年輕人,大多都在周邊產(chǎn)業(yè)園、IT企業(yè)上班。這里的房間一般供租客長租,每間房可供一至兩個人居住,月租金在5000元左右,每年收取租金10%的服務(wù)費,這個價格與租住周邊居民小區(qū)的一室一廳相比,價格基本持平甚至略有優(yōu)勢。

在公寓放置快遞的區(qū)域旁,記者恰好遇見正在拿快遞的小張。他說,之所以選擇在這座公寓入住,而沒有選擇去居民住宅小區(qū)租房子,首先是這里離工作地點較近,同時,一起居住的都是年輕人,氛圍不錯。這里設(shè)施完善,除了每月繳納水電費,其他都不用操心,他感覺居住體驗很不錯。

在北京,像將府公園自如寓這樣的公寓還有5座。自如寓是北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司的其中一個產(chǎn)品,這家企業(yè)致力于打造O2O長租公寓品牌,除了自如寓,還有很多有關(guān)住房租賃的產(chǎn)品。

比如,自如友家是合租產(chǎn)品,企業(yè)從居民手中租住的房間,統(tǒng)一裝修,統(tǒng)一管理,再轉(zhuǎn)租給承租人,承租人可以租住其中一間臥室。自如整租是以整套房屋為出租單位的產(chǎn)品,同樣經(jīng)過統(tǒng)一的裝修設(shè)計及統(tǒng)一的管理服務(wù)。業(yè)主直租則是不改變業(yè)主原來的裝修或是輕微改善,整間住房租賃給承租人,房東租金與承租者所支付的租金沒有差價,自如負(fù)責(zé)提供相關(guān)的服務(wù)并收取一定的服務(wù)費。

以北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司為代表的住房租賃企業(yè),集中管理眾多房源,以更加專業(yè)化的管理和服務(wù),為市場提供可供租賃的房源。專業(yè)化租賃機構(gòu)有利于與租房者形成更加穩(wěn)定的租賃關(guān)系。該公司提供的數(shù)據(jù)顯示,市場的平均租期是8個月,自如的平均租期能夠達(dá)到415天。在我國,住房租賃企業(yè)的發(fā)展仍然處于初期。美國專業(yè)化租賃機構(gòu)在租賃市場的占比為60%左右,日本則高達(dá)87%。而在中國,這一比例還不到10%。專業(yè)化租賃機構(gòu)在我國有廣闊的發(fā)展前景。

不久前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理條例》(征求意見稿)公開征求意見,其中提到,國家鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè),支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策,可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。相信隨著法律法規(guī)以及相關(guān)制度的完善,住房租賃企業(yè)將在住房租賃中發(fā)揮更加重要的作用。

長租公寓市場加速形成

經(jīng)濟(jì)日報記者 沈則瑾

上海居,大不易。買房貴還限購,很多人被擠到租房市場上,當(dāng)起了“漂泊感”很強的租房客。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示,今年4月,新增需求收縮,租金波動下行,上海房屋租賃指數(shù)為1935點,比上月下降4點,環(huán)比下跌0.23%。整個4月租賃市場交投平淡,指數(shù)呈現(xiàn)波動向下。

上海是個人口密、房價高的一線城市,房地產(chǎn)市場有其獨特性。據(jù)上海市住建委主任顧金山介紹,上海目前自住房和租賃住房比重約為6:4,潛力還很大。租賃政策層面將與時俱進(jìn),未來將會構(gòu)建“購租并舉”體系,加大培育住房租賃市場。

上海在“十三五”時期將建設(shè)“四位一體”住房保障體系,公共租賃住房方面也在不斷加大培育力度。除市籌和區(qū)籌之外,上海還鼓勵企業(yè)建立企業(yè)型保障住房和人才公寓,讓一些在上海的工作人員或剛從大學(xué)畢業(yè)的年輕人,通過這種方式解決過渡時期的住房問題,滿足部分企業(yè)的人才安居需求。

值得關(guān)注的是,上海市公共租賃住房申請準(zhǔn)入條件不限上海市戶籍,不設(shè)收入線和財產(chǎn)線,只要符合在滬合法穩(wěn)定就業(yè)和住房困難等基本條件,均可納入保障范圍。租金方面,公租房按略低于市場租金水平確定,鼓勵用人單位適當(dāng)補貼,減輕職工住房消費負(fù)擔(dān)。

