2017年3月26日，北京出臺(tái)新政，規(guī)定“商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目限購(gòu)，新建、在售項(xiàng)目禁止向個(gè)人出售”。隨后，“商住房”成交量大幅下降。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)指出，2017年的新政出臺(tái)了最為嚴(yán)格的商辦限購(gòu)政策，對(duì)北京樓市之前過(guò)熱的商辦市場(chǎng)打擊非常明顯。兩年過(guò)去，北京的商住市場(chǎng)成交冷清，價(jià)格也下跌超過(guò)40%。

買(mǎi)房人發(fā)現(xiàn)

有人虧130萬(wàn)元賣(mài)房？

2019農(nóng)歷新年后，王陽(yáng)就開(kāi)始了漫長(zhǎng)的看房之旅。他手里的錢(qián)有限，又不甘心買(mǎi)個(gè)小戶型，有朋友建議，可以看看商住房，“單價(jià)低、總價(jià)低”。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，商住房就是本應(yīng)用于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓或者商鋪的地塊，但開(kāi)發(fā)商卻做成了住宅。如今北京市場(chǎng)上大部分商住房不通燃?xì)?，還是商業(yè)水電，但也有少數(shù)商住房是民水民電。曾經(jīng)因?yàn)椴幌拶?gòu)、價(jià)格又相對(duì)偏低，商住房一度在北京住房市場(chǎng)上相當(dāng)活躍。

“550萬(wàn)買(mǎi)的房子，420萬(wàn)賣(mài)？”王陽(yáng)有些不敢相信，得到中介肯定的答復(fù)后，王陽(yáng)有些動(dòng)心了。按照王陽(yáng)的介紹，這是一套位于北京亦莊比較有名的商住房，120平方米，均價(jià)僅35000元。

王陽(yáng)是個(gè)行動(dòng)派，看房之后，他意識(shí)到，商住房較兩年前的價(jià)格已經(jīng)低了不少，確實(shí)可以作為購(gòu)房的考慮了，“虧著賣(mài)的還不少”。

實(shí)際上，不僅是商住房交易市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的降溫，土地市場(chǎng)商辦類(lèi)也出現(xiàn)了明顯的退燒：商辦限購(gòu)后出讓的數(shù)宗商辦地塊，溢價(jià)率明顯下調(diào)，特別是最近，歷史多年未出現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象再次出現(xiàn)。張大偉說(shuō)，限購(gòu)前商辦土地平均溢價(jià)率115%，而最近一年溢價(jià)率只有5.7%，“多宗流標(biāo)”。

商住房房主

曾拒絕賣(mài)房如今后悔不已

和王陽(yáng)不同的是，2016年初，馬東毫不猶豫地買(mǎi)了一套類(lèi)似的LOFT小戶型商住，但現(xiàn)在卻“賣(mài)不掉了”。“我買(mǎi)的時(shí)候每平方米54000元，首付了100萬(wàn)，貸款差不多150萬(wàn)”。

“我當(dāng)時(shí)就想只要房?jī)r(jià)過(guò)7萬(wàn)每平方米，我就把這房子賣(mài)了”。但很快限購(gòu)令來(lái)了，馬東一下子蒙了，他不停打電話咨詢中介以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有研究的朋友。

幾十個(gè)電話之后，馬東都要后悔死了，“每平方米65000元的時(shí)候，有朋友建議我出手，但我覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)漲，就拒絕了他的提議”。之后的兩個(gè)月，馬東依舊每天關(guān)注商住房的價(jià)格以及成交量，但看完心里就很堵，“幾乎沒(méi)有成交，房?jī)r(jià)也開(kāi)始下跌”。

他也曾試著把房子掛到網(wǎng)上，房?jī)r(jià)從每平方米6萬(wàn)一路降到5.2萬(wàn)元的成本價(jià)，但幾乎無(wú)人問(wèn)津。

限購(gòu)令影響

開(kāi)全國(guó)對(duì)商住房限購(gòu)先河

2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)北京的商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，其中對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商住類(lèi)項(xiàng)目的限制措施，更是在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)啟了對(duì)商住房限購(gòu)的先河。

公告明確指出，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商辦類(lèi)項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

公告要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商住類(lèi)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買(mǎi)商住類(lèi)項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

公告還強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷(xiāo)售的商住類(lèi)項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)組織、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人。

但個(gè)人購(gòu)買(mǎi)同時(shí)限制了諸多的條件，比如“在京名下無(wú)住房和商住房記錄”，“在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)繳納五年社?；騻€(gè)人所得稅”等。與此同時(shí)，北京各商業(yè)銀行也暫停了對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商住房的購(gòu)房貸款。

兩年成交量跌了94%

在嚴(yán)格的限購(gòu)政策下，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政后的第二個(gè)月——2017年4月，北京商住房的成交數(shù)量?jī)H為194套，這較之前每個(gè)月數(shù)千套的成交量，跌幅超過(guò)95%，而成交均價(jià)從2017年3月的每平方米51036元，下跌到每平方米40898元，下跌幅度接近20%。

