住建部開展住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治

●　近日，住建部專門召開住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治工作推進會。會議強調(diào)要通過專項整治，糾正和查處住房租賃中介機構(gòu)違法違規(guī)行為，堅決取締一批黑中介，在有效遏制住房租賃中介機構(gòu)亂象的同時，加快長效機制建設(shè)，不斷優(yōu)化住房租賃市場環(huán)境，讓群眾租房更安心

●　黑中介分為兩種，一種是沒有取得相關(guān)資質(zhì)而經(jīng)營業(yè)務(wù)的黑戶中介，另一種是專門坑人的黑中介，這種黑中介的套路很多，讓租客和房東防不勝防。目前中介公司的違法成本低，是造成黑中介治理難的重要原因

●　應(yīng)該完善房屋租賃市場機制，增加供應(yīng)，壯大市場主體做大規(guī)模，穩(wěn)定租賃關(guān)系，加強權(quán)益保障提高服務(wù)質(zhì)量。同時，加強中介服務(wù)人員的培訓(xùn)，提升素質(zhì)，推行從業(yè)人員登記備案制度和職業(yè)培訓(xùn)制度，鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員參加全國評價類考級考試，施行服務(wù)等級分類

□　本報記者 萬靜

發(fā)布虛假房源、設(shè)置各種合同陷阱、逼迫租客簽訂霸王條款、坐地漲價、克扣押金、暴力恐嚇強令搬離……這些房屋租賃市場的亂象，讓不少租房人感嘆，如今租房“套路”實在防不勝防，稍不留意就有可能掉進陷阱里。

隨著樓市調(diào)控力度的加強，有關(guān)部門對房屋租賃市場的監(jiān)管也趨于嚴(yán)厲，不少知名中介公司被約談。今年以來，針對房屋租賃市場的亂象治理，中央和地方強強聯(lián)手，將矛頭直指房屋租賃市場中最大的“痼疾”——黑中介。

9月19日，住建部召開住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治工作推進會。會議強調(diào)了在“不忘初心、牢記使命”主題教育中開展專項整治工作的重要性和緊迫性，要求集中力量在全國范圍內(nèi)深入開展住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治，嚴(yán)厲打擊侵犯住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。

9月26日，住建部部長王蒙徽公開稱，要大力發(fā)展和培育住房租賃市場，落實各項支持政策，增加租賃住房有效供應(yīng)，著力解決新市民等群體的住房問題。

《法制日報》記者了解到，陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等地已相繼出臺住房租賃新規(guī)，通過增加房源供給、規(guī)范市場管理、打擊黑中介等措施，促進住房屋租賃市場健康發(fā)展。

黑中介玩套路坑人

受害者多為應(yīng)屆生

九月底的北京炎熱依舊，絲毫沒有秋天涼爽的感覺。

晚上八點，小宇(化名)剛從公司加完班，來不及吃晚飯，就匆匆坐上地鐵趕去看房子。這已經(jīng)是他工作近3個月來第六次看房子?；叵肫饍蓚€月前第一次租房時遇到黑中介的經(jīng)歷，小宇說“真像噩夢一樣”。

今年七月初，小宇大學(xué)畢業(yè)后來到北京工作，馬上加入到找房大軍中。正好有同學(xué)租了一套三居室，同學(xué)和他的老鄉(xiāng)各一間，還空出一間臥室，就找小宇一起合租。沒想到這么順利就租到了房子，小宇感到很高興。

但沒想到的是，住了不到兩個月，他們就快被“整哭了”。中介在電話里通知他們，“當(dāng)?shù)亟值擂k要搞社區(qū)環(huán)境治理，所有有安全隱患、違建嫌疑的房子都要清退租賃”，因為檢查時間臨近，所以限定小宇他們3天內(nèi)搬離。剛開始中介還比較客氣，可是談到退押金的問題時，中介的態(tài)度明顯變了，開始各種找茬。

中介先是說電視的遙控器丟了，然后又指著客廳房頂?shù)膸滋幒诎唿c，說是他們弄臟的。此外，衛(wèi)生間的地磚裂了縫，煤氣灶開關(guān)壞了，這些問題都要扣錢。最后，“損失”加在一起，押金和剩余的租金就被扣沒了。

