體溫正常，物業(yè)無權(quán)拒絕租戶進小區(qū)

□ 本報記者 徐偉倫

目前，包括北京在內(nèi)的多個省市均實行居民小區(qū)封閉管理政策。物業(yè)在推行封閉化管理的過程中，有哪些權(quán)力可為、哪些行為不可為成為社會關(guān)注的焦點。物業(yè)有權(quán)關(guān)閉小區(qū)部分出入口，有權(quán)禁止外賣快遞人員進入小區(qū)，但不得阻止體溫正常的租戶進入小區(qū)，不得擅自披露被隔離人員的信息……

近日，北京市通州區(qū)人民法院召開線上新聞發(fā)布會，公布《新冠肺炎疫情期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律風險防控白皮書》，介紹了物業(yè)在新冠肺炎疫情防控期間的“五個有權(quán)”“五個不得”，并就疫情防控期間，物業(yè)在經(jīng)營運行、小區(qū)管理等方面的法律風險點進行提示。

有權(quán)封閉管理測溫準入

“首先需要肯定的是，物業(yè)在疫情期間有權(quán)對所管理小區(qū)進行區(qū)域封閉管理。”通州法院民三庭負責人晉怡說，根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會《住宅物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引（試行）》第四部分中區(qū)域封閉管理的規(guī)定，以及北京市住建委《關(guān)于物業(yè)企業(yè)進一步加強新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控期間住宅區(qū)出入管理的通知》，物業(yè)在疫情期間有權(quán)對所管理小區(qū)進行區(qū)域封閉管理，關(guān)閉無秩序維護員值守的出入大門、部分分散的小區(qū)出入口，為方便管理可以僅開一個出入口供出入，出入口實行人、車分流，同時嚴禁出現(xiàn)無人值守的出入口。

測溫，這是當前很多小區(qū)的標配準入制度。“同樣有權(quán)，且很重要?！睍x怡說，根據(jù)國家衛(wèi)健委疾病預(yù)防控制局《關(guān)于加強新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區(qū)防控工作的通知》，以及相關(guān)省市的規(guī)定，城鄉(xiāng)社區(qū)組織要在疾控等專業(yè)公共衛(wèi)生機構(gòu)指導(dǎo)下，會同基層醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)，按照“追蹤到人、登記在冊、社區(qū)管理、上門觀察、規(guī)范運轉(zhuǎn)、異常就醫(yī)”的原則對來自疫情發(fā)生地區(qū)的人員、外地返回居住地的人員進行有效管理，加強發(fā)熱和癥狀監(jiān)測，追蹤、督促其居家醫(yī)學觀察14天。有條件的城鄉(xiāng)社區(qū)可在社區(qū)、小區(qū)出入路口對外來車輛、人員進行登記，同時重點提醒客戶減少外出、戴口罩、不去疫情高發(fā)地區(qū)、不接觸疫情高發(fā)地區(qū)人員等防控要求。同時，對非本住宅區(qū)車輛、訪客、新租房入住人員等進入住宅區(qū)要逐一進行體溫測量，體溫正常者方可進入小區(qū)，并做好登記。

對于快遞，晉怡稱，根據(jù)各地的政策，如果明確原則上不得進入的，則物業(yè)有權(quán)禁止外賣快遞人員進入小區(qū)內(nèi)部，但物業(yè)應(yīng)做好最大限度便民工作，設(shè)置特定區(qū)域存取快遞，采取非接觸方式交接，防止交叉感染。

此外，白皮書指出，根據(jù)我國突發(fā)事件應(yīng)對法的規(guī)定及北京市相關(guān)操作指引，物業(yè)有權(quán)關(guān)閉小區(qū)特定場所。特定場所主要指小區(qū)會所及兒童區(qū)域、老年人活動站等人員聚集的場所，這些均屬于可能造成傳染病擴散的場所，且可能發(fā)生聚集性感染病例。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)還應(yīng)積極配合所在街道、社區(qū)以及區(qū)疾控等部門，加強對疫情高發(fā)地區(qū)返京人員的區(qū)分管控，發(fā)現(xiàn)體溫異常、有疫情高發(fā)地區(qū)接觸史等人員要及時向所在社區(qū)、區(qū)疾控等部門報告，積極配合做好疫情防控工作。疫情防控期間，物業(yè)隱瞞、緩報疫情的，導(dǎo)致傳染病傳播、流行，給他人人身、財產(chǎn)造成損害的，應(yīng)當依法承擔民事責任。