記者了解到,從去年開始,上海長租公寓市場加速興起,萬科、龍湖、陽光城、綠城等一批房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以不同形式涉足這一市場,他們將客戶人群定位在城市青年群體和創(chuàng)客人群,租金水平與周邊小區(qū)租房價格接近。憑借較高的性價比,保持很高的出租率。

同樣定位城市青年群體和創(chuàng)客人群的還有一些專做集中式公寓或分散式公寓的創(chuàng)業(yè)項目。比如YOU+國際青年社區(qū),先租賃整幢樓,統(tǒng)一改成集中式公寓出租,一層配備健身房、臺球室等公共娛樂設(shè)施,希望建成青年居住、生活、創(chuàng)業(yè)的社區(qū)平臺而不是僅僅出租公寓。

記者采訪了一個叫“青租界”的青年社區(qū)項目。該項目對照網(wǎng)上列出的城市青年“空巢感”爆表的10個時刻,一一加以破解,為“青租界”營造出一種年輕人特別向往的歸屬感,租客能在這里找到聊得來的朋友。上海財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)生、“青租界”創(chuàng)始人陳煥歆告訴記者,創(chuàng)辦“青租界”主要是想為上海的年輕人帶來新的住宿體驗和社群新經(jīng)濟(jì)。

分散式公寓的優(yōu)勢在于可以低成本、快速地獲取更多房源,有些來自個人房源,但大部分房源來自中介,和房主簽訂5年至10年的合同,進(jìn)行長期合作,然后進(jìn)行房屋統(tǒng)一裝修、出租和管理。現(xiàn)在上海街頭已能看到一幢大樓掛著兩塊連鎖出租公寓牌子的情形。目前,鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)中介機構(gòu)也在積極通過租賃等方式籌集房源,用于這類市場化租賃。

公租房覆蓋多層次居住需求

經(jīng)濟(jì)日報記者 龐彩霞

近日,記者走進(jìn)廣州市白云區(qū)龍歸花園3號樓的房間,只見這套兩居室明亮光潔。“去年5月準(zhǔn)備材料,9月通過搖號分到這套公租房,房子51平方米,每月房租是430元,這些好政策讓我們更加安心地在廣州工作!”見到《經(jīng)濟(jì)日報》記者,從云浮來廣州打工8年的蘇文華打開了話匣子,“小區(qū)不僅環(huán)境好、公共交通便捷,而且教育、生活的設(shè)施都不錯”。

據(jù)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理史松介紹,目前像蘇文華一樣入住的來穗務(wù)工人員有70多戶共300多人。

據(jù)了解,為使外來人口均等享受城市基本公共服務(wù),2015年11月,廣州市出臺《來穗務(wù)工人員申請承租市本級公共租賃住房實施細(xì)則》,將符合條件的來穗務(wù)工人員納入住房保障范圍。2016年,共推出600套。廣州也由此開創(chuàng)了在全國超大城市、省會城市中外來人員承租市本級公租房之先河。

那么,什么樣的來穗務(wù)工人員才有資格申請物美價廉的公租房呢?廣州市住建委負(fù)責(zé)人告訴記者,公共租賃住房申請對象包括以下兩類:一是符合申請條件,來穗時間長、穩(wěn)定就業(yè)的中低收入來穗務(wù)工人員;二是符合申請條件的,屬于高級技能人才或受表彰、獲榮譽稱號的來穗務(wù)工人員。最終,經(jīng)過網(wǎng)上預(yù)申請、街鎮(zhèn)預(yù)審、審核結(jié)果公示、公布配租名單、搖號配租等8個環(huán)節(jié)的審批。

事實上,為讓更多的人才集聚廣州,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,廣州的公租房正從原先單純的保障民生向“保民生”和“促發(fā)展”并重轉(zhuǎn)變。除了滿足來穗務(wù)工人員的住房需求,廣州今年還全面啟動了新就業(yè)無房職工公租房分配工作。

