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委員導讀?丨民法典上的租賃合同
一、 將租賃合同作為典型合同的意義
民法典第703條規(guī)定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租賃是一種以一定費用借貸實物的重要經(jīng)濟行為,具有節(jié)稅、降低交易成本、減少交易不確定性等重要意義。在復雜多變的日常交易中,租賃合同是日常生活中最常見的典型合同種類之一,因此也是民法典合同編規(guī)定的重要典型合同。以租賃合同作為典型合同,具有規(guī)范租賃交易行為、維護承租人、出租人等主體的合法權(quán)益的重要意義。
二、 租賃合同的主要內(nèi)容
民法典對于租賃合同的內(nèi)容作了具體的指引和規(guī)定,有助于指導當事人完善合同內(nèi)容,推進合同的規(guī)范履行。民法典第704條規(guī)定,租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。這些內(nèi)容應該在租賃合同中得到體現(xiàn);同時,當事人也可以根據(jù)情況自行約定一些內(nèi)容。因此,可以將租賃合同的內(nèi)容分為必備條款和選擇條款兩類。
(一)必備條款
1. 租賃物的基本情況。租賃物是出租人、承租人權(quán)利義務的核心。沒有租賃物,租賃合同就無法付諸履行,因此,它是租賃合同的首要條款。為避免爭議,在租賃合同中應對租賃物的基本信息應進行明確約定,如租賃物的規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量等。
2. 租期條款。在合同中,約定租賃物的租賃期限,明確租賃的具體起止日期。一般財產(chǎn)租賃合同都要明確租賃期限,未約定租期或約定不明的,視為不定期租賃,出租人可隨時解除租賃合同。
3. 租金條款。在租賃合同中,明確約定租金的支付方式和租金支付時間。倘若沒有租金條款,那將與借用合同無異。租金的規(guī)定,是租賃合同與其他合同的主要區(qū)別。
4. 維修責任條款。在租賃合同中,應對維修責任進行明確約定,出租方應確保租賃物符合約定用途,但也可以約定由承租方承擔維修義務。
(二)選擇性條款
1. 轉(zhuǎn)租條款。在合同中可以根據(jù)情況,約定承租方是否可以轉(zhuǎn)租。
2. 保證金條款。租賃合同訂立時可以約定,承租方在合同訂立前交給出租方一定的保證金或押金,應根據(jù)實際情況在租賃物價值范圍內(nèi)決定押金的數(shù)額。同時約定保證金退還的條件。
3. 妥善保管責任條款。在租賃合同中,可以明確約定,承租方如果未盡妥善保管義務,造成租賃物及配套設施損毀、滅失,應承擔的賠償責任。
4. 其他事項。在租賃合同中,可以根據(jù)實際情況對雙方權(quán)利義務、違約責任、訴訟管轄地等加以明確約定。
三、 租賃合同雙方的義務
租賃合同雙方的權(quán)利義務,是民法典租賃合同部分的主要內(nèi)容。
(一)出租人的義務
1. 交付租賃物。出租人應依照合同的約定的時間和方式交付租賃物。
2. 在租賃期間保持租賃物符合約定用途。出租人有保持租賃物的法定或者約定品質(zhì)的義務。
3. 定期進行檢查維修,使房屋處于正常的可使用狀態(tài)。因沒有及時維修而造成的任何人身傷害和財產(chǎn)損失,出租人應承擔賠償責任。
(二)承租人的義務
1.支付租金。承租人應當按照約定的期限支付租金。
2.按照約定的方法使用租賃物。承租人應按照約定的方法使用租賃物;無約定的或約定不明確的,可以由當事人事后達成補充協(xié)議來確定;不能達成協(xié)議的,按合同的有關(guān)條款或交易習慣確定;仍不能確定的,應根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。
3.妥善保管租賃物。承租人應以善良管理人的注意妥善保管租賃物,造成租賃物毀損滅失的,應承擔損害賠償責任。
4.不得擅自改善和增設他物。承租人經(jīng)出租人同意,可以對租賃物進行改善和增設他物。
5.通知義務。在租賃關(guān)系存續(xù)期間,出現(xiàn)租賃物有修理、防止危害的必要,或其他依誠實信用原則應該通知的事由,承租人應及時通知處租人。
6.返還租賃物。租賃合同終止時,承租人應將租賃物返還出租人。
四、 簽訂租賃合同的注意事項
1、 租賃合同的租賃期限為六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。
2、 土地使用權(quán)的租賃,應當依法辦理登記。
3、 房屋等其他租賃合同依有關(guān)法律、法規(guī)應辦理登記的應向有
關(guān)機關(guān)辦理登記。
編輯:李敏杰
關(guān)鍵詞:租賃 合同 約定