“我們都剛開始上班，還經(jīng)常加班，就晚上回來睡個覺而已，平時不看電視也不做飯。入住的時候，房子里面只有一部電視，并沒有看到遙控器。至于說房頂?shù)暮诎唿c，那么高的地方我們根本不可能去弄臟?！毙∮钫f，可是無論怎么解釋都沒有用，對方根本不講理，只能怪自己沒有經(jīng)驗，驗房時沒有仔細核對房屋物品設(shè)施情況。

最初，小宇等人據(jù)理力爭。中介見形勢不妙，竟叫來一伙壯漢，聲稱要把他們趕出去?！耙驗榈诙煳覀冞€要上班，最后只好選擇妥協(xié)，放棄了押金。當(dāng)時已經(jīng)耗到凌晨兩點多，外面黑漆漆的，我們拉著行李到樓下，都忍不住哭了?！?/p>

事后，小宇想找有關(guān)部門反映，可是再找到當(dāng)初的中介門店時，已是人去樓空，這才知道原來是遇上了黑中介。

其實，小宇的遭遇并非個例?，F(xiàn)實中，黑中介所“黑”的受害者，大部分是大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生和外地來京找工作的民工。他們剛剛?cè)肼毣騽傔M入社會，沒有太多積蓄，也沒有相關(guān)經(jīng)驗，特別容易被黑中介盯上。

曾經(jīng)供職于某知名房屋中介公司的余先生告訴《法制日報》記者：“我們所說的黑中介其實分為兩種，一種是沒有取得相關(guān)資質(zhì)而經(jīng)營業(yè)務(wù)的黑戶中介，另一種是專門坑人的黑中介，這種黑中介的套路很多，讓租客和房東防不勝防。比如說，惡意將房東不再出租的房子租給租戶，等待房東上門將租戶趕走，而中介卻侵吞住戶的房租及押金。”

其中，最常見的套路就是違法群租，即在房間里違法隔斷進行出租，所租的人數(shù)遠遠超過住建部門規(guī)定的每戶租住人數(shù)。然后黑中介又去向有關(guān)部門舉報，讓有關(guān)部門查處。等到房東把租客趕走后，再向被趕走的租客介紹房源，進行二次收費，至于之前租客所交的押金和租金便不了了之。

有的租戶入住一段時間后，中介還會不斷索要物業(yè)費、服務(wù)費、管理費，如果不從就電話騷擾、半夜敲門，以斷水、斷電等手段威脅，強迫租戶搬離，或者謊稱房東要提前收回房屋、房屋漏水需要維修等強迫租戶搬離，趁機將租戶的剩余租金、押金強行據(jù)為己有。

此外，如果租戶入住后，因自身原因想退租，中介便對其進行威脅恐嚇，強行占有剩余租金、押金。有的黑中介還會在合同中設(shè)置不平等條款，比如租賃期限屆滿，租戶未騰空房屋的，視為放棄屋內(nèi)物品所有權(quán)。

痼疾難治原因種種

亟待加強規(guī)范治理

某網(wǎng)絡(luò)媒體曾對各大房產(chǎn)信息服務(wù)平臺發(fā)起一項調(diào)查，結(jié)果顯示，大約75%的用戶都曾經(jīng)遭遇過不同情況的假房源欺騙，將近50%的用戶認(rèn)為網(wǎng)上真實信息的房源不超過一半。

黨的十九大之后，我國開始推行房屋租售并舉的政策，只有規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場中的中介行為，才能保證所有人能“居者有其屋”。但是黑中介的治理并非一蹴而就，規(guī)范整頓的難度很高，其原因何在？

上海建緯律師事務(wù)所創(chuàng)始主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)理事兼法律事務(wù)專業(yè)委員會執(zhí)行主任朱樹英分析認(rèn)為，這主要是由于我國房地產(chǎn)租賃市場的中介行業(yè)發(fā)展不完善所致。中介行業(yè)多以小企業(yè)為主，大公司數(shù)量較少，而且房屋租賃中介市場成本、競爭技術(shù)門檻較低，導(dǎo)致出現(xiàn)低價競爭的不良狀態(tài)，最終都由消費者買單。

