2原因

●近期一線城市房?jī)r(jià)上漲主要與股市有關(guān)

從我們的觀察看，深圳的房?jī)r(jià)從2014年12月份開始上漲，漲得最快的時(shí)間是2015年5月份和6月份，7月份之后，深圳的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲速度基本上不漲了。深圳的房?jī)r(jià)上漲狀況與2014-2015年的股票市場(chǎng)基本雷同。從現(xiàn)象上可以進(jìn)行判斷，2015年度深圳和一線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)與股市有關(guān)。

深圳股票市場(chǎng)與上海股票市場(chǎng)的不同之處在于有中小板和創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)，中小板現(xiàn)在有接近800家上市公司，創(chuàng)業(yè)板有接近500家，這兩個(gè)加起來是1200多家上市公司。上市公司有一個(gè)特點(diǎn)，他在哪個(gè)交易所掛牌上市，就會(huì)在這個(gè)城市開戶，設(shè)立辦事處，有些上市公司還會(huì)投資股票。所有自然人股東和法人股東的賬戶的管理都放在這個(gè)城市。

股價(jià)上升過程中，上市公司股東的賬面財(cái)富迅速增加。盡管經(jīng)過去年的股市震蕩，截至2015年底，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)平均價(jià)格依然上升了84%，中小板上升了53%，而且，中小板和創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)從2012年底開始，股價(jià)已經(jīng)連續(xù)三年上漲，累計(jì)上漲幅度都超過了200%，上市公司股東尤其是發(fā)起人股東財(cái)富迅速增加，這些新增財(cái)富主要集中在深圳。

股市上漲產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)同樣會(huì)刺激上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但影響程度不如深圳。因?yàn)樯虾ＷC券交易所上市的主要是國(guó)有控股的藍(lán)籌股，而且上海綜合指數(shù)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于深圳的中小板和創(chuàng)業(yè)板指數(shù)。當(dāng)然，以上海為中心的長(zhǎng)三角是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)，該地區(qū)有大量公司在深圳的中小板和創(chuàng)業(yè)板上市，因此，中小板和創(chuàng)業(yè)板股價(jià)的大幅度上漲使上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到影響。上海周邊的城市中，南京、杭州及蘇州等也分布著相當(dāng)數(shù)量的科技類上市公司的總部，而這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)同樣十分搶眼。

股市對(duì)樓市的影響還表現(xiàn)在證券從業(yè)人員的薪酬方面。2015年證券市場(chǎng)的成交量大幅度增加，證券行業(yè)的盈利狀況大幅度好轉(zhuǎn)，證券從業(yè)人員的收入明顯增加，中層管理人員的薪酬都在100萬以上，有些公司的高官人員的薪酬超過1000萬元。這些從業(yè)人員主要集中在北京、上海和深圳。

豪宅成交的大幅度增長(zhǎng)（參見前面的分析）從另外一個(gè)側(cè)面佐證了深圳、上海和北京房地產(chǎn)市場(chǎng)受股市行情的影響的事實(shí)。

從股市影響樓市的邏輯看，2016年1月份之后股市出現(xiàn)了近20%的下跌，應(yīng)該對(duì)樓市形成抑制，但因?yàn)橛衼碜载泿耪叻矫娴男碌囊蛩卮碳?，使得樓市趨?shì)繼續(xù)。

●貨幣政策方面的刺激

從2001年以后的房地產(chǎn)運(yùn)行看，房?jī)r(jià)與貨幣投放高度相關(guān)，簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)信貸與貨幣政策的變動(dòng)高度敏感。此次一線城市樓市瘋狂亦與貨幣政策變動(dòng)有關(guān)。2015年多次降準(zhǔn)降息，尤其是2016年1月份的信貸數(shù)據(jù)使市場(chǎng)神經(jīng)受到強(qiáng)力刺激（1月份新增人民幣貸款2.51萬億元，社會(huì)融資3.42萬億元，同比增67.08%、環(huán)比增88.42%）大超市場(chǎng)預(yù)期。從人民銀行公布的第一季度信貸數(shù)據(jù)看，個(gè)人購(gòu)房貸款增加1萬億元，同比多增4309億元。一季度全部新增貸款為4.61億元。單季1萬億的房貸新增量，創(chuàng)下自2010年央行開始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告以來的歷史最高紀(jì)錄。如果與去年作比較，2015年全年，新增個(gè)人住房貸款總計(jì)2.66萬億元。從余額來看，截至3月末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額15.18萬億元，同比增長(zhǎng)25.5%，增速比上年末高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高10.8個(gè)百分點(diǎn)。

樓市與股市一樣，不存在市場(chǎng)均衡價(jià)格，其價(jià)格波動(dòng)主要受預(yù)期支配，價(jià)格上漲的趨勢(shì)一旦形成就會(huì)自我強(qiáng)化，2015年的一線房?jī)r(jià)已經(jīng)形成上漲趨勢(shì)的背景下，再受到上述一系列來自貨幣政策方面的刺激，結(jié)論是不言而喻的。

●房地產(chǎn)中介的加杠桿行為助推了房地產(chǎn)投機(jī)

在資產(chǎn)價(jià)格快速上漲的背景下，投資者傾向于加杠桿，這是資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)過程中的一般規(guī)律。去年上半年股市的快速上升與融資融券及場(chǎng)外配資的快速增長(zhǎng)密切相關(guān)，并由此導(dǎo)致了股災(zāi)的發(fā)生。在樓市價(jià)格快速上升之后，類似股市的場(chǎng)外配資行為快速發(fā)展，值得我們高度關(guān)注。

根據(jù)公開報(bào)道，目前有不少機(jī)構(gòu)都提供“首付貸”，有的P2P平臺(tái)甚至提供1/2首付全額的授信金額。

對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制而言，住房按揭貸款的首付是第一道安全閥，中介機(jī)構(gòu)提供了“首付貸”后，按揭貸款實(shí)際成了“零首付”產(chǎn)品，銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的安全閥完全失效了，這是十分危險(xiǎn)的現(xiàn)象！美國(guó)的次貸危機(jī)就是因?yàn)榇罅苛闶赘兜陌唇屹J款導(dǎo)致的。