經(jīng)過長期努力，中國特色社會主義進入了新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。社會主要矛盾變化要求我們著力在發(fā)展上提質(zhì)量和補短板。在住房發(fā)展方面，就是要深化住房制度改革，按照中央經(jīng)濟工作會議提出的要求，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調(diào)控。

深化住房制度改革，需要緊扣“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，實現(xiàn)全體人民住有所居的目標。相應的政策應當抓住兩個關鍵詞：一個是“住”，另一個是“炒”。前者要“促居住、?；尽?，后者要“抑投機、疏投資”。促居住、?；荆褪且鞔_居住優(yōu)先、民生優(yōu)先的政策導向，即：自住優(yōu)先、新市民優(yōu)先、低收入者保障優(yōu)先、改善優(yōu)先，從供給端構(gòu)建完善的住房供應體系，解決好住房發(fā)展的不充分問題；抑投機、疏投資，就是要落實中央提出的“注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險”要求，圍繞住房供應體系健全各項配套政策，堅決抑制投機炒房，從需求端解決好住房方面的不平衡問題。

完善住房供應體系

住房供應體系是住房制度的核心。以1998年國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》文件為重要標志，按照建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，逐步推動住房商品化、社會化，實現(xiàn)了福利分房到通過市場解決住房的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場初步形成，商品住房市場得到快速發(fā)展，到2016年，全國城鎮(zhèn)人均住房面積達到36平方米，城鎮(zhèn)住房水平得到較快提高。特別是，2013年以來，遵照習近平總書記關于“加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應體系”的指示，各級政府高度重視困難群眾的住房保障，大力開展棚戶區(qū)改造，整頓和規(guī)范市場秩序，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系基本建立。到目前，住房總量問題基本得到解決，戶均達到1套房，住房質(zhì)量也大幅提升，但住房的結(jié)構(gòu)性問題依然突出，部分居民特別是新市民的住房需求還沒有得到很好地滿足，為此，特別需要進一步完善覆蓋全體居民需求的住房供應體系。

完善住房供應體系需要將住房供應從過去的“兩分法”過渡到“三分法”。即：在居民收入與房價矛盾突出的城市，住房供應從過去保障和市場的“兩分法”改為保障、支持和市場“三分法”，在住房保障供給和市場供給之間增加有政策支持的“共有產(chǎn)權住房”，滿足首次置業(yè)的“夾心層”住房需求。最終形成政府（或單位）擁有產(chǎn)權的公共租賃住房、政府和個人共同擁有產(chǎn)權的共有產(chǎn)權住房和私人擁有完全產(chǎn)權的私人住房組成的、相互銜接的覆蓋城鎮(zhèn)全體居民的住房供應體系，同時，圍繞這一住房供應體系建立相應的配套政策，穩(wěn)定社會預期，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，實現(xiàn)“住有所居”的住房目標。

以滿足新市民住房需求為重點，實現(xiàn)多渠道保障。經(jīng)過多年努力，我國的住房保障取得了重大成績，各地符合保障條件的本地戶籍居民已經(jīng)基本實現(xiàn)了應保盡保。但對照全面建成小康社會，實現(xiàn)全體人民住有所居的目標，住房保障還需在擴大保障覆蓋面、豐富保障方式和管理精細化等方面繼續(xù)努力。通過階梯式的住房保障方式，將政策擴大到滿足一定條件的非戶籍居民，促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進城落戶，支持集中用工企業(yè)解決無房職工的基本住房需求，并納入公租房管理；通過棚戶區(qū)改造改善低收入群體的住房條件；在實物保障的基礎上，完善貨幣化保障方式，通過向保障對象發(fā)放租金補貼等形式，增強符合條件的保障對象的租金支付能力；完善征信機制、審核機制、退出機制，建立高效管理機制，實現(xiàn)精準保障。

以首次置業(yè)家庭為重點，熱點城市增加共有產(chǎn)權住房供應。2007年以來，我國城鎮(zhèn)住房保障制度逐步建立，針對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭實施住房保障，其住房問題正逐步得到解決。然而，在一些人口流入集中、供求矛盾突出、房價上漲較快的城市，中等收入家庭中出現(xiàn)了既不符合住房保障條件又買不起商品住房的“夾心層”，這部分家庭的住房困難問題在現(xiàn)有住房供應體系中缺乏有效的解決辦法。目前房價上漲壓力大的熱點城市都是人口增長規(guī)模較快的城市，這些城市應加大共有產(chǎn)權住房供應規(guī)模。共有產(chǎn)權住房是指政府與個人共同持有產(chǎn)權的政策支持性住房，由于政府持有部分產(chǎn)權，因此降低了購房人購房的支付價格。通過共有產(chǎn)權住房供給，既可以切實滿足首次置業(yè)而購房支付能力不足家庭的住房需求，確保實現(xiàn)住有所居，又可防止政策尋租、平抑房價、穩(wěn)定住房建設發(fā)展。因此，這是解決“夾心層”居民住房需求的可行方式，是吸引人才的有效手段，是完善和規(guī)范住房供應體系的重要舉措。

