逆市而動(dòng)

　　“100個(gè)項(xiàng)目是老板報(bào)的大數(shù)，目前還沒有報(bào)完，按照這個(gè)速度不知道會(huì)不會(huì)超過100個(gè)。”上述恒大地區(qū)公司負(fù)責(zé)人說。

　　該負(fù)責(zé)人表示，其所在分公司主要拿二手房或者三舊改造項(xiàng)目，因?yàn)檫@兩類項(xiàng)目可分期付款，不必在兩個(gè)月內(nèi)付清。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)掌握的多家地區(qū)公司情況，恒大當(dāng)前仍在已進(jìn)入的三四線城市或一線城市周邊拿地，調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的意圖并不明顯。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度十大房企新增土地儲(chǔ)備面積337.7萬平方米，同比下降六成。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪的多家房地產(chǎn)企業(yè)表示，市場(chǎng)有回暖跡象，加上土地屬于稀缺資源，早拿比晚拿好，在這個(gè)時(shí)間段可適當(dāng)補(bǔ)充地塊。然而，銷售不振，拿地預(yù)算始終有限。

　　第一季度，綠地、恒大和萬科拿地總額位居前三位，分別是114億元、90億元和42億元。不過，除了綠城和世茂去年同期沒有拿地外，恒大的拿地金額增幅是最為突出的，增長(zhǎng)一倍。其他企業(yè)拿地金額均同比下跌。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事孔磊稱，自2014年第四季度以來，土地收購(gòu)降幅一直為兩位數(shù)。目前，與整體市場(chǎng)好轉(zhuǎn)相關(guān)聯(lián)，土地收購(gòu)肯定會(huì)有所復(fù)蘇?？傮w而言，標(biāo)普評(píng)級(jí)的公司中，逆市抄底拿地的趨勢(shì)還不是特別明顯，房地產(chǎn)商去庫(kù)存的壓力較重，大舉收購(gòu)?fù)恋?，?duì)負(fù)債的壓力比較大。少部分財(cái)務(wù)狀況較好的開發(fā)商有一些動(dòng)作，但不是行業(yè)的主流。

　　一名央企內(nèi)部人士稱，雖然今年以來政府出臺(tái)的多項(xiàng)政策對(duì)樓市有利，但市場(chǎng)情況仍然不樂觀。“市場(chǎng)會(huì)有短暫的回暖，但不會(huì)長(zhǎng)久。公司仍然維持市場(chǎng)已告別大開發(fā)時(shí)代的看法，現(xiàn)在拿地特別謹(jǐn)慎，全年以去庫(kù)存為主要任務(wù)。”

　　在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)積極的有碧桂園。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，這是由于碧桂園區(qū)域公司有所調(diào)整，新成立的區(qū)域公司需要拿地發(fā)展業(yè)務(wù)。不過，碧桂園的相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，公司并沒有硬性要求，都是按照工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算來實(shí)現(xiàn)。

　　作為行業(yè)龍頭的萬科，認(rèn)為過去20年業(yè)務(wù)規(guī)模30%的復(fù)合增長(zhǎng)難以為繼。萬科董秘譚華杰在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)說，萬科現(xiàn)在的市場(chǎng)占有率不到3%，發(fā)達(dá)國(guó)家的龍頭企業(yè)多數(shù)在6%左右。“這個(gè)業(yè)務(wù)做到頭，也就一倍左右的增長(zhǎng)”。

　　市占率實(shí)現(xiàn)一倍增長(zhǎng)，在整體市場(chǎng)的銷售總金額處于平穩(wěn)狀態(tài)下，按2014年2151億元的銷售額估算，萬科在住宅業(yè)務(wù)上的天花板是年銷售額4000億左右。如果將住宅業(yè)務(wù)增長(zhǎng)折算成未來十年的復(fù)合增長(zhǎng)率，這個(gè)數(shù)字大概是7%。

　　恒大看好市場(chǎng)的理由，以及短時(shí)間內(nèi)集中拿地的舉動(dòng)，讓業(yè)界有所不解。上述央企內(nèi)部人士在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)說：“我們并沒有聽到中央會(huì)有關(guān)于三舊改造和保障房的新的利好政策出臺(tái)。”該人士說，“連我們都不知道的，不可能有什么大的動(dòng)作。”