今年3月1日,《廣州市新就業(yè)無房職工公共租賃住房保障辦法》正式實施,重點瞄準(zhǔn)高新技術(shù)企業(yè)或創(chuàng)新標(biāo)桿企業(yè)中的新就業(yè)大學(xué)生、青年專業(yè)技術(shù)人員等基礎(chǔ)性人才。無論是個人還是家庭,只要符合條件即可申請,租金約為市場價的八折。其中個人承租的租期為5年,期滿不續(xù)租;單位承租的租期可續(xù)租一次,但總體租期不能超過10年。3月27日,首次推出的12個房源點、近1.7萬套公共租賃住房開始向用人單位整體租賃。

經(jīng)多年探索,廣州已完善多層次住房保障體系,住房保障已覆蓋至戶籍中等偏下收入住房困難家庭、符合條件的來穗務(wù)工人員和新就業(yè)職工等。據(jù)統(tǒng)計,2016年,全市新建和籌集保障性安居工程住房25830套,基本建成保障性安居工程住房7441套,新增發(fā)放租賃補貼1693戶,分別完成住房保障年度目標(biāo)任務(wù)的105.43%、115.19%、105.81%。

精準(zhǔn)投放租賃住房用地

經(jīng)濟(jì)日報記者 劉 暢

5月22日上午,記者跟隨王女士到四川成都市錦江區(qū)的一家鏈家地產(chǎn)進(jìn)行咨詢?！俺蓭煾叫∈菬衢T小學(xué),附近電梯房3000元左右能租到70平方米,多層的房子能租到90平方米左右?！惫ぷ魅藛T陶小平介紹說,今年以來租金變化不大,但馬上就要迎來畢業(yè)季,可能會帶動房租上漲。

據(jù)優(yōu)客逸家數(shù)據(jù)研究院“2016年成都租賃市場年報”顯示,2016年成都整租市場錦江區(qū)東大街商圈是平均租金最高的商圈,高新區(qū)金融城緊隨其后。全年租金水平除2月份春節(jié)期間整體偏低,總體波動不大。

2017年以來,以優(yōu)客逸家、魔方公寓為代表的長租公寓在成都悄然興起。3月初,魔方公寓進(jìn)入成都,兩家門店投入運營。3月中旬,龍湖地產(chǎn)推出首批長租公寓。3月末,由世聯(lián)行打造的紅璞公寓在成都首發(fā)。

“從2月開始,我在成都市第一人民醫(yī)院放射科進(jìn)修一年,選擇在附近的時代晶科名苑和別人合租了一套公寓,我的房間是13平方米左右,租金每月900元?！眱H需要租房一年的“80后”醫(yī)生熊雷告訴記者,自己選擇的就是長租公寓,其優(yōu)點是盡管在高新區(qū)金融城片區(qū),但租金較低,且公寓配套十分完善,缺點是同別人合租,自由度相對低一些。

今年4月19日,成都市人民政府發(fā)布了《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干措施》,支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù),政府將精準(zhǔn)投放租賃住房用地,旨在鼓勵住房租賃消費,加快培育和發(fā)展住房租賃市場。

據(jù)了解,成都市出臺的《措施》要求充分發(fā)揮市場作用,調(diào)動企業(yè)積極性,推進(jìn)專業(yè)化住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展,滿足不斷增長的住房租賃需求。同時鼓勵住房租賃消費,支持租賃住房建設(shè),完善公共租賃住房?！洞胧吩试S將現(xiàn)有住房按有關(guān)規(guī)定改造后出租,改造后每個臥室使用面積不得少于5平方米,廚房、衛(wèi)生間、陽臺和儲藏室不得出租供人員居住。

在選擇長租公寓以前,熊雷對成都的房租市場做過一些“功課”?！拔腋杏X成都的房租市場比較規(guī)范。在成都房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會的主頁上每半年就會發(fā)布一次中心城區(qū)房租水平,據(jù)我觀察,漲幅不大。”熊雷告訴記者。

成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹,通過定期發(fā)布租金水平信息,可以引導(dǎo)租賃當(dāng)事人參考公布的市場租金水平信息,結(jié)合租賃房屋的實際情況協(xié)商確定具體的租金,減少隨意提高租金價格及漲幅等矛盾糾紛,抑制租金上漲異常等問題。

不難看出,政府對住房租賃市場發(fā)展的鼓勵舉措及長租公寓等產(chǎn)品加快入市促進(jìn)了成都住房租賃市場更為有序發(fā)展。