2018年5月,地方城市進入土地政策發(fā)布密集期,一二線城市的土地成交量一再萎縮,三四線城市土地成交持續(xù)上行。整體來看,土地市場成交規(guī)模出現上升,土地成交的溢價率也回到高點,但受成交結構變動影響,成交樓板價跌至兩年以來最低點。

6月9日,克而瑞地產研究院公布數據顯示,5月土地市場供應小幅回升,全國330城市經營性土地供應建筑面積回升至18661萬平方米,環(huán)比上漲19%,但與去年同期對比來看,供應面積下跌8%。另一方面,本月供應地塊2980宗,環(huán)比上升14%,同比則下降11%。

綜合前5月數據來看,土地市場呈現成交“大小月”的走勢,4月份市場走低后,5月成交規(guī)模同環(huán)比均表現為上漲,年內1、3、5月份的成交規(guī)模相對較高,2、4月的成交則處于低位。

值得一提的是,從本月土地市場表現來看,整體進入“量漲價跌”的運行狀態(tài),主要原因在于一二線城市的土地成交大幅降低,基本上進入“無地可拍”的局面,土地成交頻繁遇冷,底價成交的地塊激增。

克而瑞地產研究院分析人士認為,一二線城市地塊遇冷的主要原因包括:出讓土地性質多為商辦地塊,且對自持比例要求較高,出讓土地位置相對偏遠等。此外廈門、成都、天津均有地塊由于無人報價而流拍。三四線城市的土地成交量持續(xù)走高。

溢價率方面,5月份整體溢價率為37%,環(huán)比大漲14.7個百分點,溢價率在低位運行了7個月以后首次重新回到30%以上,并且達到12個月以來第二高點。

分城市看,一線城市在成交量極度縮小的情況下,僅有1宗地不是底價成交,平均溢價率低至1.3%,環(huán)比上月減少了5.6個百分點,創(chuàng)一線城市成交溢價率新低;二線城市和三四線城市溢價率分別環(huán)比上升了11.7個百分點和13.1個百分點,本月的平均成交溢價率為27.8%和42.5%,本月二線城市長沙、成都、合肥等相對地價不高的城市有較多土地出讓,郊縣成交的土地中不乏高溢價地塊。

二線城市本月平均溢價率為27%,環(huán)比上月增加了10.8個百分點。分析人士指出,一方面是受少量熱點地塊的帶動,但主要原因仍在于二線城市出讓的地塊更多的位于偏遠郊縣,掛牌價較低,這些區(qū)域由于土地價值尚未被深挖,掛牌價較低且暫無最高限價的要求。

整體來看,2018年5月,地方政府發(fā)布政策頻率顯著提高。南京、深圳等城市均在月內發(fā)布了土地供應計劃,進一步加強住宅用地供應,深圳更是明確提出保障性住房不得低于年度住宅建設總量的60%。22日,廈門表態(tài)要多渠道增加租賃住房供應,并積極盤活存量房屋用于租賃。25日,大連出臺土拍新規(guī),要求擴大租賃住房配建比例最高至30%,土地溢價率最高上限設定為70%。主要方向仍在提高土地的供應量,抑制土地成本,確保土地市場平穩(wěn)運行。

對于下半年的土地市場走勢,克而瑞方面認為,熱點城市將在控制地價的前提下,進一步加強住宅用地和租賃住房用地的供應,一二線城市成交量會因此回升,不過溢價率還將維持低位。對于一二線城市的優(yōu)質商辦地塊而言,在住宅用地投資機會減少的情況下,出于企業(yè)平衡區(qū)域投資的需要,未來或許會受到更多的關注。三四線城市方面,在企業(yè)規(guī)模競爭不斷激化的行業(yè)背景下,土地市場熱度會繼續(xù)保持,量價指標也會持續(xù)一段時間的高位,對于房企而言應當保持謹慎態(tài)度。(記者 高偉 北京報道)