三、 必須采取以二手房累進(jìn)所得稅制為核心的一系列政策改革，著力抑制投機(jī)性需求

我國(guó)的房地產(chǎn)政策，必須要保護(hù)和鼓勵(lì)以家庭的未來(lái)收入為基礎(chǔ)的真實(shí)的居住需求，必須要保護(hù)和鼓勵(lì)以未來(lái)房屋租金為基礎(chǔ)的長(zhǎng)期投資需求，堅(jiān)決打擊以博取市場(chǎng)差價(jià)為基礎(chǔ)的短期投機(jī)需求。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)上過(guò)度投機(jī)行為被抑制了，基于真實(shí)居住和長(zhǎng)期投資需求是越旺越好。真實(shí)投資需求旺，說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)需求的高峰期還沒(méi)有過(guò)去，不存在供給過(guò)剩，房地產(chǎn)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)動(dòng)力還沒(méi)有減弱，這當(dāng)然是好事情。但是如果是投機(jī)和交易過(guò)度，形成了房地產(chǎn)虛假繁榮和房?jī)r(jià)的巨大泡沫，隨后將出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大震蕩，那對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定都將是災(zāi)難性的。因此，當(dāng)前我們必須把房地產(chǎn)政策的調(diào)整放在著力打擊過(guò)度投機(jī)上，而不是簡(jiǎn)單采取限購(gòu)政策了事。而抑制過(guò)度投機(jī)，關(guān)鍵是要改變形成過(guò)度投機(jī)的市場(chǎng)條件。過(guò)度投機(jī)的市場(chǎng)條件沒(méi)有了，過(guò)度投機(jī)的行為自然就慢慢減退了。

首先要堅(jiān)持房地產(chǎn)的市場(chǎng)化供給機(jī)制，特別是土地供應(yīng)的市場(chǎng)化。由于各地政府的土地供應(yīng)受到規(guī)劃和土地管理制度的限制，再加上部分地區(qū)的確存在土地供應(yīng)過(guò)度，商品房庫(kù)存過(guò)大等問(wèn)題，以及社會(huì)對(duì)各級(jí)政府賣(mài)地行為的批判，導(dǎo)致部分地區(qū)政府收緊了住宅土地供應(yīng)。甚至出現(xiàn)了越是房?jī)r(jià)暴漲的地區(qū)，土地供應(yīng)越緊張的局面。我國(guó)目前的居民住宅供給能力和未來(lái)供給能力都是巨大的。很多關(guān)于未來(lái)房地產(chǎn)特別是土地供給不足的觀點(diǎn)都是由錯(cuò)誤的輿論導(dǎo)向造成的。我們必需要堅(jiān)決破除我國(guó)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越有限，未來(lái)將越來(lái)越緊張的輿論導(dǎo)向。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走的集約化土地使用道路，住宅容積率一般都在2.5到3倍之間，住宅使用的土地最集約。即使在中小城市，居民住宅樓動(dòng)不動(dòng)就高達(dá)三五十層。居民住宅用地只占到建設(shè)用地的15%左右，只相當(dāng)于基礎(chǔ)設(shè)施用地的三分之一。未來(lái)的趨勢(shì)是工業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地占比將持續(xù)下降，即使按照目前的建設(shè)用地規(guī)劃，也不存在各城市缺乏住宅用地的問(wèn)題。我國(guó)目前城市的住宅總面積約200多億平方米，即使再增加一倍，按照目前的容積率，占地也不到一萬(wàn)平方公里，從理論上講完全不存在沒(méi)地蓋房的問(wèn)題。農(nóng)村實(shí)行宅基地置換后，住宅用地還可以大幅度下降。即使像北京和上海等特大型城市，控制的也只是整體的建設(shè)用地。由于這些特大型城市的工業(yè)用地過(guò)剩，使用效率過(guò)度，基礎(chǔ)設(shè)施用地比例將持續(xù)下降，再加上老城區(qū)的改造，住宅用地比例也可以大幅度提升，也不存在沒(méi)地蓋房子的問(wèn)題。在輿論宣傳上不分清建設(shè)用地的有限性和住宅用地的充分供應(yīng)，人為造成人們的恐慌心理，形成了恐慌性消費(fèi)，這不是現(xiàn)實(shí)的供給短缺造成的，而是人們的短缺預(yù)期造成的。錯(cuò)誤的住宅用地將短缺的輿論導(dǎo)向，再加上各級(jí)政府人為控制土地供應(yīng)節(jié)奏，形成了在土地上的恐慌性購(gòu)買(mǎi)。各級(jí)政府必須要充分認(rèn)識(shí)到土地不可能按照計(jì)劃好節(jié)奏勻速供給，在市場(chǎng)有需求、價(jià)格高企的時(shí)候，必須要擴(kuò)大土地供給，相反一旦市場(chǎng)出現(xiàn)了供求逆轉(zhuǎn)，想賣(mài)也賣(mài)不出。只有擴(kuò)大供給才能改變市場(chǎng)預(yù)期，簡(jiǎn)單采取限制價(jià)格甚至是抽簽等方式來(lái)抑制需求，只能造成更加恐慌的需求心態(tài)。政府的土地在一段時(shí)期內(nèi)可以集中賣(mài)，但是賣(mài)地的收入必須要跨期使用，絕對(duì)不能當(dāng)年收當(dāng)年支。中央政府應(yīng)該對(duì)各地政府的土地拍賣(mài)收入進(jìn)行跨年度和跨地區(qū)的調(diào)節(jié)。

第二，要堅(jiān)決抑制投機(jī)性買(mǎi)房的杠桿行為。各國(guó)政府盡管都鼓勵(lì)買(mǎi)房使用銀行信貸，但是必須有兩個(gè)條件，一是必須以居民目前和未來(lái)的收入為基礎(chǔ)；二是必須以自主和房地產(chǎn)長(zhǎng)期投資為基礎(chǔ)。我國(guó)個(gè)人信用制度缺失，還沒(méi)有實(shí)行以家庭為單位的個(gè)人所得稅制度，銀行和政府都不掌握居民家庭的收入狀況和收入預(yù)期。居民買(mǎi)房信貸憑借的僅僅是單位開(kāi)出的個(gè)人收入證明，可信度很低。房貸數(shù)量的獲得只跟買(mǎi)房的總價(jià)格掛鉤，跟個(gè)人和家庭的現(xiàn)在以及未來(lái)收入的預(yù)期都不掛鉤，銀行依賴(lài)的只是單一的房產(chǎn)抵押，而不是個(gè)人信用。這里面存在著相當(dāng)大的道德風(fēng)險(xiǎn)，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)巨大波動(dòng)，居民還貸能力和意愿必然大大降低。汲取股市經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，必須嚴(yán)格限制二套以上買(mǎi)房的信用制度，理論上不能允許使用杠桿。要加速全國(guó)房地產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，摸清居民的外地購(gòu)房情況，堅(jiān)決控制投機(jī)性買(mǎi)房的信貸行為。