買(mǎi)房負(fù)擔(dān)能否減一減？

一些房屋開(kāi)發(fā)政策的限制成為增加買(mǎi)房負(fù)擔(dān)的重要因素，一、二線城市與三、四線城市存在貸款利率倒掛現(xiàn)象，需防止“邊去邊增”的惡性循環(huán)，避免“舊庫(kù)存沒(méi)解決，新庫(kù)存就出現(xiàn)”

對(duì)三、四線城市購(gòu)房者而言，首先盼的就是房企進(jìn)一步降低價(jià)格。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍對(duì)5月1日將推行的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增較為關(guān)注。有分析認(rèn)為，營(yíng)改增后將有利于三、四線城市低利潤(rùn)房企減負(fù)，給當(dāng)?shù)厝?kù)存提供更大降價(jià)空間。

淄博市淄川區(qū)頤中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人趙慧介紹，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本一般占總成本的40%，本次營(yíng)改增政策規(guī)定將土地成本、建安成本等納入抵扣范圍，如果抵扣充分，估計(jì)企業(yè)的整體稅負(fù)下降2%左右，為企業(yè)降房?jī)r(jià)、促銷(xiāo)售提供了空間?！盃I(yíng)改增可以為我們的房?jī)r(jià)帶來(lái)5%的下降空間，大約每平方米能下調(diào)300元?！?/p>

一系列房屋開(kāi)發(fā)政策的限制，提高了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，也是增加買(mǎi)房負(fù)擔(dān)的重要因素。近年來(lái)，為解決大城市停車(chē)難，一些地方出臺(tái)了住宅小區(qū)車(chē)位建設(shè)的相關(guān)規(guī)范，普遍要求新建小區(qū)車(chē)位住宅比達(dá)到1∶1，這在一、二線城市政策效果不錯(cuò)，緩解了小區(qū)停車(chē)緊張問(wèn)題，但在三、四線城市，由于居民購(gòu)車(chē)數(shù)量還不多，停車(chē)空間較富裕，小區(qū)地下停車(chē)位出現(xiàn)了賣(mài)不動(dòng)的景象。

濟(jì)寧華都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)“金色蘭庭”項(xiàng)目一、二期房屋時(shí)，按照政策要求同步配建了2600個(gè)地下停車(chē)位，至今房屋銷(xiāo)售了1700多套，但車(chē)位只賣(mài)出約600個(gè)，占?jí)浩髽I(yè)資金近1.6億元，每年利息成本近2000萬(wàn)元。

記者了解到，為了盡量不占?jí)嘿Y金，不少房地產(chǎn)企業(yè)采取了搭配銷(xiāo)售的策略，即購(gòu)買(mǎi)一套住房必須同時(shí)購(gòu)買(mǎi)一個(gè)地下車(chē)位，但動(dòng)輒10萬(wàn)元以上的車(chē)位對(duì)三、四線城市購(gòu)房者是一筆不小的負(fù)擔(dān)，加之銀行和公積金中心普遍不接受車(chē)位作為抵押品進(jìn)行貸款，相當(dāng)于提高了購(gòu)房者的首付比例。

除了引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)降價(jià)，銀行的信貸支持也很重要。張大偉告訴記者，目前三、四線城市普遍執(zhí)行20%首付比例，杠桿率已經(jīng)處于較高水平，繼續(xù)降低首付比例可能性不大，未來(lái)的信貸支持主要是通過(guò)引導(dǎo)利率下行，降低買(mǎi)房者的購(gòu)房成本和還款壓力。

相關(guān)資料顯示，我國(guó)銀行總體吸收存款成本在2.1%—2.2%之間，銀行業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)成本約1%，總體資金成本在3.1%—3.2%之間，而目前長(zhǎng)期貸款利率在4.8%以上，銀行放貸利率存在進(jìn)一步下降的空間。

由于三、四線城市金融業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不足，利率沒(méi)有充分市場(chǎng)化，出現(xiàn)一、二線城市與三、四線城市利率倒掛的現(xiàn)象，“北京等城市能找到八二折的優(yōu)惠利率，但很多中小城市仍在執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這顯然不合理?！睆埓髠フf(shuō)。

