“前段時(shí)間我們已上項(xiàng)目近20個(gè)，接下來(lái)48天，我們要大上100個(gè)項(xiàng)目。”恒大董事局主席許家印4月份在布置全年工作時(shí)稱。

　　48天后是5月31日。換句話說(shuō)，恒大計(jì)劃在今年上半年內(nèi)斬獲120個(gè)新項(xiàng)目。在地產(chǎn)行業(yè)以去庫(kù)存為基調(diào)的時(shí)候，恒大選擇了規(guī)模擴(kuò)張。

　　根據(jù)恒大董事局定下的目標(biāo)，2017年該公司要實(shí)現(xiàn)3000億元銷(xiāo)售額，2020年要實(shí)現(xiàn)5000億元銷(xiāo)售額，復(fù)合增長(zhǎng)率維持在30%——這是一個(gè)屬于地產(chǎn)“黃金時(shí)代”的增長(zhǎng)率，那個(gè)時(shí)代，擁有領(lǐng)先土地儲(chǔ)備，被認(rèn)為是公司持續(xù)增長(zhǎng)的保證。

　　在許家印的動(dòng)員下，當(dāng)前恒大各地區(qū)公司都在尋找新項(xiàng)目。盡管此時(shí)恒大已經(jīng)擁有最大的土地儲(chǔ)備量，1.47億平方米。與此同時(shí)，不包括總額528億元的永續(xù)債，恒大截至2014年12月31日的凈負(fù)債率達(dá)到86%。

　　一位知情人士分析，恒大拿地可能是要配合資本市場(chǎng)上一系列的動(dòng)作，用增加融資機(jī)會(huì)的方式降低負(fù)債。但是，恒大并沒(méi)有回應(yīng)這個(gè)說(shuō)法。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)通過(guò)多個(gè)信息源確認(rèn)，恒大除了表明公司將持續(xù)壯大地產(chǎn)主業(yè)外，還通過(guò)將旗下地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)證券化及分拆上市的方式，持續(xù)降低公司負(fù)債率，涉及的業(yè)務(wù)包括其海南?；◢u項(xiàng)目、恒大影城以及恒大商業(yè)地產(chǎn)。

　　48天拿下100個(gè)項(xiàng)目

　　許家印指出，在5月31日前新上馬100個(gè)項(xiàng)目，是硬性指標(biāo)，也是集團(tuán)戰(zhàn)略。

　　可作為對(duì)比的是碧桂園在2013年的做法。該公司當(dāng)年定下銷(xiāo)售額翻倍至千億的目標(biāo)，需要新增地塊的數(shù)量空前大增。據(jù)可靠消息，2013年全年，碧桂園共獲取99宗地塊，其中包括已有項(xiàng)目周邊的土地。

　　“碧桂園在那一年拿的地比以往都多，但也沒(méi)達(dá)到（目前恒大）這樣的規(guī)模。”接近碧桂園的人士說(shuō)。

　　為了在期限內(nèi)完成任務(wù)，許家印給集團(tuán)上下開(kāi)綠燈：“無(wú)論一手項(xiàng)目還是二手項(xiàng)目，不要在付款、價(jià)格等一些細(xì)節(jié)方面猶豫，要迅速拿下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，不要等到形勢(shì)變化了干瞪眼。要求簡(jiǎn)政放權(quán)，權(quán)限要下放給地區(qū)公司董事長(zhǎng)，董事長(zhǎng)把好關(guān)，投資中心快速審批，之后直接上報(bào)董事局審批。”

　　集團(tuán)還通過(guò)對(duì)地區(qū)公司董事長(zhǎng)考核來(lái)推進(jìn)這項(xiàng)任務(wù)。許家印說(shuō)：“我們考察一位董事長(zhǎng)的水平能力，包括上項(xiàng)目、隊(duì)伍建設(shè)、工程管理、按時(shí)提前開(kāi)盤(pán)等各方面，近來(lái)公司提拔了一批非常年輕的董事長(zhǎng)，就是要樹(shù)立典范和榜樣。”

　　此外，恒大還放寬了拿地“五星標(biāo)準(zhǔn)”，配合快速拿地。“現(xiàn)在形勢(shì)變化很快，董事局已經(jīng)指示要一定程度上放寬五星標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)力下放給地區(qū)公司，否則就可能丟失好項(xiàng)目，100個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)也不可能在短短48天內(nèi)完成。” 許家印說(shuō)。