以發(fā)展機構(gòu)租賃為重點，健全商品住房市場體系。我國租賃市場解決了相當一部分的新增住房需求。但當前租賃市場發(fā)展尚不成熟，主要表現(xiàn)為：一是租賃市場不夠規(guī)范。存在隨意漲價、隨意解除租賃合同的現(xiàn)象，租戶利益缺乏有效保障。二是規(guī)范的機構(gòu)租賃房缺失。我國住房租賃一直是以分散的小業(yè)主提供為主，缺乏機構(gòu)投資運營的租賃房，主要原因是租金收益難以覆蓋融資成本和運營成本，政策支持力度不夠。當前推動住房消費的租售并舉，大力發(fā)展租賃市場關鍵要有三方面的政策措施：第一，增加機構(gòu)租賃住房的供給，培育專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，提升住房租賃行業(yè)的專業(yè)化服務水平；第二，在人口凈流入的地區(qū)，積極探索集體建設用地建設租賃住房，實現(xiàn)多元化、多主體供應；第三，出臺細化的規(guī)范租賃住房市場的法律法規(guī)，建立住房租賃信息和交易服務平臺，保護市場主體的合法權益，實施基本公共服務租售同權，通過各項政策支持，鼓勵先租后買、梯級改善。最終實現(xiàn)租賃市場、新建商品住房市場和存量住房市場的共同發(fā)展。

健全各項配套政策

按照中央要求綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落。應圍繞住房供應體系，實施滿足居住、抑制投機、防止供需錯配、引導社會預期的組合政策，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

以區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展為重點，落實好人地掛鉤的土地供應機制。由于土地出讓收入成為地方政府的主要財政來源，過去土地出讓規(guī)模和實現(xiàn)節(jié)奏往往受制于當?shù)刎斦Y金的需求而脫離實際住房需求，造成了住房的供需錯配，從而加劇了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性問題的突顯。一二線城市高房價和三四線城市高庫存的出現(xiàn)莫不與此有關。住房的需求絕不是孤立的，解決好住房問題，應充分尊重城鎮(zhèn)化發(fā)展不同階段的客觀規(guī)律，統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)域內(nèi)大中小城市的空間、服務設施布局和土地供給，引導人口和住房需求合理分布。首先，應根據(jù)人口流動情況安排建設用地指標，而不僅是財政需要。對住宅用地要依據(jù)不同地域人口增長快慢、需求量大小等來確定土地供給的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和方式。對商辦用地，要科學確定商辦地產(chǎn)和住宅比例、人均商業(yè)配套等指標。目前，在住房供求關系緊張的城市，落實人地掛鉤政策的關鍵在于增加住房用地供給，并積極盤活城市閑置和低效利用土地，提高住房用地占比和供給的有效性；還要深化供地制度改革，控制土地價格的非理性上漲。

以守住房貸安全底線為重點，強化金融風險管控。充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用，分類管理、扶抑結(jié)合，完善住房金融宏觀審慎管理，嚴格限制資金流向投資投機性購房，有效防范系統(tǒng)性金融風險。當前我國居民購房杠桿快速上升，要防范房地產(chǎn)市場風險，建議堅守購房首付的底線，堅持差別化購房信貸政策，如購買首套房的貸款首付不低于30%、購買第二套房的貸款首付不低于50%、購買第三套房不貸款的政策要長期不變，穩(wěn)定市場預期。通過嚴格審查貸款人的貸款資格，保持穩(wěn)定的首付比例，避免支付能力不足的家庭過早進入市場而承受房價波動的風險，這是我國房地產(chǎn)市場安全的最重要保證。

以優(yōu)化住房稅收結(jié)構(gòu)為重點，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)分配關系和促進公平的作用。突出住房的居住屬性，更好地運用稅收工具，滿足合理的住房需求，特別是支持新市民住房需求，抑制投資投機性需求。如，為鼓勵租賃市場發(fā)展，就應歸并降低住房租賃環(huán)節(jié)稅負，減輕住房租賃企業(yè)稅負，積極盤活閑置住房利用率；為抑制炒房行為，就應增大反復交易的成本，設立按持有時間、住房套數(shù)實行差別化的交易環(huán)節(jié)稅負；為盤活存量抑制投資，就應整合優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，增加住房保有環(huán)節(jié)稅負；為適應城市分化的現(xiàn)實，就應賦予地方政府更大的房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)權限。?以促進市場完善為重點，建立疏堵結(jié)合的管控體系。一方面，采取法律的、經(jīng)濟的甚至必要的行政措施對房地產(chǎn)市場進行管理，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。如，限制不合理需求，嚴格管理違規(guī)銷售行為；提高開發(fā)準入門檻，清理“僵尸企業(yè)”，實施負面清單管理，鼓勵兼并重組，建立房企誠信經(jīng)營機制和評價懲戒體系，提高預售門檻；規(guī)范房地產(chǎn)中介，通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格制度設定準入門檻，確保房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員的專業(yè)程度和行為自律等。另一方面，通過發(fā)展有管理的直接融資渠道，疏通投資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券等資產(chǎn)證券化工具引導投資。發(fā)展這些資產(chǎn)證券化工具，有助于發(fā)展經(jīng)營性住房供給，如發(fā)展機構(gòu)租賃；有助于分散房地產(chǎn)市場風險；有助于疏解住房領域的實物投機性需求，將房地產(chǎn)實物的投資引向?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品的投資，減少住房實物需求，抑制房價上漲。

以信息引導和預警為重點，建立市場協(xié)同監(jiān)管機制。在信息化時代，房地產(chǎn)市場的監(jiān)管完全有條件更加科學有效。在完善和細化房地產(chǎn)市場統(tǒng)計指標的基礎上，依托信息化建立以大數(shù)據(jù)為基礎的房地產(chǎn)市場預警體系，并及時引導市場主體行為；建立科學的市場評價體系，依據(jù)預警標準和房地產(chǎn)市場運行實際情況，判斷風險等級，及時啟動與預警等級相對應的調(diào)控政策，平抑市場波動；建立政府協(xié)同監(jiān)管機制，實現(xiàn)各部門信息共享機制；實施及時準確的信息發(fā)布和輿論引導，防止市場恐慌等。不斷改善房地產(chǎn)市場調(diào)控。

作者系住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任、研究員