短期倒賣房產(chǎn)將面臨巨額稅費(fèi)

那么，這個新《通知》到底是如何規(guī)定的，能有這么大魔力，對買賣雙方都產(chǎn)生了影響。事實(shí)上，北京二手房交易中一直有個不成文的潛規(guī)則。在達(dá)成交易時會出現(xiàn)兩個合同，其中一個是買賣雙方達(dá)成的存量房屋買賣合同，這個合同里有兩個價格，一個是房屋成交價格，一個是家電家具裝修的價格。這兩個價格加起來就是房屋的實(shí)際成交價格。而另一個合同是在住建委的存量房交易服務(wù)平臺錄入的存量房買賣合同，第二個合同的房屋成交價格是刨除了家電、家具、裝飾的價格的合同，合同顯示的成交金額遠(yuǎn)低于實(shí)際成交金額，能達(dá)到規(guī)避稅費(fèi)的作用，這也就是我們通常說的網(wǎng)簽合同。

而網(wǎng)簽合同就是二手房交易中繳納稅費(fèi)的參照，因此如果一旦執(zhí)行新《通知》，就意味著房屋的成交網(wǎng)簽價格將把以往的房屋價格和裝修價格合并在一起，北京二手房網(wǎng)簽價格將大幅度提高，同時需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。

由于新《通知》涉及中介自身的利益，因此接受采訪的多位中介公司人員都堅(jiān)持不愿透露姓名。其中一位某中介公司總部人員向北青報(bào)記者透露，陰陽合同一直是二手房交易的灰色地帶，這次北京的樓市調(diào)控基調(diào)就是將不正規(guī)的正規(guī)化，所以陰陽合同被砍是很可能由征求意見變?yōu)閷?shí)際落實(shí)的。一旦《通知》落實(shí)，主要有兩個影響，第一，原來不包含裝修價格的二手房房價，符合普通住宅的價格要求，而隨著網(wǎng)簽價的提高，很可都變成了非普通住宅，增值稅將難以避免。第二，隨著網(wǎng)簽價的大幅度提高，只要不是滿五年且唯一的房源，個稅也將會成為市場最大的障礙。

該業(yè)內(nèi)人士透露，保守估算，預(yù)計(jì)執(zhí)行前后，購置二手房需要繳納的稅費(fèi)可能將相差5-10倍左右。

由于稅費(fèi)很可能發(fā)生變化，有大型中介公司已經(jīng)停止了為購房人做預(yù)算稅費(fèi)。像鏈家網(wǎng)近期就悄然下架了稅費(fèi)精算的服務(wù)。據(jù)了解，稅費(fèi)精算曾是鏈家為了吸引購房人做的承諾：在交易雙方簽約后繳稅前，依據(jù)客觀條件為其計(jì)算稅費(fèi)，并出具《稅費(fèi)清單》。北京鏈家地產(chǎn)承諾，在計(jì)稅條件不變的情況下，交易雙方最終向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的稅費(fèi)與《稅費(fèi)清單》所載相比，正負(fù)誤差不超過百分之五；否則，北京鏈家地產(chǎn)將全額賠付超過百分之五部分的稅費(fèi)。

這原本是鏈家服務(wù)的一項(xiàng)保障措施，但鏈家門店經(jīng)紀(jì)人向北青報(bào)記者證實(shí)，由于計(jì)稅條件可能發(fā)生改變，鏈家已經(jīng)暫時停止了這項(xiàng)服務(wù)。

如果把政策的影響數(shù)字化，可以通過一個極端的例子來標(biāo)明新政策落實(shí)前后的影響。假設(shè)一套不滿兩年的二手房再交易時，稅費(fèi)支出變化最明顯。如果這套五環(huán)內(nèi)二手房原值300萬元，目前出售價格為600萬元，按照以往的陰陽合同的方式，網(wǎng)簽價不會超過468萬元，因?yàn)檫@是關(guān)于五環(huán)內(nèi)普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)線。但新政策落實(shí)后，網(wǎng)簽價不再能人為做低，必須是600萬元。我們假設(shè)賣家不滿兩年，買家為首套，房屋面積小于90平方米，那么稅費(fèi)的影響如下：網(wǎng)簽價468萬元的話，契稅為468×1%=4.68萬元；個人所得稅為（600-468）×20%=26.4萬元；增值稅則是468×5.6%=26.2萬元，稅費(fèi)合計(jì)52萬元左右。

如果網(wǎng)簽價按照真實(shí)簽約的600萬元計(jì)算：契稅為600×1%=6萬元，個人所得稅為（600-300）×20%=60萬元，增值稅則為600×5.6%=33.6萬元，稅費(fèi)合計(jì)99.6萬元左右。兩者相差近48萬元。

不難發(fā)現(xiàn)，一套短期內(nèi)反復(fù)買賣的二手房，在新《通知》執(zhí)行前后，需要繳納的稅費(fèi)與之前完全可以稱得上天差地別，而這種高稅收也將導(dǎo)致更多二手房放棄短期炒作，滿五年后再上市交易將成為唯一可行的出路。

據(jù)一位不愿透露姓名的中介人士透露，提高二手房網(wǎng)簽價格，除了規(guī)范二手房交易以外，本質(zhì)上還是打擊短期炒房的行為，也是對房住不炒的正面回應(yīng)。如果一套二手房不滿五年且不是唯一住宅，再交易時無疑稅費(fèi)將大幅提升。此次新版二手房合同的更新，最大的稅點(diǎn)依然是個稅，只有滿五年且唯一的房源才能免征個稅。即便是改善需求，五年后出售才可以有效降低個稅征繳額度，否則買家將會承擔(dān)較之以前高出數(shù)倍的稅費(fèi)。