■ 縱深

“撞限”背后的法規(guī)之爭

房子“撞限”

溫州首例住宅土地使用權到期續(xù)期的案例出現后，引發(fā)社會廣泛關注。在此之前，全國范圍內房屋土地使用權到期的案例其實較為少見。

2004年深圳已經出現過房屋土地使用權到期的情況。彼時深圳國際商業(yè)大廈同樣由于歷史遺留問題，在同一樓棟內，存在20年、30年、40年和50年4種產權年限的房屋，最早的20年產權部分到期。

據媒體報道，號稱全國首例“住房土地使用權到期房”的青島阿里山小區(qū)，5071戶業(yè)主的土地使用權期限分別為20年、30年、35年。

為何多地出現這種現象？

廣東省房地產行業(yè)協會會長蔡穗聲對新京報記者表示，從全國范圍來看，房屋土地使用權到期的情況屬于極少數情況。國家法律規(guī)定土地出讓期限最高是70年，商業(yè)是40年，工業(yè)50年，但在這項規(guī)定前，各地自行出讓的少量土地出現了近年來溫州、深圳等地土地使用權到期的情況。

“主要是由于國家一開始在頂層設計上就沒有對土地使用權續(xù)期有一個規(guī)范的標準和一個相應的法律法規(guī)，地方政府就自己根據實際情況制定，讓原本應該一次性明細的問題被拖延，導致了后續(xù)問題的出現。”青島市工商聯房地產行業(yè)聯盟副理事長龍江說。

收費依據之爭

新京報梳理發(fā)現，四川南部縣等多地政府續(xù)期繳費的法律依據都是《城市房地產管理法》，而不是物權法。

《城市房地產管理法》規(guī)定：經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。而2007年的《物權法》規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

上海金融與法律研究院研究員劉遠舉表示，在最高法暫未對“自動續(xù)期”作出詳細解釋之前，不同的人對于“自動續(xù)期”的理解不同?！半m然字面上來看，似乎是無條件自動續(xù)期，但在實際情況中，收取土地出讓金更有可能。”

中國社會科學院法學研究所研究員、法學教授孫憲忠當年曾參與了物權法的制定，對于住房涉及的土地使用權70年到期后怎么辦的問題，當時就有很大的爭議。因此，物權法第149條進行了模糊處理，只是籠統(tǒng)地規(guī)定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。

孫憲忠認為，“自動續(xù)期”至少說明法律上并沒有規(guī)定到期后收費，住宅建設用地使用權期間屆滿的，應該無條件順延。

“建設用地使用權、房屋所有權是公民依照憲法、物權法所享有的基本權利。任何擴大、減少或限縮公民基本權利或者對公民基本權利附加條件的規(guī)范性法律文件的制定，都屬于立法權的運用。”孫憲忠說，根據立法法對于立法權限的規(guī)定，這種涉及公民基本權利的法律，必須由全國人大制定，國務院和地方人大都無權就此立法，更遑論地方政府及其部門。

蔡穗聲則持不同看法。他表示，現行的土地所有權屬于國家，土地使用權有償有期出讓給集體或個人使用，土地出讓金是有期限的，期限過了可以續(xù)，續(xù)期再付錢也是合理的。

“國家規(guī)定70年的使用期，或者在此之前個別地方出臺的短期使用期，它的法律含義均是土地有償有期使用。即所收的土地出讓金，是對土地使用權一定年期內的一個租金，香港以批租的形式進行，我們效仿香港，叫土地出讓金?！辈趟肼曊f，但土地出讓的概念是土地使用權一定年期的出讓，不是土地權的出讓，到期說明期限已滿，所繳的費用也已完結?！暗狡诤罂赡軙行碌姆ㄒ?guī)政策再做一筆費用，也是合情合理的?！?/p>

呼吁細則出臺

深圳政府出臺的《深圳到期房產續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定，到期房地產，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。規(guī)定進一步明確，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內約定年期的，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%并按約定年期修正，補交地價一次性支付。

按照出臺的這個規(guī)定，當年，深圳國際商業(yè)大廈產權到期的房源，都通過補交土地出讓金，完成了續(xù)期，這也令后來眾多商住項目看到了續(xù)期的重要依據。

劉遠舉表示，對地方政府來說，這是一個關于土地存量和增量之間的選擇。比如深圳的房子存量不多，房屋產權到期的少，新出讓的地較多，考慮到房價，當地政府會盡量降低收取標準，因此在2004年出現商住混房到期的情況后，按照基準價35%收取出讓金。

對于不同城市采取的不同解決辦法，劉遠舉認為，深圳按照基準價35%收取出讓金的做法雖然無法可依，但是基于現實，也是一種當地政府根據自身土地狀況作出的決定?！皣伊⒎C關在設計上應審慎權衡，盡快出臺關于出讓土地續(xù)期的實施細則和收取標準，并通過立法予以確認，以緩解公眾焦慮?！?/p>

A18-A19版采寫/新京報記者 林斐然 程媛媛 李馨 實習生 朱卓琳 王春曉 張芮