●以平均水平為基線，考慮到不同城市之間庫存水平存在顯著的差異，可以大致推斷一線城市去庫存周期一般在1年內(nèi)，二線城市多在1年以上2年內(nèi)，三四線城市多在3年以上。

●從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。

●在市場相對過剩時代，住房市場仍蘊含著巨大的潛在需求，不僅需要減少市場管制，更需要通過深化住房供給機(jī)制改革加以釋放。讓城鎮(zhèn)居民能夠以較低成本獲得高品質(zhì)、個性化的住房，才是深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵。

中央明確提出要“有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題”，各地方政府也相繼出臺了相應(yīng)的去庫存政策方針。但在實施過程中，也出現(xiàn)了不少問題。中國住房庫存水平有哪些結(jié)構(gòu)性特征？其形成的原因分別是什么？如何有針對性地采取相應(yīng)的去庫存措施？如何避免去庫存陷入“邊去邊增”或“借機(jī)炒房”兩個極端？這些都是值得我們深入研究的議題。

當(dāng)前住房總體庫存水平偏高

關(guān)于住房庫存統(tǒng)計口徑，尚沒有一致的意見。根據(jù)是否已售、是否開工、是否竣工等，從窄到寬存在多種統(tǒng)計口徑。一般來說，住房庫存統(tǒng)計口徑應(yīng)根據(jù)需要和數(shù)據(jù)可得性而設(shè)，不宜過寬或過窄?？趶竭^窄難以有效反映市場供求，口徑過寬與商品住房市場關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，同樣難以有效反映市場供求。根據(jù)研究需要，主要以待售商品住房現(xiàn)房加在建未售商品住房作為住房庫存統(tǒng)計口徑。

庫存總量估計也有多種近似推算方法。一種方法是以歷年累計新開工面積減去歷年累計商品房銷售面積（含期房及現(xiàn)房），求得期末庫存總量；另一種方法是以期末施工面積加上期末待售商品現(xiàn)房面積，再減去施工面積中已售期房面積，最后求得期末庫存總量，其中期房銷售期可近似取值2年。

根據(jù)第一種方法估算，2015年底住房庫存估計值為29.58億平方米。從歷年估算結(jié)果還發(fā)現(xiàn)，2008年全球金融危機(jī)后，住房庫存有一波顯著持續(xù)的快速增長，這可能與經(jīng)濟(jì)增速放緩需求減弱有關(guān)，也可能與此后大規(guī)模的金融刺激相關(guān)。

而根據(jù)后一種方法估算，亦求得2015年末庫存面積為29.19萬平方米。作為一個宏觀數(shù)據(jù)，該結(jié)果與前一種方法的估算結(jié)果基本一致且相互印證，表明兩種方法庫存估算數(shù)字基本可靠。為求方便，此后分析僅以第一種方法估算值為準(zhǔn)。

以2015年底庫存估計值29.58億平方米，除以近三年平均商品住房銷售面積11.11億平方米，求得平均去庫存周期為2.66年或2年8個月。業(yè)界一般認(rèn)為合理去庫存周期約為6-18個月，而目前的去庫存周期遠(yuǎn)高于這個時間區(qū)間，表明總體庫存水平偏高不容置疑。

高庫存與住房短缺同時并存

在確認(rèn)中國住房庫存總量很高的同時，還需要考慮到中國住房區(qū)域市場存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)失衡，高庫存與住房短缺在不同區(qū)域市場同時并存。以平均水平為基線，考慮到不同城市之間庫存水平存在顯著的差異，可以大致推斷一線城市去庫存周期一般在1年內(nèi)，二線城市多在1年以上2年內(nèi)，三四線城市多在3年以上。