未來(lái)主要有四方面因素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

第一，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問題。關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問題，我們傾向于“波段式下行”說(shuō)法。即總體趨勢(shì)是向下的，但下行過(guò)程中會(huì)有回升的趨勢(shì)。這種說(shuō)法用來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)也非常貼切。如果沒有認(rèn)識(shí)到這種趨勢(shì)，尤其是今年上半年對(duì)一二線熱點(diǎn)城市操之過(guò)急地進(jìn)行打壓，很有可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)一步惡化。由于我國(guó)地域差距明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化是必然趨勢(shì)，市場(chǎng)的分化還需要市場(chǎng)消化。限制市場(chǎng)交易，只會(huì)造成市場(chǎng)的更加扭曲。2016年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速是6.7%，還是一種往下的趨勢(shì)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生向下的壓力。

第二，貨幣與匯率問題。近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格飆升，至少在2012年之后，與貨幣超發(fā)關(guān)系密切。一方面經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)回報(bào)不斷降低，另一方面以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價(jià)格快速上漲，造成貨幣價(jià)格與資產(chǎn)價(jià)格過(guò)度背離，現(xiàn)在需要在兩者之間找到某種平衡。

從歷史經(jīng)驗(yàn)看，有兩個(gè)比較極端的例子，日本和俄羅斯。日本當(dāng)時(shí)維持貨幣價(jià)值，放棄了資產(chǎn)價(jià)格，造成了房地產(chǎn)泡沫破滅。俄羅斯是另一種極端，放棄貨幣價(jià)值，拖住高企的房地產(chǎn)價(jià)格，造成貨幣逐步貶值。中國(guó)政府目前的匯率政策，不管是人民幣盯住美元還是一攬子貨幣，都是在控制人民幣貶值的速度，以時(shí)間換空間，找到均衡點(diǎn)，避免造成經(jīng)濟(jì)失控?，F(xiàn)在要找到這樣的均衡點(diǎn)是很難的，這也是我們急于調(diào)控一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的背后邏輯。房?jī)r(jià)快速上漲是政府所不能容忍和接受的，房?jī)r(jià)的下跌又有可能引起經(jīng)濟(jì)失控，所以目前政策處于一種兩難的局面。我們判斷，房?jī)r(jià)快速上漲的局面不會(huì)再出現(xiàn)。2016年上半年貨幣政策在收緊，下降的幅度還非常大。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一個(gè)向下的壓力。

第三，城鎮(zhèn)化問題。中國(guó)城鎮(zhèn)化水平在2012年已經(jīng)超過(guò)了世界平均水平，目前從階段的劃分來(lái)看屬于城鎮(zhèn)化減速推進(jìn)的時(shí)期。對(duì)于城鎮(zhèn)化的預(yù)測(cè)，綜合來(lái)判斷，大概在2020年可達(dá)到60%水平。

從中央的城鎮(zhèn)化政策來(lái)看，到2020年要解決“三個(gè)1億人”問題。這“三個(gè)1億人”中有1億人口要實(shí)現(xiàn)在中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化，也就是說(shuō)當(dāng)2020年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%時(shí)，新增的1.26億人口中，中西部地區(qū)可能占到80%。中國(guó)城鎮(zhèn)化未來(lái)的空間格局實(shí)際上是向中西部地區(qū)走，城鎮(zhèn)化未來(lái)推進(jìn)趨勢(shì)重點(diǎn)在中西部地區(qū)。

問題的關(guān)鍵是：未來(lái)中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化能夠支撐中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？中西部地區(qū)2011-2014年的城鎮(zhèn)化率水平高于全國(guó)平均水平，但是在“十二五”期間，商品房銷售面積占比是下降的，而東部地區(qū)是增長(zhǎng)的。這就是空間相互沖突問題，中西部地區(qū)作為推進(jìn)“三個(gè)1億人”城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間格局是相悖的。

第四，市民化問題?，F(xiàn)在有說(shuō)法認(rèn)為，通過(guò)農(nóng)民工市民化解決房地產(chǎn)的去庫(kù)存問題。但是，從新增流動(dòng)人口和新增農(nóng)民工的數(shù)量指標(biāo)來(lái)看，2015年新增流動(dòng)人口是負(fù)值，也就是說(shuō)流動(dòng)人口的絕對(duì)數(shù)是下降的。新增的農(nóng)民工也是逐步減少的過(guò)程。

從2014年農(nóng)民工市場(chǎng)化的意愿調(diào)查看，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)民工進(jìn)城的意愿在50%以下，意味著農(nóng)民工市民化的意愿嚴(yán)重不足，也會(huì)對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。