　　該人士說：“三舊項(xiàng)目需要跟蹤很長(zhǎng)時(shí)間，短則3-5年，長(zhǎng)則10年。即使舊改和保障房方面確實(shí)有利好政策，企業(yè)不可能，也不需要在短期內(nèi)大上項(xiàng)目。”該人士說。

　　當(dāng)然，突擊拿地的另一個(gè)顯性結(jié)果是恒大本來高企的負(fù)債“雪上加霜”。2013年，恒大永續(xù)債權(quán)益是250.24億元，2014年增加一倍至528.52億元。如果將“永續(xù)債”算作權(quán)益，恒大的凈負(fù)債率為85.9%，但若將“永續(xù)債”算作債務(wù)，恒大地產(chǎn)的凈負(fù)債率在250%—303%之間。2014年，恒大地產(chǎn)獲得利潤(rùn)181.73億元，其中永續(xù)債持有人應(yīng)占利潤(rùn)就達(dá)到43.39億元，占到凈利潤(rùn)的24.08%。

　　恒大正在將規(guī)模擴(kuò)張落到實(shí)處。“（盡管新拿了大量土地）原有的1.47億平方米土地開發(fā)也不會(huì)放緩，公司將會(huì)招大量基層員工。因?yàn)檎腥吮榷诘氐某杀镜偷枚唷?rdquo;上述恒大地區(qū)公司負(fù)責(zé)人說。

　　恒大的管理層在回答投資者問題時(shí)亦透露，公司的三線項(xiàng)目保證3-6個(gè)月開盤，二線6-8個(gè)月開盤。“整個(gè)市場(chǎng)只有恒大能做到新增貨量跟上市場(chǎng)回轉(zhuǎn)速度，我們對(duì)資本市場(chǎng)所做承諾都會(huì)兌現(xiàn)。”

　　資本圖謀：主業(yè)強(qiáng)＋副業(yè)輕

　　迅速擴(kuò)大集團(tuán)土儲(chǔ)的事情，恒大之前就做過。2006年初，恒大的土地儲(chǔ)備為310萬平方米，到2009年三季度末增至5100萬平方米。2009年11月恒大上市，因土地儲(chǔ)備巨大，受到以凈資產(chǎn)估值法衡量公司市值的香港資本市場(chǎng)的歡迎。

　　不過，地產(chǎn)金融資深評(píng)論員黃立沖表示，目前資本市場(chǎng)上已不認(rèn)可“土地規(guī)模擴(kuò)大，公司估值就上漲”的邏輯。但他也承認(rèn)，目前股市火熱，企業(yè)在資本市場(chǎng)上融資機(jī)會(huì)增加，融資成本相對(duì)降低。

　　由于佳兆業(yè)債務(wù)違約事件的影響，現(xiàn)在并非內(nèi)房股在港股發(fā)債的好時(shí)機(jī)。同時(shí)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)形式較好，地產(chǎn)板塊整體走高，投資者買入意愿較強(qiáng)。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，5月11日以來的短短十多天，包括中建置地、復(fù)星國(guó)際、華潤(rùn)置地、綠地香港、金地商置等8家內(nèi)房股宣布配股籌資，涉及資本總額249億港元。而去年全年，配股融資的內(nèi)房股僅有7個(gè)。

　　多名香港的國(guó)際投行人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹，目前投資機(jī)構(gòu)判斷一家地產(chǎn)企業(yè)拿地的行為需要從拿地時(shí)機(jī)及市場(chǎng)環(huán)境、土地價(jià)格、公司本身土儲(chǔ)量等多個(gè)角度去判斷。如果該公司拿地時(shí)機(jī)把握得好，土地價(jià)格低，能形成正面預(yù)期。另一方面也有人認(rèn)為，公司高負(fù)債，且過度進(jìn)取，機(jī)構(gòu)則認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加。

