業(yè)內(nèi)人士稱，今年上半年，隨著一線城市土地價(jià)格的攀高，導(dǎo)致一些房企紛紛前往南京、蘇州、廈門等“強(qiáng)二線城市”拿地，使這些城市的土地市場一度火爆。這一過程也被稱為資本的“溢出效應(yīng)”。

海南淡季不淡 三成購房者來自北京

不僅是一些省會級別的二線城市，海南和云南這兩大旅游度假熱點(diǎn)區(qū)域，也迎來了大量外溢的北京投資客。

有多次置業(yè)經(jīng)歷的王大姐，在北京早已沒有了購房資格，于是她將投資目光盯上了大理的蒼山腳下。王大姐告訴北青報(bào)記者，她最近剛剛花230萬元在大理買了一整套小院子，每套小院子含有四套小別墅，每套小別墅的單價(jià)都在50萬元左右，四戶共用一個(gè)小院，因此她一口氣把整個(gè)院子里的四套房子全買了。即便如此，230萬元的總價(jià)在她看來，在北京只能買豪宅的一個(gè)衛(wèi)生間，但卻能在洱海邊擁有一整套院子。

類似的是，最近在海南臨高碧桂園買房的丁先生也表示，北京一套商住樓的價(jià)格都在300萬上下，而他剛買的海景公寓加精裝修也才不到50萬，并且他和親人每家都買了一套，這個(gè)投資在他看來并不在意能否升值，主要是打算過年時(shí)和全家人一起在海南過。

類似的投資需求外溢正表現(xiàn)的愈加明顯，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國富裕階層出游目的地52%為海南。平安好房北京分公司總經(jīng)理卞京表示，無論是基于養(yǎng)老、休閑居住還是投資升值，北京人在海南買房的熱情都非常高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，北京地區(qū)客戶占海南所有樓盤銷售份額30%以上。

并且，海南省政府在今年初放開了房地產(chǎn)調(diào)控政策，且央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，使得海南除三亞外都可享受最低首付20%。這明顯促進(jìn)了海南樓市的成交，數(shù)據(jù)顯示，上半年海南全省房屋銷售面積759.06萬平方米，同比增長64.3%。

業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)下“北上廣”樓市被限，二線城市也步入漲價(jià)快車道，使得外溢的投資需求再次涌向海南、云南這樣具有自然優(yōu)勢的熱點(diǎn)區(qū)域。

信貸變化將影響外溢的投資需求

不過，需要注意的是，監(jiān)管層對于外溢的投資需求，正在從鼓勵(lì)變?yōu)榭刂?，尤其是一線二線城市的房價(jià)飆升，讓加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期越來越高。據(jù)媒體披露，合肥已出臺嚴(yán)厲的限貸政策，即使在合肥市區(qū)無房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清， 都停止貸款。無獨(dú)有偶，無錫也正在醞釀重啟限購政策。

而類似的信貸收緊，將直接影響到投資客的選擇。業(yè)內(nèi)人士表示，一些外溢投資需求關(guān)注的重點(diǎn)城市，在房價(jià)上漲中，都有明顯的加杠桿作用。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算顯示，全國購房 貸款新增額與新增商品房銷售額比值指標(biāo)在2015年年底已達(dá)36.7%，今年上半年更是創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到56.5%。

很明顯，信貸的寬松讓外溢的投資需求可以更低成本利用杠桿買房投資，但一旦信貸政策發(fā)生變化，樓市更加明顯地去杠桿，可能會直接促成個(gè)別樓市過熱城市的降溫。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，在當(dāng)前資產(chǎn)荒的背景下，未來房屋交易市場和土地市場仍有繼續(xù)升溫的動(dòng)力，但熱點(diǎn)區(qū)域?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)移。在“強(qiáng)二線”城市經(jīng)歷了一輪行情后，未受到政策打壓的區(qū)域中心城市將成為資本關(guān)注的熱點(diǎn)。