收購20多家中介品牌擴(kuò)張

陳凡（化名）近來在順義南法信的旭輝26街區(qū)收房，每次去新房時(shí)，她會看到到處都是托管中介廣告，甚至貼在車上?！按蠹叶荚趽尫吭绰铩?，一位中介這樣解釋。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多中介都在采取“拿房―出租―融資―再拿房”的模式。

不久前，上海長租公寓運(yùn)營商“愛生活愛公寓”（下稱“愛公寓”）因資金鏈斷裂，通過股權(quán)出讓的方式尋求融資。8月20日，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（下稱“鼎家”）由于盲目擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈斷裂，傳出爆倉消息，成為首家破產(chǎn)的長租公寓服務(wù)商。

為何會在大量年付資金流向托管中介時(shí)，反而出現(xiàn)資金鏈斷裂，甚至“崩盤”現(xiàn)象？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了收儲房源，大量并購?fù)瑯I(yè)，成為資金的第二個出口。

在北京市朝陽區(qū)人民法院2018年5月7日的對馬明星案的一紙民事判決書上，新京報(bào)記者注意到，明確寫著中燁盛源在2017年8月26日被昊園恒業(yè)合并。

但似乎與艾斯家的情況一樣，天眼查顯示，2016年3月24日中燁盛源變更了法人與實(shí)控人，現(xiàn)為白井林，且其名下目前只有中燁盛源一家公司。在股權(quán)關(guān)系上與昊園恒業(yè)無任何關(guān)聯(lián)關(guān)系。

目前，在昊園恒業(yè)名下只有一家名為北京美麗家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（下稱“美麗家園”）的被投公司，昊園恒業(yè)的持股比例為99.9%。在2018年2月13日，美麗家園做了法人與投資人的工商變更，新法人名叫王宇翔，他手中持有美麗家園余下的0.1%股權(quán)。

艾斯家的房東業(yè)主蘇天（化名）對此這樣告訴新京報(bào)記者，“美麗家園在順義的后沙峪有個做公寓托管中介的門店，被昊園恒業(yè)收購了。與之類似，昊園恒業(yè)以入股的方式間接收購艾斯家旗下的番薯公寓?！?/p>

對于昊園恒業(yè)的同業(yè)并購，在其戰(zhàn)略合作伙伴元寶e家的官網(wǎng)上，新京報(bào)記者看到了相關(guān)信息。據(jù)其介紹，昊園恒業(yè)2017年用5億元，以其旗下的長租公寓品牌“一銘公寓”為主軸，支撐起并購大戰(zhàn)略，一舉拿下東升和大成。此前，一銘公寓就已經(jīng)成功并購包括大熊公寓、廣鑫置地、螞蟻公寓、好來屋公寓、宏源嘉業(yè)、昌泰地產(chǎn)、美澳地產(chǎn)、i住公寓、塢托邦精品公寓、萬興偉業(yè)、摯信偉業(yè)、萬勝佳和、興家助業(yè)、友家偉業(yè)、京城廣廈加盟店、興興家業(yè)、天成地產(chǎn)等在內(nèi)的近二十家行業(yè)品牌。此次成功并購東升和大成之后，一銘公寓在通州板塊覆蓋率達(dá)到70%，朝青板塊覆蓋率達(dá)到50%，居兩個板塊首位，取得了北京東部地區(qū)長租公寓品牌覆蓋率第一的驕人成績。公寓管理數(shù)量從原來的5萬余間，增加到7萬間，在2017年年末房屋管理數(shù)量將突破10萬間。

按其戰(zhàn)略合作伙伴元寶e家的說法，昊園恒業(yè)的拓展速度相當(dāng)驚人。新京報(bào)記者對比了其同業(yè)的速度數(shù)據(jù)，據(jù)為蛋殼公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃ABS提供法律服務(wù)的國浩律師事務(wù)所官網(wǎng)披露，今年7月3日“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)目獲得上交所出具的掛牌轉(zhuǎn)讓無異議函時(shí)，蛋殼公寓房屋管理超12萬間公寓。

從以昊園恒業(yè)為代表的房租貸資金鏈流向圖中，還可以看到其他的資金出口。

在這種托管中介“深度參與”的模式下，從外匯入托管中介的資金包括租客押金、租金貸平臺支付的租客房租（年付）；而托管中介資金的流出則主要包括向房東季付的房租、支付給租金貸平臺的分期手續(xù)費(fèi)（利息），以及承諾的向房東逐年遞增的“優(yōu)惠”。這三塊因其是以月或季度為結(jié)算單位，容易引發(fā)托管中介的短期周轉(zhuǎn)危機(jī)。而房東房租款被拖欠的問題，目前，已成為一些托管中介被房東集體訴訟的最主要原因。

對此，于百程的看法是，房屋托管中介或長租公寓服務(wù)公司如果把資金挪作他用，風(fēng)險(xiǎn)會比較高，因?yàn)橥泄苤薪楫吘雇ㄟ^房租貸平臺收取了租客一年的租金，累積資金量會比較大，這中間存在資金的留存與操作上的時(shí)間差。

“它如果只是賺差價(jià)，不采用金融手段，整個杠桿還好。但如果托管中介手中留存的資金被用于其他經(jīng)營上，例如收購?fù)瑯I(yè)、或是進(jìn)股市或是其他資本市場，這對于它本身的資金管理、經(jīng)營管理、對經(jīng)濟(jì)周期的判斷、本身的運(yùn)營體系，都要求極高。”于百程說。

9月30日，為防范個人“租金貸”及相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，上海金融辦在國慶節(jié)前聯(lián)合了人民銀行上海分行及上海銀監(jiān)局等五家監(jiān)管部門，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》。通知的十項(xiàng)舉措直指目前由租金貸引發(fā)的資金期限錯配、沉淀資金、哄抬租金、惡性競爭搶占房源等問題。

此前的8月23日，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務(wù)中心等部門，開通打擊“黑中介”投訴舉報(bào)專線。據(jù)北京市住建委通報(bào)，北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司、北京美麗家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，都在這份涉嫌存在違法違規(guī)問題的23家中介機(jī)構(gòu)名單中。當(dāng)日公告主要反映的52條投訴舉報(bào)內(nèi)容中，包括了哄抬房租、打隔斷群租、從事租賃業(yè)務(wù)未報(bào)送信息、強(qiáng)制貸款付租金等八類問題。