15個聯(lián)系點的實踐：與樓市無關(guān)

　　“從實踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，均未對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響。”佟紹偉如是介紹。據(jù)悉，不動產(chǎn)登記制度實際上一直客觀存在，既不是從“未登記”到“登記”，更不是“重起爐灶另開張”。

　　不動產(chǎn)登記落地是否形成對樓市回暖的對沖也一度引發(fā)決策者關(guān)注，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獲悉，國土部也對此做了專題性的調(diào)研和分析。

　　調(diào)研的主要對象即是全國首批不動產(chǎn)登記聯(lián)系點。“從實踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，均未對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響。”佟紹偉如是介紹。

　　以徐州市為例，3月，徐州主城區(qū)商品房交易3451套，同比減少19.69%，環(huán)比增加39.49%；交易面積32.04萬㎡，同比減少20.85%，環(huán)比增加33.61%；交易均價6062元/㎡，同比下降1.94%，環(huán)比下降5.62%。

　　4月，徐州主城區(qū)商品房交易4691套，同比增加27.44%，環(huán)比增加35.93%；交易面積41.48萬㎡，同比增加26.70%，環(huán)比增加29.46%；交易均價6205元/㎡，同比下降2.04%，環(huán)比增加2.36%。

　　“4月份成交量和價格的明顯回升，很大程度上源于央行3月30日宣布二套房款首付可低至四成，財政部同時發(fā)布通知要求個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。”佟紹偉稱，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前后交易量、交易價格基本穩(wěn)定，沒有表現(xiàn)新房受抑制、二手房拋售現(xiàn)象。

　　瀘州樓市雖和徐州不同，但亦反映出樓市變化與不動產(chǎn)登記關(guān)系不大，該市二手房市場下滑、新房市場穩(wěn)定。

　　2015年一季度，瀘州市新建商品房成交面積和套數(shù)同比分別下降5%和6%，存量房成交面積和套數(shù)同比分別下降76%和77%。

　　“瀘州二手房由于戶型小，且小區(qū)環(huán)境配套不完善，導(dǎo)致成交量下滑。”上述國土部人士介紹，該市2015年二手房套數(shù)和面積與新房占比同比分別下降了66.6和66.5個百分點。

　　和常州一樣，瀘州并沒有出現(xiàn)二手房拋售熱潮或抑制新房市場的波動情形。

　　實際上，不動產(chǎn)登記制度一直客觀存在，原國土部地籍司副司長向洪宜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心在于統(tǒng)一，其重點是通過整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”，既不是從“未登記”到“登記”，更不是“重起爐灶另開張”。

　　國土部不動產(chǎn)登記中心市場監(jiān)測處處長盧靜表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是一項摸清家底、保護公有和私有財產(chǎn)、保護產(chǎn)權(quán)之間合法交易的制度。中國有960萬平方公里的陸地面積，城市建成區(qū)的面積只占0.5%，是各種不動產(chǎn)登記中的最小的一塊，更不用說廣大的農(nóng)村的土地，包括農(nóng)村的耕地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們城市建成區(qū)的面積。

　　盧靜也稱，不動產(chǎn)登記可能在一定程度上影響預(yù)期，但本身是行政管理行為并不是房地產(chǎn)調(diào)控政策，并沒有明顯影響到房地產(chǎn)市場。

　　房產(chǎn)稅開征或擇機出臺

　　“社會各界普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅屬于地方稅種，其課稅對象是房屋，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記沒有直接關(guān)聯(lián)；但兩者是否具有深層次的關(guān)聯(lián)，需視未來我國房產(chǎn)稅的設(shè)計方案而定。”

　　相比不動產(chǎn)登記引發(fā)二手房拋售潮的直接影響，其推進可能帶來的房地產(chǎn)稅開征才是直接影響市場預(yù)期、抑制樓市回暖的重要因素。

　　“當(dāng)然，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記客觀上有利于摸清房地產(chǎn)家底，為房地產(chǎn)改革奠定更加扎實的基礎(chǔ)，但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不是開征房產(chǎn)稅的必要環(huán)節(jié)和前置條件。”佟紹偉介紹。

　　按照《立法法》，房產(chǎn)稅的征收須遵循稅收法定原則，即稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度都須由法律規(guī)定。

　　盧靜進一步解釋，房產(chǎn)稅的征收必須遵循稅收法定原則，嚴(yán)格履行法定程序。社會各界普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅屬于地方稅種，其課稅對象是房屋，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記沒有直接關(guān)聯(lián)；但兩者是否具有深層次的關(guān)聯(lián)，需視未來我國房產(chǎn)稅的設(shè)計方案而定。

　　如果開征房產(chǎn)稅的時機已經(jīng)成熟，即使在分散登記模式下，房產(chǎn)稅的立法程序也完全可以隨時啟動。

　　“無論是統(tǒng)一登記還是分散登記，房屋登記管轄都遵循屬地登記原則，地方登記機構(gòu)完全掌握當(dāng)?shù)胤课莸怯浀挠嘘P(guān)數(shù)據(jù)資料，各地方在統(tǒng)一登記前也已經(jīng)具備了征收房產(chǎn)稅所需要的登記數(shù)據(jù)條件。”佟紹偉介紹。

　　上海、重慶兩地于2011年已分別試點開征房產(chǎn)稅，“彼時兩地遠(yuǎn)未達(dá)到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺‘四統(tǒng)一’的條件，但同樣也具備了征收房產(chǎn)稅的條件”。盧靜介紹。

　　當(dāng)然，也有說法是重慶和上海的房地產(chǎn)稅存在征收面窄和征收稅率低兩個問題。

　　但即使是擴大房地產(chǎn)稅的征收面和提高征收稅率，對房地產(chǎn)市場影響也還是有限。

　　佟紹偉算了一筆賬，假定房地產(chǎn)稅收征收采取全面征收，稅率定為1%的較高稅率，最直接的影響是房地產(chǎn)價格的下降，下降幅度為房地產(chǎn)稅率和資金貼現(xiàn)率的比值。按照現(xiàn)在貼現(xiàn)率為5%計算，我國房價將有1%÷5%=20%的跌幅?？紤]到通貨膨脹，中低收入稅率的折扣，以及房地產(chǎn)稅收用于城市基礎(chǔ)建設(shè)帶來的房地產(chǎn)的升值，我國房地產(chǎn)實際價格跌幅在15%左右。

　　而如果取消流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的二套房20%的房產(chǎn)個人所得稅，那么兩者的成交價格將相當(dāng)。以一套100萬房產(chǎn)計算，征收1%房地產(chǎn)稅后，房價貶值為85萬左右。而100萬房產(chǎn)在二手房市場，如果滿五年，升值大概在一倍左右，需要繳納（100-50）×20%=10萬的個人所得稅，房產(chǎn)實際價值也是90萬左右。

　　“也就是說，房地產(chǎn)稅開征，與現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅的20%稅率的政策效果相當(dāng)。”佟紹偉介紹。

　　不過，佟紹偉亦認(rèn)為，不同的房產(chǎn)稅征收制度設(shè)計思路和方案，需要不同的登記數(shù)據(jù)支撐，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可能會因采用不同的稅制而對市場產(chǎn)生影響。