業(yè)內(nèi)聲音

趙秀池：

共有產(chǎn)權(quán)住房有利于職住平衡

緩解交通擁堵

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池表示，盡管目前高房價(jià)下租房居住更劃算，但由于受傳統(tǒng)觀念和一些客觀因素影響，人們還是習(xí)慣買房居住。但是，由于目前北京房價(jià)較高，使很多人沒有購房能力，望房興嘆。通過提供共有產(chǎn)權(quán)住房，明確了政府和個(gè)人持有的產(chǎn)權(quán)份額，降低了購房人的房價(jià)，有助于百姓住房夢的實(shí)現(xiàn)。

“北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出有利于職住平衡，解決北京交通擁堵的大城市病?！壁w秀池說，北京的交通擁堵問題一方面是城市人口過多，另一方面也是受職住分離影響。提供共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，以區(qū)為單位優(yōu)先當(dāng)?shù)貞艏⒕偷鼐蜆I(yè)的人員購買，實(shí)現(xiàn)了就近居住，有利于職住均衡的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而有利于北京交通擁堵問題的解決。

馬光遠(yuǎn)：

“共有產(chǎn)權(quán)房”的關(guān)鍵是定價(jià)問題

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，北京市這次推出的“共有產(chǎn)權(quán)房”，是對過去“自住房”的升級優(yōu)化版。

尤其是“共有產(chǎn)權(quán)房”的商品屬性增多，將使得房屋的產(chǎn)權(quán)和政府的出資更加透明。所以，問題的關(guān)鍵仍然是“共有產(chǎn)權(quán)房”的定價(jià)問題。既然北京的“共有產(chǎn)權(quán)房”取代了以前的“自住房”，而自住房和周邊的商品房比較，政府定價(jià)低于周邊商品房30%。那共有產(chǎn)權(quán)房會低于周邊售價(jià)30%嗎？

按照目前的意見稿，“共有產(chǎn)權(quán)房”的定價(jià)規(guī)則是其銷售均價(jià)，低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。

還是以“自住房”的定價(jià)為例，以前自住房的售價(jià)低于周邊同地段普通商品房售價(jià)的30%，但以前買的“自住房”是完全產(chǎn)權(quán)的，在轉(zhuǎn)換為“共有產(chǎn)權(quán)房”之后，售價(jià)也可能低于同地段售價(jià)的30%，但得到的是一個(gè)只有70%產(chǎn)權(quán)的房子。

因此馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房最后的定價(jià)和政府出資的比重將更多影響這類房屋是否能夠真正保障更多的剛需購房群體。

楊紅旭：

北京共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入門檻比上海的要低

早在北京推出共有產(chǎn)權(quán)房概念以前，上海就開始嘗試共有產(chǎn)權(quán)房了。易居研究院副院長楊紅旭表示，上海在2010年就開始實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)房了。北京的共有產(chǎn)權(quán)房意見稿與上海的運(yùn)行模式相比，最大的不同點(diǎn)來自于準(zhǔn)入門檻：上海實(shí)行雙困線限制：居住困難，人均住宅面積15平方米以下；收入困難，人均月可支配收入6000元以下、人均財(cái)產(chǎn)18萬元以下。而北京只要求無房，暫時(shí)沒有對收入及財(cái)產(chǎn)做出更多的要求。很明顯，如果最終按照意見稿的方式推出，北京的共有產(chǎn)權(quán)房覆蓋范圍將遠(yuǎn)大于上海的共有產(chǎn)權(quán)房。

楊紅旭同時(shí)認(rèn)為，上海的共有產(chǎn)權(quán)房，是由經(jīng)濟(jì)適用房演變過來的；而北京的共有產(chǎn)權(quán)房，是由自住型商品房演變過來的。上海的政策門檻高，所以一般不需要排隊(duì)、輪候、搖號。而北京的共有產(chǎn)權(quán)房由于意見稿中規(guī)定的政策門檻低，很可能未來會有大堆的人排長隊(duì)，通過搖號方式中簽，因此，他認(rèn)為，應(yīng)該對申請人有更加細(xì)致的界定，保證困難家庭優(yōu)先享有政策紅利。

他山之石

新加坡組屋：

“內(nèi)循環(huán)”制保證了組屋價(jià)格的長期穩(wěn)定

對于北京新推出的共有產(chǎn)權(quán)房概念，其實(shí)新加坡早在十幾年前就推出了類似的保障低收入群體居住需求的房屋——組屋。

在新加坡，由于組屋的存在，商品房與保障房成為了完全不同的兩個(gè)市場。相比于價(jià)格隨市場波動的商品房，實(shí)際只提供給占居民總數(shù)15%（實(shí)際少于15%）的高收入者，對占居民總數(shù)80%以上的中低收入者則供應(yīng)政府組屋，對占居民總數(shù)5%的最低收入者供應(yīng)廉租屋。

政府組屋以中低收入者買得起為前提，并考慮土地緊缺這一重要條件，因而開始一段時(shí)間，主要建設(shè)42至70平方米的小套型住宅。后來隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入提高，才逐步加大套型，并堅(jiān)決不建設(shè)過大套型的組屋。近20年建設(shè)的主要是50至125平方米套型的組屋。

開始建設(shè)政府組屋時(shí)，需要政府的資金支持。后來在居民收入提高后，組屋開始出售，除了稅費(fèi)和低息貸款支持外，可以做到政府的建房資金投入能夠全部收回來。

新加坡還著重推行了政府組屋“內(nèi)循環(huán)”制：規(guī)定每戶居民只能擁有一套政府組屋；如果有的居民因收入提高，要購買更大套型的政府組屋甚至購買商品房，則由政府回購其現(xiàn)住的政府組屋，這一組屋將再售給其他需要這一檔次政府組屋的居民?？上驳氖牵@樣的內(nèi)循環(huán)規(guī)定也在共有產(chǎn)權(quán)房的征求意見稿中看到了類似要求：“在共有產(chǎn)權(quán)住房購買5年后，購房人可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。在同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭?！?/p>

新加坡實(shí)施組屋的結(jié)果是，穩(wěn)定了當(dāng)?shù)胤績r(jià)，因?yàn)閲?yán)格控制在15%以內(nèi)的商品房比重，無論房價(jià)怎么漲，也不足以動搖占據(jù)85%比重的組屋價(jià)格。并且內(nèi)循環(huán)的方式也保證了組屋價(jià)格的長期穩(wěn)定。