　　但這些人士均表示，不同的機(jī)構(gòu)估值和評(píng)級(jí)思維不一樣，不排除會(huì)有機(jī)構(gòu)將大量拿地的行為，與后市強(qiáng)勁的銷售及銷售增速聯(lián)系在一起，從而得出正面評(píng)價(jià)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士早已得知恒大48天拿100塊地的任務(wù)。其認(rèn)為，恒大逆市拿地還有另外一種思路，即配合資本市場(chǎng)上的一些動(dòng)作。雖然拿地本身是燒錢的舉動(dòng)，但“通過主動(dòng)地、有意識(shí)地做市值管理，能維持股價(jià)上升”。

　　巧合的是，自許家印在集團(tuán)內(nèi)部下達(dá)上項(xiàng)目指令的4月12日的次日開始，恒大股價(jià)強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，從4.29港元/股一路上行，16個(gè)交易日內(nèi)沖至8.4港元。漲幅遠(yuǎn)超過其他內(nèi)房股。

　　與3月底恒大業(yè)績(jī)發(fā)布期間，外資投行紛紛給出“賣出”評(píng)級(jí)相反，4月底以來，國(guó)內(nèi)多家知名券商發(fā)布恒大研報(bào)，均給恒大增持買入評(píng)級(jí)。其中，國(guó)信證券將恒大的目標(biāo)價(jià)上調(diào)至25.46港元。理由是：首先，恒大在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上彰顯龍頭風(fēng)范：儲(chǔ)備最多，面積最大，分布最廣；其次，恒大在一二線城市中土地儲(chǔ)備占比大且成本低，盈利前景好；另外，自2009年至今，恒大地產(chǎn)在土地儲(chǔ)備、房屋銷售、核心凈利潤(rùn)等方面，出現(xiàn)了年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別為21.7%、34%及111%。

　　但與此同時(shí)，德銀發(fā)表報(bào)告稱，恒大配股集資風(fēng)險(xiǎn)正上升，以應(yīng)對(duì)其疲弱的資產(chǎn)負(fù)債表。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)還從多個(gè)渠道確認(rèn)，恒大目前思路是打造一個(gè)住宅主業(yè)強(qiáng)大、多項(xiàng)業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)化的企業(yè)。眾所周知的是，恒大擬推動(dòng)礦泉水、糧油等多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)上市。此外，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)還了解到，該公司準(zhǔn)備將其位于海南省的人工填海項(xiàng)目?；◢u分拆上市。

　　在恒大集團(tuán)內(nèi)部，?；◢u是定位成類似迪拜棕櫚島，并趕超棕櫚島的項(xiàng)目，目前正在抓緊向海外市場(chǎng)宣傳推廣。?；◢u上共有28種業(yè)態(tài)526個(gè)項(xiàng)目，擁有酒店群、國(guó)際會(huì)議會(huì)展城、博物館集群、主題樂園、海洋世界、水上樂園、環(huán)球影視基地、溫泉城、文化娛樂城等。

　　許家印還認(rèn)為，旗下影城業(yè)務(wù)已具備了分拆上市的條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒大300多個(gè)項(xiàng)目有200多個(gè)規(guī)劃了恒大影城?，F(xiàn)在恒大影城開業(yè)的有16個(gè)，還有30個(gè)在今年上半年將陸續(xù)開業(yè)。此外，在建和將建的有150個(gè)，將限期動(dòng)工。恒大稱，200個(gè)影城，1400多塊屏幕都有巨大的發(fā)展空間，市值不可估量。

　　此外，恒大的商業(yè)項(xiàng)目也會(huì)走資產(chǎn)證券化的道路。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，恒大已建好和在建的商業(yè)地產(chǎn)總面積大約550萬平方米左右。恒大稱，按目前市場(chǎng)價(jià)估算，全部商業(yè)地產(chǎn)的總資產(chǎn)約1080億元。

　　“下一步，包括未建在內(nèi)的所有商業(yè)都可以對(duì)外合作，例如保險(xiǎn)公司可以投資商業(yè)和寫字樓。打包、掛牌、銷售，這些都是資產(chǎn)證券化、資產(chǎn)輕資化的具體工作。”許家印說。

　　當(dāng)前，恒大已成立資產(chǎn)管理中心，許家印要求“在最短時(shí)間內(nèi)以最快速度將重資產(chǎn)輕資化”。許家印說，“這是降低公司負(fù)債率的最有效辦法。另外分拆上市也是我們降低負(fù)債率的重大舉措。”