負(fù)債率上升仍是隱患

雖然大多數(shù)房企業(yè)績亮眼，但在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控的背景下，資產(chǎn)負(fù)債率的上升也成為一種行業(yè)現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，在公布了年中報告的32家地產(chǎn)公司中，有不少于20家出現(xiàn)了負(fù)債率較去年底走高的情形，占比達(dá)62.5%。其中光大嘉寶、美好置業(yè)、ST天業(yè)、招商蛇口四家公司負(fù)債率攀升超過了5個百分點(diǎn)。

此外，有息債務(wù)規(guī)模的上升成為了一大特點(diǎn)。有息債務(wù)為短期借款、長期借款、應(yīng)付債券、應(yīng)付票據(jù)之和。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至今年6月底多達(dá)21家房企的有息債務(wù)規(guī)模出現(xiàn)了增長，凈增長超過10億元的就多達(dá)14家。

“多城市嚴(yán)厲限貸、限購以及壓價下，銷售回款速度變慢，這需要開發(fā)商更多地舉債運(yùn)營?！币患疑鲜蟹科筘攧?wù)負(fù)責(zé)人表示，“現(xiàn)在要做好長期過冬的準(zhǔn)備，因此盡可能地融資補(bǔ)血，并將債務(wù)期限拉長?！?/p>

從房地產(chǎn)行業(yè)來看，有息債務(wù)中來自銀行的開發(fā)貸仍然占據(jù)較大比重。

負(fù)債率上升仍是行業(yè)隱患，數(shù)據(jù)顯示，目前已披露中報的上市房企合計凈利潤370億元，負(fù)債規(guī)模則有3.4萬億元。

為此有的房企早早開始放緩?fù)顿Y速度，需求利潤增長。像中海地產(chǎn)近日年中報告披露顯示，上半年中海地產(chǎn)的合約銷售額為港幣1508.5億元，達(dá)成年度2900億銷售目標(biāo)的52%。在投資方面，今年上半年中海地產(chǎn)累計吸納土地26 宗，新增土地總樓面面積789萬平方米，地價總權(quán)益支出港幣459.5億元，不到全年土地預(yù)算的40%。相對應(yīng)的是，截至6月30日，中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金1279.3億元港幣，凈借貸比率為28.1%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企債務(wù)增加的背景下，調(diào)控并未放松，預(yù)計將有更多企業(yè)像中海一樣采取保守的投資策略，保證利潤率，降低負(fù)債率。

提速多元化 房企加碼養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

“從目前披露的房企年中報告來看，主要房企的業(yè)績表現(xiàn)均非常搶眼，但我們也看到，很多龍頭開發(fā)商，一方面不斷尋找新的并購擴(kuò)張機(jī)會，另一方面，也紛紛多元化轉(zhuǎn)型。”一位房地產(chǎn)行業(yè)人士表示。而根據(jù)北京青年報記者梳理，健康、養(yǎng)老、教育、零售、物流等已經(jīng)成為眾多房企多元化發(fā)展的布局。

例如，上半年招商蛇口布局新業(yè)態(tài)，大公寓、大健康、大文創(chuàng)多點(diǎn)開花，轉(zhuǎn)型成效初步顯現(xiàn)。管理規(guī)模總計約90萬平方米，實(shí)現(xiàn)了公寓智慧平臺的全線上化服務(wù)。

此外，藍(lán)光發(fā)展也表示，以“地產(chǎn)金融+文化旅游+現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”為核心基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，圍繞地產(chǎn)核心主業(yè)，形成以文化旅游及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體架構(gòu)的同心多元化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，由傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向新經(jīng)濟(jì)下的新型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

多元化走得最快的還是龍頭萬科。在不斷加碼長租公寓的同時，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局也逐漸形成規(guī)模。

自從2009年開始研究養(yǎng)老業(yè)務(wù)以來，萬科的養(yǎng)老項(xiàng)目開始在近年來密集落地。數(shù)據(jù)顯示，萬科養(yǎng)老已經(jīng)深耕北、上、廣、深、杭、成6個核心城市，重點(diǎn)布局了10余個“三高”城市。萬科目前在全國范圍內(nèi)的養(yǎng)老項(xiàng)目超過180個，已開業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目200多家，籌建籌開項(xiàng)目50多個。

其中北京區(qū)域即將誕生首個公建民營的養(yǎng)老項(xiàng)目，該項(xiàng)目被命名為萬科隨園養(yǎng)老中心，將在9月份開放樣板間。北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人向北青報記者表示，房山·隨園是即將面世的北京萬科首個全齡長者持續(xù)照料退休社區(qū)，標(biāo)志著北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)“怡園、嘉園、隨園”三條產(chǎn)品線全部落地。該項(xiàng)目將是萬科北方區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的養(yǎng)老項(xiàng)目，同時也是目前北京市床位數(shù)第一的公建民營養(yǎng)老社區(qū)。

據(jù)悉，目前萬科北方區(qū)域養(yǎng)老項(xiàng)目主要布局在6個城市(北京、天津、青島、濟(jì)南、沈陽、大連)，北京地區(qū)開業(yè)、籌開、獲取鎖定的共計有16個項(xiàng)目，60萬平方米，9000多張床位。