　　在許家印的指示之下，上述地區(qū)公司負(fù)責(zé)人跟他的團(tuán)隊(duì)進(jìn)入了忙碌的看地拿地狀態(tài)。他幾乎每晚都加班到凌晨，白天一直談項(xiàng)目，一天要看幾塊地，壓力很大。甚至到處問(wèn)同行，問(wèn)地塊信息。

　　大半個(gè)月內(nèi)，該團(tuán)隊(duì)終于砍下了幾個(gè)項(xiàng)目，但僅完成了一半指標(biāo)，需要在剩余的半個(gè)月內(nèi)完成。他本人在這段時(shí)間內(nèi)足足瘦了5斤。

　　100個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)都不用集團(tuán)分配，而是各地區(qū)公司先報(bào)先得。“這么好的拿地機(jī)會(huì)，大家都很踴躍。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，拿地資金也是先報(bào)先得，集團(tuán)撥款20%，余下的地區(qū)公司解決。

　　“上大項(xiàng)目為什么必須堅(jiān)定不移？因?yàn)闄C(jī)不可失。”許家印強(qiáng)調(diào)。他指揮集團(tuán)大上項(xiàng)目的依據(jù)首先是政策風(fēng)向和市場(chǎng)環(huán)境。上述地區(qū)公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，“他很看好大勢(shì)。”

　　許家印稱，除2008年有一些利好政策之外，2009年到十八大召開(kāi)前這段時(shí)間里，房地產(chǎn)一直在調(diào)控。形勢(shì)改變發(fā)生在十八大以后。許家印稱，此時(shí)國(guó)家進(jìn)行深化改革，結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)型升級(jí)，注重提升增長(zhǎng)質(zhì)量。“全面深化改革飽含著促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，政府做好廉租房、保障房的建設(shè)，市場(chǎng)層面的東西讓市場(chǎng)去做。”

　　“我認(rèn)為未來(lái)三至五年，甚至五至十年，房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。”許家印說(shuō)。他分析，隨著人均居住面積增長(zhǎng)，未來(lái)全國(guó)總需求會(huì)下降，但市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰在加劇。恒大去年實(shí)現(xiàn)了1315億元的銷(xiāo)售額，但僅占全國(guó)房地產(chǎn)住宅成交總額的2%，增長(zhǎng)空間還很大。

　　當(dāng)前，恒大在全國(guó)147個(gè)城市有300多個(gè)項(xiàng)目。許家印預(yù)期，在房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)成交量很快會(huì)放大。成交量放大后，接下來(lái)就是項(xiàng)目土地的緊張。

　　在許家印講話中，還特別提及4月10日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于落實(shí)<政府工作報(bào)告>重點(diǎn)工作部門(mén)分工的意見(jiàn)》。許家印稱：“在整個(gè)市場(chǎng)對(duì)這一文件蘊(yùn)藏的重大利好還沒(méi)做出反應(yīng)的情況下，公司必須搶占大好的發(fā)展機(jī)遇。”

　　2017年銷(xiāo)售3000億

　　恒大拿地的“內(nèi)因”是其持續(xù)高速增長(zhǎng)的“野心”。

　　許家印表示，恒大當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是“三高一輕”。“三高”是指高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益，“一輕”是指輕資產(chǎn)。

　　“沒(méi)有項(xiàng)目，沒(méi)有發(fā)展，談高周轉(zhuǎn)、高杠桿都是空話。”許家印說(shuō)，“因此，從目前的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)說(shuō)，必須堅(jiān)定不移地大上項(xiàng)目。”

　　恒大對(duì)外稱，今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是1500億，實(shí)際內(nèi)部目標(biāo)是2000億。

　　并且，許家印要求公司未來(lái)仍要堅(jiān)持各項(xiàng)指標(biāo)年均30%以上的健康高速增長(zhǎng)。“按照這樣的增長(zhǎng)速度和幅度，到2017年即第七個(gè)‘三年計(jì)劃’收官之年，恒大銷(xiāo)售額要達(dá)到3000億元；到2020年即第八個(gè)‘三年計(jì)劃’收官之年，恒大銷(xiāo)售額要達(dá)到5000億元。”

