規(guī)模房企接連倒下，被吹大的泡沫終被刺破

羅韜

誰也不從知曉，下一個倒下的會是誰！

2019年以來，數(shù)百家迷你房企的破產(chǎn)重組，并沒有引起行業(yè)反思，唯有規(guī)模型企業(yè)的倒下，才足以形成警示。

市場消息顯示，福晟集團(tuán)(下稱“福晟”)、協(xié)信控股集團(tuán)(下稱“協(xié)信”)相繼把自己的項目擺上貨架尋求買家，而接盤企業(yè)分別是世茂房地產(chǎn)(00813.HK，下稱“世茂”)和陽光城(000671.SZ)。

兩宗交易均未最終落實，但各方求證結(jié)果顯示，福晟和協(xié)信兩家公司確實急需資金紓困。回顧兩家公司近年的市場表現(xiàn)，均曾因急速擴張一時風(fēng)光無兩，而這讓如今的滑鐵盧更令人唏噓。

接近年末，盡管不少地方花式放松樓市調(diào)控，但房企間緊繃地神經(jīng)卻未能放松，接連兩家中型房企的轟然倒下，或多或少讓一些同行兔死狐悲。畢竟，上一輪擴張周期中極力放大杠桿瘋狂擴張者還有很多，如今深陷資金和債務(wù)困境者也并不少。誰也不從知曉，下一個倒下的會是誰！

大房企也深陷泥潭

過去一年，福晟過的異常艱難。這家發(fā)跡于福州的房企，曾在2016、2017年瘋狂拿地，通過收并購形式介入大量舊改項目，稱其貨值超過8000億。

2018年福晟高調(diào)對外公布地產(chǎn)目標(biāo)：2018年實現(xiàn)銷售額600億元，2019年900億元，2020年1300億元，并在2020年進(jìn)入行業(yè)前30名。

不過，受制于較高的負(fù)債和難以處理的收并購問題，福晟集團(tuán)大量項目遲遲無法入市，資金狀況日趨嚴(yán)峻。

“雖然每個月工資照發(fā)，不過福晟內(nèi)部2018年的年終獎都還沒有完全發(fā)放?！币晃恢槿耸客嘎?。

過去幾月，福建福晟旗下公司股權(quán)累計被凍結(jié)次數(shù)超過30次。其中，北京市第三中級人民法院凍結(jié)福建錢隆津晟投資有限公司2000萬元股，福建思華投資有限公司400萬元股權(quán)，福建隆順祥投資有限公司3億元股權(quán)。

“福晟在過去幾個月一直在尋找項目接盤俠，希望通過出售股權(quán)形式進(jìn)行回血，同時希望借助政府進(jìn)行背書，以便度過這一輪資金危機。”一位接近福晟人士指出。

在福晟最艱難的時候，即便是每個月發(fā)工資，都需要福晟總裁童文濤去銀行面前溝通，才得以保證每個月工資的日常發(fā)放。這位有著銀行背景的總裁，從一開始來到福晟，便是把主要精力放在資金問題上。

時至年底，福晟的接盤俠世茂總算出現(xiàn)。第一財經(jīng)記者了解到，目前世茂集團(tuán)、中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司已經(jīng)與福晟簽署地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán)收購框架協(xié)議。12月7日，世茂盡調(diào)團(tuán)隊已經(jīng)進(jìn)駐福晟。

按照目前的初步規(guī)劃，世茂、東方資產(chǎn)與福晟集團(tuán)三方股權(quán)比例暫定為4：3：3，收購?fù)瓿珊螅墒烂俦P。

“世茂的收購?fù)ǔ６际浅袀绞召彛又薪鹑跈C構(gòu)配合，實際支付的現(xiàn)金并不多?！笔烂瘓F(tuán)副總裁兼財務(wù)總監(jiān)湯沸向第一財經(jīng)記者表示。

受到該收購的影響，12月17日，福晟集團(tuán)下屬上市平臺福晟國際(00627.HK)盤中上漲超過30%。

“福晟的滑鐵盧基本來自幾個原因，第一是拿錯地，大量的收并購項目實際上有很多法務(wù)、債務(wù)問題，最終項目無法按時入市，項目周轉(zhuǎn)速度過慢；第二是踩錯周期，福晟加杠桿的時間比其他閩系晚了1-2年，當(dāng)其他公司開始控制財務(wù)杠桿的時候，福晟已經(jīng)來不及收住?！币晃婚}系地產(chǎn)公司高層向記者評價。