“此外，市場中介行業(yè)的準(zhǔn)入門檻太低，隨著我國簡政放權(quán)政策推行，很多小中介公司先去注冊營業(yè)執(zhí)照，只需在住建部門備案即可。準(zhǔn)入門檻低，很容易讓某些小中介公司處在政府職能部門的監(jiān)管之外?！敝鞓溆⒄f。

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為，目前中介公司的違法成本低，也是造成黑中介治理難的重要原因?，F(xiàn)在公司注冊成本低，如果出了問題，小中介公司可以很快注銷。等風(fēng)聲一過，原班人馬重起爐灶，繼續(xù)從事違法的中介租賃服務(wù)，增加了打擊難度。

與此同時，中介服務(wù)人員的素質(zhì)參差不齊。中介公司對于中介服務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)培養(yǎng)也重視不夠，單純追求經(jīng)濟利益，對于員工的學(xué)歷、修養(yǎng)和專業(yè)背景等等要求不高。而且中介服務(wù)人員流動極大，工作底薪很少，導(dǎo)致整個行業(yè)服務(wù)水平比較低，行業(yè)發(fā)展得不到規(guī)范。

那么該如何加強治理呢？朱樹英建議，應(yīng)該完善房屋租賃市場機制，增加供應(yīng)，壯大市場主體做大規(guī)模，穩(wěn)定租賃關(guān)系，加強權(quán)益保障提高服務(wù)質(zhì)量。同時，加強中介服務(wù)人員的培訓(xùn)，提升素質(zhì)，推行從業(yè)人員登記備案制度和職業(yè)培訓(xùn)制度，鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員參加全國評價類考級考試，施行服務(wù)等級分類。

劉俊海認(rèn)為，還是要完善信用體系建設(shè)，逐步建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)信用檔案管理平臺，落實中介機構(gòu)備案管理。定期發(fā)布房地產(chǎn)中介機構(gòu)的信用檔案、受理舉報投訴及處理結(jié)果反饋機制。同時還要建立失信聯(lián)合懲戒制度和多部門聯(lián)動監(jiān)管機制，加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的監(jiān)督檢查。

專項整治持續(xù)推進

長效機制正在建立

近年來，有關(guān)部門加大了對此類亂象的整頓治理力度。特別是近兩年，住建部專門針對黑中介的打擊治理使出了“雷霆手段”。

2018年6月底，住建部會同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等部委，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。重點打擊包括房地產(chǎn)黑中介等房市亂象問題，具體包括打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產(chǎn)黑中介。

事后，住建部分批向全國通報違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機構(gòu)名單。以北京為例，2019年以來，北京住建委深入推進房地產(chǎn)市場領(lǐng)域掃黑除惡專項工作，共對221家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的違法違規(guī)行為進行查處。其中，重點整治發(fā)布委托手續(xù)不全、違規(guī)租賃、違法群租、虛假房源信息、商改住以及炒作學(xué)區(qū)房等房地產(chǎn)市場亂象。

9月19日，住建部專門召開住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治工作推進會。會議強調(diào)要通過專項整治，糾正和查處住房租賃中介機構(gòu)違法違規(guī)行為，堅決取締一批黑中介，在有效遏制住房租賃中介機構(gòu)亂象的同時，加快長效機制建設(shè)，不斷優(yōu)化住房租賃市場環(huán)境，讓群眾租房更安心。

同時，對于租賃房屋中的亂象，一些地方政府也加快治理整頓的步伐。比如對于住房租賃中的個人居住面積以及隔斷房，珠海和北京有了明確規(guī)定。

7月8日，北京市住建委等部門發(fā)布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》3個合同示范文本。規(guī)定不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人，禁止違法群租。

而珠海則規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照幢、層、套、間為單位出租住房，原住房的間是最小出租單位，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得單獨出租；保證出租屋具備基本的生活和安全設(shè)施，套內(nèi)空間面積應(yīng)符合國家《住宅設(shè)計規(guī)范》的要求，提供的居住面積須達到人均建筑面積15平方米。

對此，朱樹英律師認(rèn)為，這些規(guī)定體現(xiàn)了租賃市場嚴(yán)格管控的導(dǎo)向。群租房在實際過程中受到很多低收入群體的認(rèn)可，但是卻存在很多安全隱患，這樣的管控可以較好地整頓房屋租賃隱藏的風(fēng)險。