第三，要根據(jù)交易狀況和交易標(biāo)的，靈活調(diào)整交易稅費(fèi)。對(duì)低價(jià)房、自住房交易，實(shí)行低稅費(fèi)，對(duì)于高價(jià)房和投機(jī)性住房實(shí)行高稅費(fèi)。設(shè)立房地產(chǎn)交易頻率的監(jiān)測(cè)指標(biāo)，超過監(jiān)測(cè)指標(biāo)的要通過提高交易費(fèi)用的模式加以抑制。

第四，對(duì)房地產(chǎn)交易差價(jià)所得實(shí)行累進(jìn)所得稅。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，真實(shí)需求、長(zhǎng)期投資性需求和投機(jī)性需求是難以區(qū)分開來的，區(qū)分只能是在購房后的行為上。投機(jī)性買房以博取二級(jí)市場(chǎng)交易差價(jià)為目的。只要大大壓縮房地產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)的差價(jià)收益，就能達(dá)到抑制投機(jī)性需求的目的。目前，盡管大部分國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易差價(jià)所得實(shí)行固定所得稅率制度，但是鑒于中國(guó)房地產(chǎn)特定發(fā)展條件和當(dāng)前房地產(chǎn)投機(jī)交易過度的狀況，實(shí)行固定稅率的資本利得稅根本無法抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度投機(jī)行為。只有實(shí)行累進(jìn)制的資本利得稅，將短期投機(jī)中資本利得的大部分通過稅收方式調(diào)節(jié)掉，才能真正起到抑制投機(jī)，保護(hù)真實(shí)需求，保護(hù)長(zhǎng)期投資，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。

當(dāng)前，加快實(shí)施房地產(chǎn)交易累進(jìn)所得稅制，在操作上具有現(xiàn)實(shí)的可能性，在打擊過度投機(jī)上能起到立竿見影的效果。房地產(chǎn)交易所得稅屬于地方稅種，各級(jí)政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況來制定累進(jìn)制稅率，充分體現(xiàn)一城一策。未來也可以根據(jù)市場(chǎng)狀況作調(diào)整。累進(jìn)稅率的計(jì)算可以根據(jù)獲取的資本利得的絕對(duì)額，也可以根據(jù)獲取資本利得占房屋總價(jià)的比例，或根據(jù)該套房上次交易到本次交易的時(shí)間，充分體現(xiàn)保護(hù)真實(shí)需求、保護(hù)長(zhǎng)期投資需求、著力打擊短期投機(jī)行為的效果。實(shí)行累積所得稅后，從動(dòng)機(jī)上根本堵住了投機(jī)性交易行為，逐步引領(lǐng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向消費(fèi)型市場(chǎng)過度，從而從根本上達(dá)到房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的目的。

總之，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)不是房?jī)r(jià)高，而是過度投機(jī)。房?jī)r(jià)高只是投機(jī)的結(jié)果。我們只有根據(jù)中國(guó)國(guó)情，從制度上徹底根除過度投資的誘發(fā)因素和制度條件，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到以滿足居民居住需求為基本目的的發(fā)展道路上來。

（作者系申萬宏源證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師）