地王頻出催熱部分省市土地財(cái)政

地方財(cái)收兩極分化明顯，下半年財(cái)政收入壓力加大

2016年是“十三五”開局之年，在全球經(jīng)濟(jì)疲軟的背景下，國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)增長壓力倍增。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期中國制造業(yè)仍處于調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫存階段，地方財(cái)政收入面臨較大壓力。

但值得注意的是，2016年最新財(cái)政收入數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，我國契稅2163億元，同比增長14.8%；土地增值稅2357億元，同比增長13.1%。另外，房產(chǎn)稅1169億元，同比增長8.5%；耕地占用稅1086億元，同比下降4.8%；城鎮(zhèn)土地使用稅1149億元，同比增長1.6%。對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面是受上年基數(shù)較低影響，另一方面，上半年的房地產(chǎn)市場部分支撐了財(cái)政收入的增長。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，今年上半年，遼寧、山西財(cái)政收入分別下滑了18.6%和7.4%。對比來看，上海財(cái)政收入同比增長超過30%，地方財(cái)政收入呈現(xiàn)出明顯的兩極分化。而地方房地產(chǎn)市場熱度與財(cái)政收入冷熱不均的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)較高程度的一致性，上半年部分省市“地王”節(jié)奏加快催熱房地產(chǎn)市場的同時(shí)，也成為地方財(cái)政的主要來源。

中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國50大城市土地出讓金高達(dá)9655.9億，同比上漲38.5%。其中，超過100億元的地塊就達(dá)到3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過30億的達(dá)到了51宗，單宗地超過10億的高總價(jià)地塊已經(jīng)超過200宗。

而溢價(jià)率方面，拍出的地塊溢價(jià)率超過100%的達(dá)89宗，同比上年上漲45倍，溢價(jià)率超過50%的144宗，同比上漲8.5倍。

同時(shí)，截至7月26日，全國住宅類土地單城出讓額超過100億的城市合計(jì)有22個(gè)，分別為北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市以及杭州、蘇州、南京、合肥等18個(gè)二線城市。其合計(jì)土地出讓金為7579.5億元，同比2015年同期的4007億元上漲了89.2%。其中，杭州土地出讓金已經(jīng)超過2015年全年34%，合肥也超過了2015年全年21%，蘇州超過2015年全年15.3%。從平均溢價(jià)率看。蘇州、南京、合肥、深圳等城市平均溢價(jià)率超過100%。

在此背景下，包括杭州、蘇州、南京、上海等土地出讓和房地產(chǎn)市場火熱的地區(qū)，上半年財(cái)政收入都表現(xiàn)不俗。

以廣東省為例，今年上半年，廣東全省一般公共預(yù)算收入完成5438.63億元，同比增長17.9%，其中，因房地產(chǎn)市場火爆及土地轉(zhuǎn)讓回暖，土地增值稅收入115.26億元，同比增長31.6%。同樣受到房地產(chǎn)市場火爆影響的還有全省政府性基金預(yù)算收入。上半年，廣東省政府性基金預(yù)算收入累計(jì)完成1637.88億元，同比增長42.2%。占政府性基金預(yù)算收入八成多的國有土地使用權(quán)出讓收入在部分地區(qū)房地產(chǎn)市場回暖的帶動(dòng)下，同比增長48%。

蘇州全市完成一般公共預(yù)算收入898.0億元，增長11.0%，半年度增幅為2012年以來最高水平。值得注意的是，因市場熱度的帶動(dòng)，2016年上半年，蘇州市土地出讓金總額約507.12億元，比2015年同期增加382.12億元，同比增幅高達(dá)275.64%。

此外，作為“地王”頻出的一線城市，上海上半年一般公共預(yù)算收入4196億元，增長30.6%，同比提高17.5個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)超同期全國一般公共預(yù)算收入7.1%的速度。從行業(yè)來看，金融、租賃和商務(wù)服務(wù)、房地產(chǎn)等行業(yè)對財(cái)政收入增長貢獻(xiàn)較大。

地方財(cái)收冷熱不均兩極分化明顯，與上述城市對應(yīng)，一些城市則是另一番景象。以陽泉市為例，今年上半年，陽泉市稅收33.7億元，其中房地產(chǎn)業(yè)稅收2.04億元，相比去年下降14.39%。2014年至今，房地產(chǎn)稅收占比也呈下降趨勢。2014年，陽泉市房地產(chǎn)業(yè)稅收達(dá)到5.82億元。今年上半年，陽泉國有土地出讓收入1.24億元，同比增長51.53%，但據(jù)財(cái)政局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，土地收入多為區(qū)縣工業(yè)用地，住房市場土地出讓很少。由于房地產(chǎn)業(yè)不景氣，相關(guān)稅收都出現(xiàn)明顯下降，今年上半年土地增值稅0.2億元，同比減少30.3%；契稅0.32億元，同比減少43.3%。

事實(shí)上，“土地財(cái)政依賴癥”再度加深的趨勢從2015年年底開始顯現(xiàn)，今年上半年更加明顯，一方面是受營改增之后地方稅源缺失的影響，另一方面，房地產(chǎn)回暖程度的不同，也造成地方財(cái)政冷暖不一。

土地市場瘋狂盛宴背后，是房地產(chǎn)開發(fā)商加杠桿與地方政府土地財(cái)政的互相支撐。去年10月1日，廣州市宣布提高中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，較2011年舊基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)漲幅超過一倍，最高漲幅高達(dá)158%。中國建設(shè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃志凌認(rèn)為，這說明地方政府并未擺脫土地財(cái)政依賴，依然坐享土地增值收益。

記者了解到，在許多地方，土地出讓金收入已占地方財(cái)政收入的三分之一左右，個(gè)別地方的土地出讓金收入最高時(shí)可以占到財(cái)政收入的六成。雖然很多地方正在積極轉(zhuǎn)型尋找新的支柱產(chǎn)業(yè)，但新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，短期內(nèi)土地出讓收入仍占據(jù)地方財(cái)政收入的重要比重。

值得注意的是，下半年隨著房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)向，地方財(cái)政壓力恐再度增加。中金公司分析員寧靜鞭表示，地王頻出加產(chǎn)業(yè)政策收緊等現(xiàn)象，預(yù)示著本輪行業(yè)成交周期高點(diǎn)來臨。因此預(yù)計(jì)2016年下半年中國房地產(chǎn)市場周期將步入拐點(diǎn)，提前進(jìn)入下行階段，四季度更是會(huì)隨著新房供應(yīng)的增加，迎來供過于求狀態(tài)。

日前政治局會(huì)議提出要抑制資產(chǎn)泡沫，被業(yè)內(nèi)解讀為劍指房地產(chǎn)吸金黑洞。也有消息稱，證監(jiān)會(huì)官員在25日保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議上指出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，并需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。種種政策的收緊意味著房企不再擁有著無限的資金，土地的購置必然將要減緩。