除開發(fā)主業(yè)外，標(biāo)桿房企也在圍繞大眾多元需求，積極尋求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)和轉(zhuǎn)型方向，值得一提的是，今年以來恒大在房地產(chǎn)主業(yè)之外，還將投入到高科技產(chǎn)業(yè)。今年4月，恒大與中科院簽署全面合作協(xié)議，恒大計劃未來十年投入1000億，雙方共同拓展生命科學(xué)、航空航天、人工智能、新能源等重點(diǎn)領(lǐng)域。今年6月份，恒大又入主美國新能源汽車公司法拉第未來，正式進(jìn)軍電動汽車市場。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，大多數(shù)房企的年中報告雖然靚麗，但行業(yè)內(nèi)的競爭持續(xù)激烈，并且分化嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)追求規(guī)模、效率、融資創(chuàng)新的各項(xiàng)動作也將持續(xù)。此外，行業(yè)轉(zhuǎn)型提速，多家房企投入重金進(jìn)行多元化改革，也是為了使房地產(chǎn)相關(guān)多元化領(lǐng)域具備新的可增長的盈利空間。

●年中報看點(diǎn)●

中海地產(chǎn)：凈利潤率增長十年

中海地產(chǎn)一直都不是規(guī)模最大的，但卻是最掙錢的。在業(yè)內(nèi)也一直因?yàn)槌錾某杀究刂瞥蔀殚_發(fā)商學(xué)習(xí)的對象。根據(jù)近期披露的年中報告顯示：雖然在銷售規(guī)模上中海地產(chǎn)剛破千億元，處于第二梯隊，但是凈利潤率水平始終讓大多數(shù)房企望其項(xiàng)背。

年中報告顯示，今年上半年，中海實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入886.01億港元，同比增長1.61%；利潤錄得357.46億港元，同比增長11.25%；毛利率35.8%，較去年同期上升了5.3個百分點(diǎn)。

很顯然，中海依靠其一貫的成本管控能力和低成本的融資，在營收增長幅度僅有1.61%的情況下，依然保持利潤處于較高水平，其股東凈利已連續(xù)十年錄得增長。

恒大：凈利潤提升一倍

8月28日，中國恒大發(fā)布了上半年業(yè)績，各項(xiàng)利潤指標(biāo)均創(chuàng)下新高，其中核心業(yè)務(wù)利潤、凈利潤創(chuàng)行業(yè)有史以來最高紀(jì)錄。其他指標(biāo)中，上半年恒大毛利潤1088.6億元，同比大增61.8%；凈利潤530.3億元，同比大增129.3%；核心利潤550.1億元，同比大增101.5%。

對于恒大取得如此業(yè)績，恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在發(fā)布會上表示，恒大盈利能力的持續(xù)提升，來自于超前的土地儲備戰(zhàn)略、強(qiáng)大的成本控制等多個方面。首先從土地儲備戰(zhàn)略來看，截至上半年末，恒大土地儲備達(dá)到3.05億平方米，土儲成本為1683元/平方米，為龍頭房企中的最低。同時，恒大實(shí)施了強(qiáng)有力的成本控制，通過采取統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式，大幅降低了銷售、管理、財務(wù)三大費(fèi)用。半年報顯示，今年上半年銷售管理費(fèi)用率同比下降近兩個百分點(diǎn)。

富力地產(chǎn)：維持1300億的銷售目標(biāo)

超大房企在提高利潤的同時，二三梯隊的房企也在努力擴(kuò)大規(guī)模。廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布年中報告，截至2018年6月30日，富力總營業(yè)額較去年同期增加67%至人民幣340.9億元，純利較去年同期增加64%至人民幣40.8億元。富力采取得當(dāng)?shù)某杀究刂拼胧┘案骶€城市物業(yè)平均售價有所上漲，銷售物業(yè)錄得高毛利率逾40%，促進(jìn)集團(tuán)毛利率于2018年維持38.5%的高水平。

報告披露，富力集團(tuán)于上半年應(yīng)占協(xié)議銷售同比增長47%至人民幣570億元，創(chuàng)歷史新高，而協(xié)議銷售之面積相當(dāng)于440萬平方米，較2017年同期增長50%。

高增長也是基于富力低成本土儲的優(yōu)勢，據(jù)了解，截至2016年末，富力的土儲成本只有1700元/平方米。至于今年的計劃，富力地產(chǎn)董事長李思廉表示：仍然堅持1300億元的銷售目標(biāo)，對應(yīng)的交付可售面積約650萬平方米，181個可銷售項(xiàng)目。

“上半年交付了40%，有60%將在下半年結(jié)轉(zhuǎn)，全年的均價都很接近，因?yàn)楫a(chǎn)品并不單一化，都是綜合的，所以比例不會相差很遠(yuǎn)，毛利率會維持在35%-40%水平?！崩钏剂硎荆蠹铱梢杂蒙习肽甑闹笜?biāo)作參考。

華夏幸福：

凈利潤增長29.05% 異地復(fù)制產(chǎn)城結(jié)合

8月28日，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司發(fā)布2018年半年度報告披露，上半年該公司主營業(yè)務(wù)穩(wěn)健快速增長，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入349.74億元，比上一年同期增長57.13%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤69.27億元，比上一年同期增長29.05%。

作為產(chǎn)城結(jié)合的代表之一，上半年華夏幸福將產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)向異地成功復(fù)制，年中報告顯示，2018年上半年，公司新簽產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目全部位于非京津冀區(qū)域。非京津冀區(qū)域核心業(yè)務(wù)銷售額占比達(dá)到38.63%，較去年同期提升25個百分點(diǎn)。此外，環(huán)南京、環(huán)杭州、環(huán)鄭州區(qū)域1-6 月新增簽約投資占比分別為22.94%、18.74%、13.87%。其中，環(huán)鄭州區(qū)域成為繼環(huán)南京和環(huán)杭州區(qū)域之后，又一新的異地復(fù)制業(yè)績增長極。本版文/本報記者 李桁