不得阻止健康租戶進小區(qū)

對于哪些行為屬于越界？法官指出，物業(yè)對獲取的被隔離人員的信息負有保密義務(wù)，不得擅自對外披露該部分人員的姓名、房號、身份證號碼等信息。

如果小區(qū)發(fā)現(xiàn)確診病例，物業(yè)可配合政府部門和醫(yī)療機構(gòu)對確診病人的密切接觸者采取隔離措施，并加強相關(guān)部位的消毒措施，但物業(yè)不得采取封戶封門的強制隔離措施對房屋出入口進行封閉。根據(jù)傳染病防治法規(guī)定，物業(yè)也無權(quán)自行決定完全封閉小區(qū)，封閉可能造成傳染病擴散的場所，需由縣級以上地方人民政府報經(jīng)上一級人民政府決定才可實施。如政府部門根據(jù)防疫的需要作出完全封閉小區(qū)的決定，物業(yè)應(yīng)予以配合實施。

同時，物業(yè)在小區(qū)管理中如遇隱瞞情況、拒絕隔離治療、不服從防疫管理等人員，可以對其規(guī)勸引導(dǎo)，明確告知其需要承擔的法律后果，固定相關(guān)證據(jù)并及時報警，但不得直接采用對人身的強制手段。

對于小區(qū)內(nèi)的租戶，白皮書指出，如租戶測溫正常，物業(yè)沒有權(quán)利拒絕該人員進入小區(qū)。如相關(guān)人員體溫超過規(guī)定溫度，則物業(yè)須勸導(dǎo)該人員就近就醫(yī)，暫時不讓其進入小區(qū)，并及時向衛(wèi)生部門或疾控中心報告。如該人員不予配合，物業(yè)可以報警并向疾控中心報告處理。

不得以被隔離為由拒交費

除了物業(yè)管理領(lǐng)域的行為需要明確邊界外，在物業(yè)合同履行方面，白皮書稱，物業(yè)有履行疫情防控期間對公共設(shè)施、公共區(qū)域的設(shè)備維護、清潔和消毒工作義務(wù)。物業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費為由拒絕為其提供疫情防治服務(wù)。

“疫情防控期間，物業(yè)不僅要進行日常維護，還要配合政府、社區(qū)進行防疫管理工作，其工作量與成本都大幅度提升。”基于此，晉怡說，對于未返京業(yè)主、被隔離業(yè)主及住院治療業(yè)主，均不能以疫情發(fā)生導(dǎo)致未享受物業(yè)服務(wù)為由拒繳或要求減免物業(yè)費。同時，由于疫情防控工作，物業(yè)暫時關(guān)閉小區(qū)內(nèi)部分活動區(qū)域或暫停部分物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)品質(zhì)下降為由拒繳或要求減免物業(yè)費。

對于疫情期間業(yè)主遲延繳納物業(yè)費是否需要承擔違約責任的問題，晉怡認為，此時應(yīng)視情況而定。如逾期繳納物業(yè)費的事實發(fā)生在政府發(fā)布疫情管控之前，業(yè)主應(yīng)及時繳納并按照合同約定支付違約金。若在政府發(fā)布疫情管控后約定繳納物業(yè)費的時間屆至，應(yīng)根據(jù)物業(yè)費的繳費方式分情況處理：如果物業(yè)費只能通過現(xiàn)金方式繳納，業(yè)主因疫情管控無法返回或無法去現(xiàn)場繳費，業(yè)主可以不可抗力為由延遲履行繳費義務(wù)，且不必因此支付違約金或合同約定的其他費用；但如果業(yè)主可通過網(wǎng)上、微信、支付寶等便捷方式繳費，不受疫情管控影響，業(yè)主逾期繳費構(gòu)成違約，需要支付違約金或合同約定的其他費用。

白皮書還指出，在新冠肺炎疫情防控期間，物業(yè)因受疫情影響導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營困難的，可以通過與職工協(xié)商一致采取調(diào)整薪酬、輪崗輪休、縮短工時等方式穩(wěn)定工作崗位，盡量不裁員或者少裁員，符合條件的公司可按規(guī)定申請享受穩(wěn)崗補貼，防止出現(xiàn)資金風險。