實際上，福晟今年已經(jīng)出現(xiàn)多位高管離職，包括分管營銷副總裁、投資中心總經(jīng)理等關(guān)鍵崗位均離職，而這些崗位也一直沒有候補人選。“福晟的集團(tuán)投資總?cè)チ烁Ｖ蔟埡鐾顿Y總，即便是降低能級也要趕緊跳槽?！币晃桓Ｖ蔟埡耸扛嬖V記者。

不只是福晟，另一家知名度不低的房企協(xié)信，在今年同樣過的異常艱難。今年3月，協(xié)信聯(lián)席總裁張澤林低調(diào)離職，隨后協(xié)信一直處于群龍無首狀態(tài)，從公開信息看，協(xié)信在今年也從來沒有拿地動作。消息顯示，12月末，陽光城與協(xié)信談判股權(quán)收購已經(jīng)進(jìn)入最后階段，不出意外明年協(xié)信將把項目股權(quán)讓渡給陽光城。

面臨并購命運的還有新湖中寶(600208.SH)，這家公司12月向綠城中國(03900.HK)轉(zhuǎn)讓上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合計35%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益，合計總額為36億元。而在今年7月，新湖中寶以67.05億元將持有的浙江甌瓴實業(yè)有限公司和上?，攲毞康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)益出售給了融創(chuàng)中國(01918.HK)。

趨緊的融資節(jié)奏和難以入市的項目，讓這些中型房企不得不把項目擺在貨架，等著更多的大公司進(jìn)行接盤?！懊恐芏加泄局鲃诱疑祥T來談合作并購，我們看的比較多，真正去收購的還是少數(shù)，畢竟里面涉及的問題比較多。”一家TOP15公司投資負(fù)責(zé)人告訴記者。

那些被房企吹大的泡沫

很多中型房企面臨困局的背后，實際上折射出地產(chǎn)公司銷售“虛高”，泡沫不斷被刺破。

“我們公司每年對外已經(jīng)號稱突破全口徑銷售千億規(guī)模，不過實際上這三年我們的內(nèi)部權(quán)益銷售額都不到400億，還是用大量小股操盤方式來虛增了銷售額?！币患议}系地產(chǎn)公司副總裁透露。

過去幾年，由于融資對規(guī)模的需求，很多地產(chǎn)公司都通過大量合作來擴大自己的銷售規(guī)模，大量千億房企涌現(xiàn)，不過實際上這些公司的內(nèi)部權(quán)益銷售并沒有那么多。

比如剛剛登錄資本市場的新力控股(02103.HK,下稱“新力”)，就未正式披露過自己的銷售數(shù)據(jù)。而根據(jù)據(jù)第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)，新力2016~2018年，合同銷售額為161.3億元、428.1億元和887.3億元，同比增幅分別是107%、165%、347%。

不過，新力的營業(yè)收入?yún)s和銷售數(shù)據(jù)有大量差距。根據(jù)新力的招股書，2016年、2017年及2018年，新力分別實現(xiàn)營業(yè)收入22.2億元、52.4億元、84.2億元，復(fù)合年增長率為94.6%。

一般而言，地產(chǎn)公司的銷售金額會在1-2年之內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成為營業(yè)收入，不過新力的2018年營業(yè)收入與2016年的合同銷售額都有接近80億差距。

此外，新力的周轉(zhuǎn)速度明顯快于同行，公開資料顯示，新力項目“120天啟動開發(fā)、180天達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”。按照這個邏輯，這些項目應(yīng)該很快進(jìn)行交付進(jìn)而結(jié)轉(zhuǎn)，不過這里面新力數(shù)據(jù)差異巨大。

“所有的銷售都應(yīng)該建立在回款上，我們到了年底最重要的就是保證回款和現(xiàn)金流?！睖兄赋?。

很多公司還是在為了銷售數(shù)據(jù)需要不斷想辦法?！凹幢闶桥琶拔宓姆科?，為了年末沖業(yè)績，也把沒有拿到預(yù)售證的項目提前給中介或者資金方，讓其進(jìn)行包銷，不過要求提前回款，這樣就可以算作今年的銷售業(yè)績?！币晃粻I銷總向記者透露。