　　在2014年，為完成1315億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，恒大全年有53個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。全年新開(kāi)工面積2250萬(wàn)平方米，竣工面積2063萬(wàn)平方米，在建工程面積4135萬(wàn)平方米，同比分別上升13.2%、6.5%及4.7％。全年銷(xiāo)售面積達(dá)到1819.8萬(wàn)平方米。

　　而據(jù)恒大回答機(jī)構(gòu)投資者的實(shí)錄，2015年年初，恒大統(tǒng)計(jì)全年存貨1700萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年新增貨量2800萬(wàn)平方米，貨值3200億元。如果要實(shí)現(xiàn)超過(guò)2000億元的銷(xiāo)售額，去化率約在62.5%。若只實(shí)現(xiàn)對(duì)外所稱的1500億元銷(xiāo)售額，去化率則在47%。因此可估計(jì)真實(shí)去化率在47%－62.5%。

　　按照上述數(shù)字粗略推算，如果2017年要達(dá)到3000億銷(xiāo)售規(guī)模，恒大在該年全年可售貨值至少不低于4800億元，可售貨量不低于7200萬(wàn)平方米。

　　截至2014年12月31日，恒大土地儲(chǔ)備總建筑面積為1.47億平方米，較同樣知名的土地儲(chǔ)備大戶碧桂園多出近一倍。但是要在2017年供應(yīng)7200萬(wàn)平方米的可售貨量，1.47億土地儲(chǔ)備看起來(lái)就不算太多。而且，恒大在去年拿地841萬(wàn)平方米，少于其2063萬(wàn)平方米的竣工消耗量。

　　根據(jù)這個(gè)邏輯，當(dāng)前集中拿地是有道理的。

　　那么，恒大能在兩年時(shí)間里將銷(xiāo)售額從1500億翻倍至3000億嗎？

　　因恒大“薄利多銷(xiāo)”的策略，其要獲得與其他開(kāi)發(fā)商相似的銷(xiāo)售金額，需要銷(xiāo)售的面積比同行要多。以2014年恒大1315億銷(xiāo)售額及1820萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積計(jì)算，該公司月均銷(xiāo)售面積達(dá)到152萬(wàn)平方米，均價(jià)7225元/平方米。如果按每套房屋90平方米估算，月均賣(mài)房1.68萬(wàn)套。

　　2017年若要實(shí)現(xiàn)3000億元銷(xiāo)售額，在均價(jià)按8000元/平方米計(jì)算的情況下，恒大需要完成3750萬(wàn)平方米銷(xiāo)售面積的任務(wù)，月均銷(xiāo)售面積高達(dá)313萬(wàn)平方米。每套房屋同樣按90平方米計(jì)算，恒大一個(gè)月要賣(mài)房3.48萬(wàn)套，是2014年的兩倍多。

　　即使恒大確實(shí)能完成這一銷(xiāo)售任務(wù)，當(dāng)中有多少是有效銷(xiāo)售？“帶現(xiàn)金流的銷(xiāo)售”占全部銷(xiāo)售額比例多高？對(duì)這一問(wèn)題，許家印在香港業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，恒大2014年銷(xiāo)售1315億元，回款超過(guò)1100億元。

　　不過(guò)，恒大2014年業(yè)績(jī)公告顯示，其應(yīng)收貿(mào)易賬款隨銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)大而增加，且增幅高于其銷(xiāo)售額增加的比例。2014年總體應(yīng)收貿(mào)易賬款從一年前的72.077億元上升至122.1877億元。賬齡90天以內(nèi)及半年以上至一年的款項(xiàng)，分別占總數(shù)的40%和34%。應(yīng)收貿(mào)易賬款這一項(xiàng)，同為香港上市的內(nèi)地千億房企中海有61.91億港元，但賬齡在30日內(nèi)的款項(xiàng)占比九成；碧桂園則為86.9億元，其中1-6個(gè)月客戶信用期內(nèi)97%。

　　恒大首席財(cái)務(wù)官謝惠華在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上解釋，應(yīng)收貿(mào)易賬款增加的原因是恒大銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)大，此外，恒大還提供了不同的付款方式給買(mǎi)家，部分買(mǎi)家選擇了分期付款。謝惠華認(rèn)為，這是可以理解的。