業(yè)內(nèi)解讀：“盈虧點(diǎn)”有差異

　　從最終的測算結(jié)果來看，中天城投金融中心項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)(項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%)，與萊茵置業(yè)楓郡項(xiàng)目(項(xiàng)目銷售均價(jià)下降23.22%)、萊茵知己項(xiàng)目(項(xiàng)目銷售均價(jià)下降18.44%時(shí))有著明顯的差異。

　　對此，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，所謂的項(xiàng)目效益測算，其實(shí)是預(yù)計(jì)售價(jià)變動(dòng)對利潤的影響，這就涉及兩個(gè)方面，成本和售價(jià)。從成本來講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產(chǎn)項(xiàng)目來說，各個(gè)成本環(huán)節(jié)都不一致，回款情況也難以把控，再加上項(xiàng)目之間的價(jià)格受到地段、設(shè)計(jì)等方面影響，也會(huì)存在差異。比如中天城投的金融中心項(xiàng)目為商業(yè)地產(chǎn)，地處貴州，但是萊茵置業(yè)的兩個(gè)項(xiàng)目為住宅，位于杭州，項(xiàng)目類型就明顯不同。

　　對于同類型項(xiàng)目(商業(yè)、住宅)盈虧點(diǎn)與售價(jià)空間是否有借鑒性，上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，很難說所有商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)下降三成就是房企成本線，而且商業(yè)項(xiàng)目較住宅項(xiàng)目的波動(dòng)更加大。

　　另外，上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士特別指出，兩家房企對各自項(xiàng)目測算出的“盈虧平衡點(diǎn)”，本身可能也是不太準(zhǔn)確的，因?yàn)闇y算還必須考慮項(xiàng)目的銷售情況，銷售周期越長，成本也就越高，甚至可能出現(xiàn)尾盤遲遲未能完成銷售的情況。總的來說，兩家房企對于各自項(xiàng)目的效益測算都是相對樂觀的。