一位地產(chǎn)公司部門負(fù)責(zé)人稱，自己所在公司內(nèi)部也進(jìn)行了員工內(nèi)購，以更低的價格賣給員工，并允許半年內(nèi)進(jìn)行更名，并保證可以半年后退款。實際上看，這樣的銷售回款僅僅是首付，未來是否真的可以形成真正的現(xiàn)金回款，還有待市場考證。

今年同樣異常困難的泰禾集團(tuán)(000732.SZ，下稱“泰禾”)也從未主動披露過自己的銷售業(yè)績。根據(jù)泰禾公告，2016年~2018年營業(yè)收入分別為207億元、243億元、309億元。同期，各家排行機構(gòu)統(tǒng)計泰禾全口徑銷售數(shù)據(jù)2016年、2017年、2018年分別為：400億元、1007億元、1303億元。

因此，泰禾的真實銷售數(shù)據(jù)一度遭遇過市場質(zhì)疑，比如截至2019年前三季度，泰禾預(yù)收賬款545億元，即便全部進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，也無法達(dá)到上述機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)。

泰禾董事長黃其森在近日接受媒體采訪時表示：“銷售額并非是交易所強制要求的披露信息，我們也并沒有刻意隱去，未來我們也會選擇公開和公布銷售額。”

“從今年的銷售完成情況看，大部分公司都沒有完成年初內(nèi)部制定的指標(biāo)，甚至到了年底只能靠用房抵供應(yīng)商款、員工內(nèi)購等形式飲鴆止渴，一片繁華之后，實際真實銷售情況并不樂觀?！币患襎OP10房企高層說。

房地產(chǎn)步入風(fēng)險投資時期

在李鳴看來，受到市場環(huán)境收縮影響，行業(yè)洗牌速度正在以超乎想象的速度加快。

“房地產(chǎn)已經(jīng)不是黃金、白銀時代，而是進(jìn)入風(fēng)險投資時代，行業(yè)風(fēng)險和機會并存?！本G地香港(00337.HK)董事局主席陳軍這樣評價如今的行業(yè)格局。

一個數(shù)據(jù)可以佐證，人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2019年房地產(chǎn)破產(chǎn)公司已超過450家。

“融資還是非常困難，未來銀行的額度有限，自然更傾向于大公司，行業(yè)龍頭公司將進(jìn)一步獲得優(yōu)勢?！睖姓J(rèn)為。

西政資本統(tǒng)計顯示，目前百強開發(fā)商的拿地資配資成本，前50強一般年化在13%~15%不等，50~100強一般年化在16%~18%不等，百強開外或當(dāng)?shù)佚堫^開發(fā)商一般年化在19%~21%不等。

克而瑞認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場依舊處于下行階段，全國土拍溢價率依舊保持在低位，新房市場各城市間銷售表現(xiàn)存在明顯分化。

和以往不同，拿地過后市場上行，很多土地就可以穿越周期，而如今一旦拿錯拿貴，小則面臨虧本，重則如上述很多公司一樣無法入市。

克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，全國各地此前的大部分地王項目，目前盈虧對半。

以廈門為例，截止2019年12月1日，自2016年拿地的六成地王已經(jīng)入市，入市項目的平均入市周期達(dá)20個月，遠(yuǎn)超過全國平均入市周期10個月。其中，位于集美區(qū)的禹洲璟閱城表現(xiàn)最為突出，該項目土地在2016年8月被禹洲地產(chǎn)(01628.HK)以28億元的價格競得，樓板價高達(dá)32825元/平方米，2019年6月首開，首開平均售價33000元/平方米，地房比高達(dá)99%，房地差僅有175元/平方米，虧損十分嚴(yán)重。

旭輝控股集團(tuán)(00884.HK)總裁林峰表示：“每年從看的地到實際拿下，基本都是要百里挑一。行業(yè)趨于穩(wěn)定之后，利潤率已然沒有以往之高?！?/p>

可以說，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別過去資金推動時代，內(nèi)生驅(qū)動時代已然來臨，而這一切將進(jìn)一步考驗每個公司管理智慧。無論企業(yè)抑或是購房者，“撐死膽大者”的局面，已然遠(yuǎn)去。