政策風(fēng)險(xiǎn)

　　７０年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題如何解決

　　住房７０年產(chǎn)權(quán)也被視為障礙之一。

　　“‘到期’的房子肯定養(yǎng)不了老?！壁w凱仍舊以“西城的學(xué)區(qū)房”向記者舉例說(shuō)，“建造時(shí)間在１９７０年左右，到現(xiàn)在已經(jīng)４６年了，還有２４年‘到期’。我要活到９０歲，怎么辦”？

　　不過(guò)，問(wèn)題并非僅此而已。上述不愿具名的保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂更加“現(xiàn)實(shí)”：“就算還有幾年的使用年限，保險(xiǎn)公司依靠剩下的使用年限幾乎無(wú)法補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)也較大。”

　　記者注意到，根據(jù)物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法，土地使用權(quán)續(xù)期必須重新獲得政府批準(zhǔn)，可能要重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無(wú)償收回，“這是保險(xiǎn)業(yè)開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)關(guān)注的焦點(diǎn)。”上述人士說(shuō)道。

　　在胡繼曄看來(lái)，基于這些風(fēng)險(xiǎn)因素，借鑒歐美發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资甑淖》糠聪虻盅嘿J款的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，可以發(fā)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”只是“小眾產(chǎn)品”，在減少老年貧困化方面起到了一定的作用，相當(dāng)于一款面向老年人的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，“總體而言，政府部門應(yīng)當(dāng)發(fā)展住房反向抵押貸款在解決養(yǎng)老問(wèn)題中的戰(zhàn)略性作用，制定更加完善的規(guī)則，以風(fēng)險(xiǎn)防范為出發(fā)點(diǎn)，引導(dǎo)中國(guó)剛剛興起的住房反向抵押貸款健康發(fā)展”。

　　據(jù)了解，中國(guó)目前只有保監(jiān)會(huì)的一份部門規(guī)范性文件來(lái)規(guī)范市場(chǎng)，法律效力比較低，一旦出現(xiàn)糾紛，這個(gè)文件到底能不能為投保人提供保護(hù)，是未知數(shù)。另一方面，政府部門也沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的稅收及補(bǔ)償政策，沒(méi)有明確的主管部門。

　　對(duì)此，胡繼曄的建議是，住房反向抵押貸款應(yīng)進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，“我國(guó)目前正式支持的僅保監(jiān)會(huì)的５３號(hào)文件，城鄉(xiāng)建設(shè)部門、銀行監(jiān)管部門、擔(dān)保機(jī)構(gòu)都未介入。實(shí)際上，我國(guó)的銀行業(yè)已經(jīng)有了相當(dāng)長(zhǎng)期的住房抵押貸款經(jīng)驗(yàn)，從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范、房?jī)r(jià)壓力測(cè)試等許多方面都具有優(yōu)勢(shì)，在住房反向抵押貸款方面應(yīng)當(dāng)發(fā)揮更重要的作用。未來(lái)，我國(guó)在保監(jiān)會(huì)５３號(hào)文件試行的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)由中央政府主管部門——保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部共同設(shè)立國(guó)家層面的住房反向抵押貸款保險(xiǎn)基金，國(guó)家提供稅收減免和部分補(bǔ)貼，同時(shí)要求所有提供住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)都強(qiáng)制性地繳納保險(xiǎn)基金，以部分抵御未來(lái)住房反向抵押貸款市場(chǎng)波動(dòng)和長(zhǎng)壽的風(fēng)險(xiǎn)。特別對(duì)于可能中途退出的參保人，應(yīng)當(dāng)通過(guò)精算，事先在合同中進(jìn)行約定，確保合同雙方的權(quán)益”。

　　中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院保險(xiǎn)系主任袁輝則提出，保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”是實(shí)物資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的結(jié)合，既是金融產(chǎn)品也是觀念產(chǎn)品，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及面廣，既涉及法律，又涉及經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境和房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)走勢(shì)，更為重要的是涉及人們的養(yǎng)老觀念的更新，因此該款新產(chǎn)品的推行和市場(chǎng)接受度，需要一個(gè)過(guò)程，不能急于求成。

　　制圖／李曉軍