從開(kāi)發(fā)商大力呼吁救市

　　到政府主動(dòng)救市

　　與2008年、2009年相比，今年的樓市救市路徑大不相同。

　　最近8年，樓市遭遇了兩次幅度較大的調(diào)整，一次是2008年底、2009年初；一次是今年。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%，環(huán)比下降0.2%；與此同時(shí)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量超過(guò)了房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)，其中，新建住房銷售價(jià)格環(huán)比價(jià)格上漲的城市有17個(gè)，而環(huán)比價(jià)格下降的城市有36個(gè)。

　　2014年5月出現(xiàn)了同樣的趨勢(shì)。上海易居房地產(chǎn)研究院一份報(bào)告指出，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)近兩年來(lái)首次由漲轉(zhuǎn)跌，出現(xiàn)下行拐點(diǎn)。局部來(lái)看，5月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有35個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有15個(gè)，這至少是今年首次出現(xiàn)了房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市數(shù)量超過(guò)上漲數(shù)。

　　在2008年、2009年，樓市遭受了最近8年來(lái)最大幅度的房?jī)r(jià)下跌，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商紛紛呼吁救市，甚至在2009年全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)前夕，房地產(chǎn)商專門組織召開(kāi)全國(guó)性會(huì)議，通過(guò)媒體等多個(gè)平臺(tái)倡議救市。

　　不過(guò)，在2014年，地方政府在救市中上演的戲份更重。從出手時(shí)間上來(lái)看，今年的救市節(jié)奏比2009年更早。2009年地方政府大范圍救市時(shí)，很多地方房?jī)r(jià)下跌程度較深，如2009年2月新建住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市中，石家莊降幅為5.2%、溫州降幅為4.1%、丹東降幅為3.7%、吉林降幅為2.4%；而在今年5月，全國(guó)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市中，最大降幅只有1.4%。

　　從救市決心來(lái)看，今年地方政府的意志也顯得十分堅(jiān)定。以呼和浩特市為例，該市最早在6月20日即發(fā)文松綁樓市限購(gòu)政策，隨之引發(fā)了強(qiáng)烈關(guān)注，而呼和浩特市方面以文件出現(xiàn)錯(cuò)誤為由收回文件，輿論一度猜測(cè)，呼和浩特的救市或?qū)㈦y產(chǎn)，但在6月26日，呼和浩特正式宣布解除樓市限購(gòu)。

　　政府救市緣于樓市趨冷超出預(yù)想

　　地方政府為何表現(xiàn)出比以往更強(qiáng)烈的救市意愿？

　　以呼和浩特市為例，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處處長(zhǎng)冀罕鋼對(duì)媒體回應(yīng)稱，根據(jù)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行分類指導(dǎo)和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的要求，各地應(yīng)按實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出政策引導(dǎo)。如今呼和浩特的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已進(jìn)入理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，不會(huì)出現(xiàn)搶購(gòu)和炒作房?jī)r(jià)的問(wèn)題。為此，順應(yīng)市場(chǎng)需求，及時(shí)進(jìn)行了政策引導(dǎo)。

　　那么，呼和浩特的房地產(chǎn)市場(chǎng)真相究竟如何呢？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院日前對(duì)35個(gè)城市2013年商品住宅現(xiàn)貨的去庫(kù)存化周期研究發(fā)現(xiàn)，35個(gè)城市中，排名前三位的包括呼和浩特、蘭州和石家莊，其存銷比數(shù)值分別為37、28和25。該數(shù)值越大，意味著商品住宅庫(kù)存越高。換言之，呼和浩特屬于去庫(kù)存化速度最慢的一類城市。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，市場(chǎng)降溫，將加快地方救市的節(jié)奏。很多城市庫(kù)存積壓、房企上半年銷售業(yè)績(jī)不佳，都會(huì)倒逼地方政府主動(dòng)進(jìn)行限購(gòu)政策的松綁。

　　更重要的是，這種市場(chǎng)的大幅降溫似乎毫無(wú)征兆，完全超出了地方政府的意料。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的房地產(chǎn)銷售情況變動(dòng)圖顯示，2013年1—5月，全國(guó)商品房銷售面積同比增幅還高達(dá)35.6%，銷售額同比增幅也高達(dá)52.8%，但今年1—2月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比均為負(fù)增長(zhǎng)，在今年1—5月，商品房銷售面積36070萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅不斷擴(kuò)大。

　　國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人日前指出，2008年的房?jī)r(jià)變動(dòng)，更多的是在長(zhǎng)期的樓市調(diào)控作用下發(fā)生的，而如今短短一年時(shí)間內(nèi)，在沒(méi)有更進(jìn)一步調(diào)控政策的背景下，市場(chǎng)發(fā)生了大幅反轉(zhuǎn)，顯然難以預(yù)料。

　　而在另一方面，地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴，也越來(lái)越重。

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者查閱財(cái)政部國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該數(shù)據(jù)在2013年為41250億元，2012年為28517億元，2008年則為10375億元。

　　而同期，全國(guó)公共財(cái)政收入在2013年為129143億元，2012年為117210億元，2008年僅為61330.35億元。

　　也就是說(shuō)，從2008年到2013年，全國(guó)公共財(cái)政收入6年時(shí)間翻了一番，而同期土地收入翻了兩番，土地收入增速明顯更快，土地收入與全國(guó)公共財(cái)政收入的比值從1:6增長(zhǎng)為1:3。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在土地出讓金作為地方政府收入來(lái)源支柱的前提下，地方政府很難坐視房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，樓市趨冷，救樓市的動(dòng)機(jī)依然存在，自然會(huì)加快救市政策出臺(tái)。(記者 劉德炳)