樓市限購的城市再次擴容。9月18日下午，杭州市政府決定，將于9月19日起在部分區(qū)域?qū)嵤┫拶徴?。這意味著繼廈門、合肥、南京等城市后，杭州成為又一個實施限購的城市。

新政前夕樓市躁動

“杭州版”限購政策指出，在市區(qū)限購范圍內(nèi)，暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。同時，明確了限購范圍為上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州之江國家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)，不包含富陽區(qū)、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣（市）。

對于杭州出臺的樓市新政，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心賈生華教授認為，在市場出現(xiàn)“非理性”的情況下，有必要出臺相應(yīng)政策抑制市場過熱發(fā)展，防止區(qū)域性風(fēng)險，保持市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

限購政策出臺前，杭州樓市的“非理性”現(xiàn)象比比皆是。9月10日，位于杭州臨平的某樓盤由于購房者太多，當(dāng)天臨時加價三次，但還是擋不住購房者。9月12日，杭州價格網(wǎng)上集中出現(xiàn)了58個樓盤74條信息的房價調(diào)整公示，公示內(nèi)容以漲價居多。一房難求之下，“得房率”在杭州有了新的名稱解釋，即買到房子的概率。

數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的8月，杭州商品房累計成交1.76萬套，同比增長了66%。同時，這一成交數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了杭州樓市同期新高。前8個月，杭州商品房成交逾13萬套，較2015全年12.52萬套的成交總量還多。換言之，在接下來樓市的“金九銀十”月份，杭州樓市每成交一套商品房，都在創(chuàng)造新紀(jì)錄。

伴隨著成交量持續(xù)放量，庫存的減少，杭州房價一路高走。今年8月，杭州商品房成交均價1.83萬元/平方米，較去年8月1.52萬元/平方米，漲幅高達19%。環(huán)比今年7月成交均價1.67萬元/平方米，漲幅依然明顯。

實際上，不僅是購房者狂熱，開發(fā)商也開始鋌而走險。2016年8月以來，杭州市房管局陸續(xù)接到多位市民的投訴，投訴某開發(fā)商捂盤惜售的問題。9月14日，杭州房管局作出決定，責(zé)令該開發(fā)商進行限期整改。

可以說，限購政策的啟動，是杭州房管局在嚴懲捂盤惜售行為后，針對當(dāng)前市場中大量投資客涌入，導(dǎo)致房價瘋漲、捂盤惜售等市場失序做出的應(yīng)對之策。

“G20”峰會成助推器

后G20時代，在美輪美奐的城市形象刺激下，杭州樓市顯得更加“燥熱”，這也成為杭州出臺限購新政的另一背景。

今年以來，杭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了很多變化，外來購房群體增長較快，8月份外來購房比例已經(jīng)達到了33.8%；G20之后的一周，外地人的購買比例達到了39.3%，外地購房者來源進一步擴大化。

透明售房研究院院長方張接認為，外來投資性購房比例過高，短期對于消化庫存有所幫助，但是從歷史經(jīng)驗來看，一個區(qū)域外來購房群體過于密集、投資購買比例過高，往往會帶來較多的后遺癥，產(chǎn)生諸如未來二次供應(yīng)過大、二手房集中拋售等等問題，不利于市場長期健康發(fā)展。

浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所虞曉芬教授認為，今年杭州房地產(chǎn)市場成交量明顯放大，價格也出現(xiàn)上漲。在一線和部分二線城市房地產(chǎn)市場量價齊升的背景下，杭州逐漸成為購房者心中的價格洼地，加上“G20”峰會的成功舉辦，更是極大提升了杭州的城市影響力，使得外來購房群體更加看好杭州房地產(chǎn)市場。杭州房地產(chǎn)市場整體健康但已經(jīng)出現(xiàn)了過度投資、投機的“苗頭”，過度的投資、投機會提高杭州生活、創(chuàng)業(yè)的成本，降低城市吸引力，不利于杭州的長遠發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，杭州商品房可售房源套數(shù)為12.5萬套，較7月份又下降了近5000套。這一數(shù)字，已經(jīng)跌回到了2014年5月的杭州樓市庫存水準(zhǔn)。值得注意的是，在杭州商品房可售房源下降過程中，住宅庫存的下降尤其明顯。截至8月底，杭州住宅可售房源套數(shù)為5.79萬套，其中主城區(qū)住宅可售房源為2.15萬套。

值得注意的是，此次杭州樓市限購政策，并非此前2011年對外地人的禁購政策，而是外地人可以購買一套，限制投資性的多套。這一政策出臺后，市場普遍預(yù)期對市場購買力有適度降溫的作用，但未來杭州市場的走勢，要看全國一線城市和部分二線城市的形勢發(fā)展，要看貨幣政策和其他政策的變化。

賈生華認為，近期部分二線城市也出臺了類似限購政策，在外地投資客購房熱情高漲的情況下，“限購”政策的出臺可以對市場適當(dāng)降溫。長期來看，杭州主城區(qū)新房庫存量有限，需要進一步通過增加土地供應(yīng)、優(yōu)化城市規(guī)劃、完善住房配套等措施來增加新房供應(yīng)量，吸引購房者向非熱點板塊轉(zhuǎn)移。(記者 李小平)