此外，如何進(jìn)一步發(fā)揮好公積金在降低買(mǎi)房負(fù)擔(dān)方面的作用，值得探討。張大偉建議，可以逐步考慮將現(xiàn)行的公積金政策擴(kuò)大，為購(gòu)買(mǎi)首套住房的群體提供普遍的低利率貸款支持，同時(shí)可以解決現(xiàn)有戶籍、公積金存繳等方面的使用限制。

隨著市場(chǎng)回暖，風(fēng)險(xiǎn)因素也有所抬頭，首付比不斷降低，對(duì)于未來(lái)可能出現(xiàn)的放貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行要有所防范。有銀行反映，去年以來(lái)，有些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商議價(jià)能力強(qiáng)，主動(dòng)要求降低開(kāi)發(fā)貸款的保證金比例，降低貸款擔(dān)保責(zé)任，銀行一方面擔(dān)心丟失優(yōu)質(zhì)客戶，一方面又怕增加后續(xù)資產(chǎn)質(zhì)量壓力。有些房地產(chǎn)商也開(kāi)始自己從事金融業(yè)務(wù)，給買(mǎi)房客戶拆借資金，造成本身沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力的買(mǎi)房人，通過(guò)零首付或低首付買(mǎi)房，到銀行辦理按揭貸款，這部分貸款風(fēng)險(xiǎn)不小。

淄博市齊商銀行個(gè)人金融部個(gè)貸中心副主任宋志剛介紹，由于住房按揭貸款大多是中長(zhǎng)期貸款，信貸風(fēng)險(xiǎn)往往需要在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)才能顯現(xiàn)，難以即時(shí)察覺(jué)。而當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張，資金缺口和債務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，資金鏈緊張，會(huì)影響到現(xiàn)金流的平穩(wěn)運(yùn)行，銀行包括項(xiàng)目貸款銀行和按揭貸款銀行都有可能造成損失。

宋志剛建議，政府應(yīng)加大支持力度，成立風(fēng)險(xiǎn)防范基金等，維持購(gòu)房信貸的安全穩(wěn)定，同時(shí)采取購(gòu)租并舉、適當(dāng)降價(jià)等方式，加大對(duì)農(nóng)民工等群體購(gòu)房的支持力度，讓政策紅利真正惠及這一群體。

溫州銀監(jiān)分局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，應(yīng)實(shí)行差異化的房貸政策，積極引導(dǎo)各類(lèi)資金真正投向需要去庫(kù)存的領(lǐng)域。監(jiān)管部門(mén)要嚴(yán)密監(jiān)測(cè)轄內(nèi)房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款快速增長(zhǎng)、按揭貸款首付比例下降的情況下，確保資產(chǎn)質(zhì)量不出現(xiàn)大幅度下降。

值得注意的是，伴隨市場(chǎng)出現(xiàn)暖色，一些待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目提前開(kāi)發(fā)了，又興起新一輪投資熱潮。比如，在溫州，近期房市回暖，部分房企拿地?zé)崆楦邼q，中梁地產(chǎn)僅在2015年就拍得8宗地塊，華鴻地產(chǎn)拍得5宗地塊，過(guò)多地產(chǎn)項(xiàng)目的集中開(kāi)發(fā)，極易給企業(yè)帶來(lái)資金壓力，倘若市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，某個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售不暢，將使企業(yè)陷入資金困局。

“眼下，特別需要防范去庫(kù)存演變成新一輪土地開(kāi)發(fā)熱的傾向，防止‘邊去邊增’的惡性循環(huán)。”張大偉表示，在地方財(cái)政普遍較困難的情況下，房地產(chǎn)去庫(kù)存應(yīng)格外注意遏制地方政府新的賣(mài)地沖動(dòng)，防止“舊的庫(kù)存沒(méi)解決，新的庫(kù)存就出現(xiàn)”，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府積極順應(yīng)轉(zhuǎn)型要求，告別傳統(tǒng)的土地財(cái)政思維。

《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2016年04月11日 18 版）