社科院世經(jīng)政所國(guó)際投資研究室主任張明：

貨幣因素是本輪房?jī)r(jià)反彈主要原因

我們的研究認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)的走勢(shì)，底部在2015年二季度。本輪的房?jī)r(jià)反彈中可以看到，按照官方數(shù)據(jù)深圳房?jī)r(jià)上漲了70%左右，上海大約是40%，北京、廣州約為20%。如果看二線城市漲幅，領(lǐng)漲的包括南京、合肥、鄭州、武漢，其它二線城市房?jī)r(jià)比較低，所以本輪反彈一個(gè)主要的關(guān)鍵詞是“分化”。

本輪反彈跟過(guò)去有什么不一樣？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是三年一個(gè)短周期，這個(gè)周期如果按階段劃分，可以分為四個(gè)階段：房?jī)r(jià)加速上升，房?jī)r(jià)減速上升，房?jī)r(jià)加速下跌，房?jī)r(jià)減速下跌。根據(jù)這輪周期，如果從去年二季度開(kāi)始，未來(lái)這幾個(gè)月恰好處于房?jī)r(jià)從減速上行到加速下跌的階段的切換過(guò)程，如果歷史要重演的話。

如果說(shuō)本輪反彈和過(guò)去的反彈有哪些明顯不同的話，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)很重要的規(guī)律，比如2009年、2012年都是房地產(chǎn)成交量回暖，帶動(dòng)房地產(chǎn)的開(kāi)工回暖，最后才是房?jī)r(jià)的反彈?？梢园亚皫纵喎?jī)r(jià)的反彈看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整，市場(chǎng)主動(dòng)去庫(kù)存，庫(kù)存降到一定規(guī)模，成交量上升。但是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)顯著特征是：房?jī)r(jià)先反彈，房?jī)r(jià)反彈再帶動(dòng)房地產(chǎn)成交量回暖，最后帶動(dòng)房地產(chǎn)投資。價(jià)格反彈先于數(shù)量反彈。

為什么本輪房?jī)r(jià)先反彈？去年底房?jī)r(jià)的反彈跟中長(zhǎng)期的貸款利率下行有明顯關(guān)系，也跟去年下半年以來(lái)M1的快速反彈有很密切的關(guān)系。跟過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期不一樣，這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈很大程度是政府加速去庫(kù)存導(dǎo)致的，加速去庫(kù)存很重要的前提就是貨幣和信貸的放松。

本輪這波房?jī)r(jià)的漲速，各個(gè)城市非常不一樣，我們特別關(guān)注上海和深圳的情況。通過(guò)走訪上海、深圳的金融機(jī)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)有兩方面原因。一是基本面的因素，深圳的房?jī)r(jià)上漲跟其基本面有很多不一樣。二是金融面的原因，受到流動(dòng)性推動(dòng)的。

一是與杠桿有關(guān)系。過(guò)去一年房地產(chǎn)投資的杠桿從兩倍多，就是30%的首付迅速上升到兩倍以上，這跟2015年股市流失的場(chǎng)外配資非常相似。

二是國(guó)內(nèi)過(guò)多流動(dòng)性追逐過(guò)少的安全資產(chǎn)。現(xiàn)在安全資產(chǎn)太少了，很多金融大機(jī)構(gòu)開(kāi)始把自己的金融配置放在住宅地產(chǎn)和商品地產(chǎn)上，自然會(huì)推高房?jī)r(jià)。

三是資產(chǎn)價(jià)格的輪動(dòng)。2015年中國(guó)股市經(jīng)歷了一次暴漲、暴跌，在股市獲益的人把資金轉(zhuǎn)出到兩個(gè)方向，一個(gè)是到海外配置美元資產(chǎn)，二是就近配置房地產(chǎn)資產(chǎn)。本輪房地產(chǎn)漲得比較猛的一線城市都是金融市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的城市。

四是僅限于深圳，香港的資金流動(dòng)炒作深圳的房地產(chǎn)。香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)到了市場(chǎng)的高點(diǎn)，很多香港資金挪到內(nèi)地來(lái)進(jìn)行投資，深圳就是一個(gè)重點(diǎn)。

五是虛假交易。中國(guó)民營(yíng)企業(yè)家向來(lái)融資很難，一線城市房?jī)r(jià)飆升的時(shí)候，通過(guò)制造虛假交易，哄抬房地產(chǎn)價(jià)格，可以把從銀行的實(shí)際融資規(guī)模一下子陡然提高。

歸納起來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)暴漲的六個(gè)因素中，有五個(gè)都是金融層面的流動(dòng)性推動(dòng)的，只有一個(gè)跟基本面有關(guān)系。