除土地性質(zhì)變更過程存在疑點，恭和家園已建成的房屋面積也違反了養(yǎng)老政策規(guī)定。按照國土資源部的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房，應(yīng)限定在40平方米以內(nèi)，恭和家園最小戶型的面積也近80平方米。據(jù)銷售介紹，一居室為主，有79、82、95平米三種戶型。

公眾的更多質(zhì)疑來自養(yǎng)老項目本身的生命力：房子賣了之后，開發(fā)商對“必須有60歲老人居住”此條件的約束力有多強？據(jù)銷售介紹，該項目將來要配套醫(yī)務(wù)室、食堂等和社區(qū)養(yǎng)老有關(guān)的設(shè)施，并提供照料護理服務(wù)。不過，這些后續(xù)的服務(wù)提供能力又能持續(xù)多久？銷售說，今后小區(qū)內(nèi)提供的照料服務(wù)將參照市場定價。樂成目前的養(yǎng)老院項目每個月的費用已經(jīng)過萬，將來居住在恭和家園的老人，又買不買得起服務(wù)都是問題。如果其中某一環(huán)節(jié)跟不上，這個獲得了很多政策紅利的試點，將可能徹底淪為普通商品房項目，而這正是中國養(yǎng)老地產(chǎn)項目集體面臨的問題。

中國人民大學(xué)不動產(chǎn)研究中心執(zhí)行主任況偉大分析，中國的開發(fā)商基本上是建了就賣，而不是建了持有。持有將來是一個長期的約束。在這種情況下很多開發(fā)商第一是去拿地、拿項目。第二是作為一個銷售的概念，對他來講只要能拿到地、能賣掉。

類似的失敗案例不在少數(shù)。早在2011年北京曜陽老年公寓就曾“以租代售”，與客戶達成租賃協(xié)議，使用權(quán)最長為70年，被質(zhì)疑變相賣房，最終被政府叫停；南京首例養(yǎng)老地產(chǎn)項目——湯山留園老年公寓，因無人問津已變成溫泉酒店；浙江烏鎮(zhèn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目綠城烏鎮(zhèn)雅園也因購房者過于年輕，配套老年服務(wù)一時無用武之地。況偉大認(rèn)為，如果養(yǎng)老地產(chǎn)不做結(jié)構(gòu)性調(diào)整，即使并非開發(fā)商主觀意愿，也很容易淪為普通商品房項目?！皣獾酿B(yǎng)老地產(chǎn)本身是由銀行或者是放款機構(gòu)發(fā)起，而不是由開發(fā)商來發(fā)起，在中國養(yǎng)老地產(chǎn)是在開發(fā)商通過開發(fā)房子的過程中引入醫(yī)院或醫(yī)療設(shè)施，來增強房子的額外公共服務(wù)職能。從目前實施方面來看，我認(rèn)為這是開發(fā)商比較一廂情愿的事情。”

2014年北京市開始力推“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老服務(wù)模式，明確盤活存量用地用于養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)的措施，恭和家園顯然搭上了政策的東風(fēng)。目前樂成已在通州半壁店、常營等另外三個地方，陸續(xù)拿下類似試點項目。既然是試點，在已有政策的框架內(nèi)做適當(dāng)?shù)耐黄瓶梢岳斫猓绾伪ＷC項目在后續(xù)運營上不偏離既定軌道，讓真正有養(yǎng)老需求的人買到房子、住得舒心，讓這類項目良性循環(huán)起來，在制度設(shè)計上就該走在前面，也該讓公眾更明晰。（記者 周益帆）