對(duì)于兩年之前的那次限購(gòu)，北京某中介公司的小王至今還記憶猶新，小王所在的門(mén)店就在某商住樓盤(pán)，當(dāng)天下午自己還在協(xié)調(diào)幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關(guān)事宜，晚上新政就出臺(tái)了，這讓小王特別郁悶，幾名客戶他跟了不少時(shí)間了，已經(jīng)到了最后的階段，但隨著限購(gòu)政策的出臺(tái)，客戶全都放棄購(gòu)買(mǎi)了。

現(xiàn)在，馬東已經(jīng)不考慮賣(mài)房了，他不想再降價(jià)，“實(shí)在不行，只能先出租了，等合適的機(jī)會(huì)再說(shuō)”。

北青報(bào)記者注意到，在上述中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，從2017年4月后，北京商住房的成交量就沒(méi)有突破過(guò)4位數(shù)，有不少月份甚至只有幾十套的成交量，其中最低的為2018年2月，成交量?jī)H為27套。而成交均價(jià)最低的是2018年6月，僅為每平方米20084元。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，對(duì)于北京商住房這個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)如此下降，讓很多人始料未及?！坝械耐顿Y者想按原購(gòu)房?jī)r(jià)出售房產(chǎn)，基本就是有價(jià)無(wú)市”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：從2017年3月26日開(kāi)始，北京針對(duì)商住公寓類(lèi)房源限購(gòu)執(zhí)行24個(gè)月，截至今年3月25日，網(wǎng)簽只有6550套，成交量暴跌94%。

房主選擇低價(jià)出售或繼續(xù)出租

對(duì)于沒(méi)能在調(diào)控政策出臺(tái)之前脫手出售的投資客來(lái)說(shuō)，低價(jià)出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對(duì)的一個(gè)選擇。

張雪就選擇了繼續(xù)出租。她的商住房在通州臨河里，60平方米的房子一個(gè)月的租金是5500元，這比去年高了一點(diǎn)，“如果要帶注冊(cè)地址，還要再貴一些”。

盡管商住房出租的價(jià)格并不低，但李芳算了一筆賬后，還是放棄了。李芳看的房子是不到50平方米的平層，差不多每平方米35000元，連稅費(fèi)算下來(lái)要支付差不多180萬(wàn)，每個(gè)月租金6500元，一年78000萬(wàn)，除去物業(yè)、取暖等各類(lèi)費(fèi)用，一年的收益差不多是68000元，“27年才能回本，確實(shí)不合算?！?/p>

不過(guò)，北青報(bào)記者在一些中介門(mén)店獲得的信息顯示，目前有不少客戶都用公司名義購(gòu)買(mǎi)了商住房。“現(xiàn)在注冊(cè)公司很容易，購(gòu)房也對(duì)公司沒(méi)限制，所以公司買(mǎi)房很方便”。

按照目前施行的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格×70%×1.2%，土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，而土地級(jí)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說(shuō)，如果一套商住房的總價(jià)為200萬(wàn)元，那么一年的房產(chǎn)稅為16800元，土地使用稅最高為3000元。

不過(guò)也有中介提醒，按照目前的政策來(lái)說(shuō)，2017年6月之前的商住房，可以賣(mài)給公司，也可以賣(mài)給個(gè)人。但2017年6月之后的商住房，就只能賣(mài)給公司，不能賣(mài)給個(gè)人了，“這樣的話，交易的時(shí)候會(huì)比較麻煩，想買(mǎi)商住房還是二手房比較合適”。

專(zhuān)家解析

整體市場(chǎng)全面萎縮

數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去兩年，北京商住房合計(jì)網(wǎng)簽只有167.89億，而在調(diào)控前兩年，這一數(shù)字高達(dá)1943.99億。與調(diào)控前相比，整體市場(chǎng)成交量全面萎縮，“從平均價(jià)格看，商辦市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)平均下調(diào)超過(guò)35%。”張大偉說(shuō)。

而在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，新的交易風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)放大，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自己都在擔(dān)心是否可以拋售，這實(shí)際上是把交易風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到個(gè)人購(gòu)房者身上?！皩?duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有時(shí)候?qū)幙刹毁I(mǎi)或者寧可讓房?jī)r(jià)漲，也不要隨便去接受一個(gè)未來(lái)轉(zhuǎn)讓有困難的房產(chǎn)”。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則認(rèn)為，隨著未來(lái)小戶型商住類(lèi)產(chǎn)品庫(kù)存的逐漸減少，此類(lèi)產(chǎn)品的稀缺性會(huì)逐漸體現(xiàn)。郭毅說(shuō)，未來(lái)的商辦類(lèi)產(chǎn)品基本上都以大戶型為主，注定了小戶型的商辦類(lèi)產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越少，現(xiàn)在小戶型商辦類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格并不高，所以還是具有很好的投資價(jià)值。

而宋清輝則認(rèn)為，在“房住不炒”背景下，商住房成交量下跌，成交價(jià)持續(xù)下跌的情況屬于正?，F(xiàn)象。

（文中購(gòu)房者為化名）（記者 張蕊）