■ 購房分析

購房者仍以廣東省為主

●萊坊大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀言迅

今年以來，大灣區(qū)市場呈現(xiàn)分化，廣州、佛山、珠海等地商品房銷售面積同比均增長。深圳整體市場供不應(yīng)求，但隨著供應(yīng)的改善，銷售面積同比也已明顯回升。中山、肇慶等地由于過去幾年市場容量持續(xù)擴容，仍有一定調(diào)整空間。

今年，隨著“粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要”正式發(fā)布，大灣區(qū)迎來戰(zhàn)略機遇期。在此背景下，大灣區(qū)市場規(guī)模，短期提速后呈可持續(xù)的穩(wěn)定向上趨勢。對于明年以及未來大灣區(qū)的發(fā)展，因為大灣區(qū)受惠國策，二線城市樓價增長會好過其他二線城市，廣、深也因經(jīng)濟受捧，有3%-5%增幅。

大灣區(qū)吸引了各地購房客群，其中仍以廣東為主。不過，香港人士在大灣區(qū)市場份額還較小。但最近一些優(yōu)惠政策的推出，對港人在此置業(yè)有較大吸引力。

自住需求購房占比58%

●中原集團研究部相關(guān)人士

粵港澳大灣區(qū)平均購房年齡為36.3歲，年齡的上下浮動與市場熱度有一定關(guān)聯(lián)，今年1-5月，購房者年齡維持在36歲左右，與2017年二季度接近。

2016-2019年5月，大灣區(qū)購房者總體以自住需求為主，占比58%。投資需求占比24%。不過，今年3-5月，隨著市場熱度回升，自住需求占比有回落趨勢，但目前自住需求占比仍高于2018年平均水平。

從購房者組成情況看，中山、惠州、佛山、東莞4城情況接近，2016年-2019年5月，均有20%以上的成交由外地客戶（廣東省內(nèi)）完成，是典型的接受外溢需求的城市。而廣州、深圳、珠海則主要以本地客戶為主。其中，中山有大量深圳、惠州，及廣州客戶；惠州、東莞則主要承接深圳的外溢需求；佛山則主要承接廣州的外溢需求。

打拼的年輕人是重要購房群體

●購房者小月（化名）

我生活在深圳，大灣區(qū)規(guī)劃剛出來的時候，有一些老家的朋友來深圳看房。我自己也是今年6月份買的房，買來做婚房用。我剛來深圳時買了一套67平方米的二居室。之所以購買該小區(qū)，是因為之前看中斜對面新開盤的項目華強城。我去排隊搖號時沒搶到，就在該區(qū)域周邊看了下二手房。

我覺得未來深圳肯定是個穩(wěn)中向上的城市，從目前來看，深圳還處在吸引人才的過程中，有很多年輕人在這邊打拼，他們是比較重要的購房群體。

在深圳買房的香港人也挺多，他們投資意愿比較強。之前遇到些香港阿姨，她們聽說這個盤很火，就過來看看，因為搖號排得比較前，就直接買下了。

■ 企業(yè)拓展

加快城市更新項目步伐

●花樣年集團（中國）有限公司執(zhí)行董事、副總裁兼CFO張惠明

深耕大灣區(qū)是花樣年未來五年最重要的工作之一。截至今年6月30日，花樣年在大灣區(qū)已有39個城市更新項目，正處于不同的發(fā)展階段，大部分位于深圳，并已布局惠州、東莞、中山、佛山、廣州等城市，預(yù)計規(guī)劃總建筑面積約1672萬平方米，儲備總貨值約3526億元。

在深圳，花樣年就已布局22個項目，貨值達1600億元以上，其中大部分為城市更新項目。未來3年，將有20個城市更新項目可轉(zhuǎn)化為開發(fā)用地，預(yù)計供地總貨值約1334億元，預(yù)計毛利率達50%以上。

未來，我們會加快項目轉(zhuǎn)化節(jié)奏，預(yù)計大灣區(qū)的銷售占花樣年銷售額50%以上。我們看好大灣區(qū)的發(fā)展前景，深圳作為大灣區(qū)核心引擎城市，出臺先行示范區(qū)規(guī)劃，也使深耕型房企成為直接受益者。

關(guān)注多元化拿地渠道

●奧園集團相關(guān)人士

作為大灣區(qū)本土企業(yè)，奧園持續(xù)看好大灣區(qū)發(fā)展，并把大灣區(qū)作為區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。截至6月底，奧園在大灣區(qū)擁有土地儲備總建筑面積約756萬平方米，儲備貨值超1100億元。此外，奧園也提前布局城市更新項目，實現(xiàn)舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，預(yù)計額外提供可售資源約2197億元，其中，74%位于大灣區(qū)。

奧園會持續(xù)關(guān)注大灣區(qū)發(fā)展，并結(jié)合公司戰(zhàn)略和經(jīng)營需要，對公司在大灣區(qū)內(nèi)的未來發(fā)展做出規(guī)劃。

未來在大灣區(qū)，奧園將重點加大一二線城市布局，同時將考慮以區(qū)域的思維進行投資布局，進行全區(qū)域覆蓋，擴大拿地機會。此外，奧園也會重視收并購，持續(xù)關(guān)注招拍掛市場。同時關(guān)注產(chǎn)城融合、城市更新以及村企合作等多元化拿地渠道。

更多房企入駐競爭加速

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波

粵港澳大灣區(qū)作為中國開放程度最高、經(jīng)濟活力最強的區(qū)域之一，在國家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。各個地級市中，深圳、廣東、佛山的常住人口遠超戶籍人口，是粵港澳地區(qū)最吸引外來人口的城市。

未來，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)城市邊界將逐漸模糊，“大都市圈”建成，各類要素流動也會更加自由化，同時，各城市間協(xié)同發(fā)展效應(yīng)增強，廣深的牽引力會進一步體現(xiàn)。

在人才方面，粵港澳大灣區(qū)25-34歲人才占比約六成，年輕化特征明顯，人才結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化，隨著城市吸引力的增強，大量人才流入將為區(qū)域發(fā)展帶來持續(xù)動力。此外，更多的房企將入駐大灣區(qū)，房企競爭加速、粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場將重新布局。

■ 趨勢

住房改善需求待釋放

●貝殼研究院首席市場分析師許小樂

大灣區(qū)住房自有率較低，近3500萬人無自有住房。住房自有率距離全國平均水平還有較大差距。

此外，大灣區(qū)居住品質(zhì)不高，后期大量的改善需求待釋放。其中，香港、深圳、廣州三個核心城市人均居住面積分別為15平方米、19.7平方米、25平方米，距離全國人均36.9平方米（2017年）的水平存在較大差距。和國外的灣區(qū)對比，也存在著不小的距離。

從政策來看，“房住不炒”依舊是政策的主基調(diào)，具體到大灣區(qū)內(nèi)部，政策從需求端的全面限購限貸轉(zhuǎn)向“一城一策”，目標是促進市場的平穩(wěn)，保證自住需求的有序釋放，遏制投資投機行為。因此，預(yù)計未來大灣區(qū)的市場將告別過去的大起大落，整體穩(wěn)定。

本版采寫/新京報記者 張曉蘭

本版制圖/新京報記者 王遠征