2016年，北京市民邱政通過中介，買下了房山長(zhǎng)陽鎮(zhèn)一套二手房。兩年后，原先的房主拿出2015年被法院宣告為“限制民事行為能力人”的民事判決書，將他告上法庭，要求認(rèn)定當(dāng)初的買賣合同無效。本周，經(jīng)過區(qū)級(jí)法院和中級(jí)人民法院兩審，北京二中院作出終審判決，支持了原告的訴求，認(rèn)定合同無效。對(duì)于買家來說，房子沒了，可后續(xù)的麻煩還在。

起訴

老人賣房?jī)赡旰笥执蚬偎疽?/strong>

根據(jù)法院認(rèn)定的事實(shí)，2016年8月，時(shí)年77歲的楊鈺老人在外甥譚威的陪同下，在一家中介門店，與邱政簽下了房屋買賣合同，雙方約定，邱政以175萬元的價(jià)格，買下楊鈺老人位于房山長(zhǎng)陽鎮(zhèn)某小區(qū)一套80多平方米的房子。當(dāng)時(shí)名下無房的邱政用自己首套房的貸款資格，使用公積金貸款120萬元，交付了房款，并于之后取得了房產(chǎn)證。

2018年5月，楊鈺向房山法院起訴，要求確認(rèn)兩年前簽下的房屋買賣合同無效，同時(shí)要求被告人邱政騰退房屋、協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。在審理期間，原告方又撤回了第二項(xiàng)請(qǐng)求。

楊鈺在訴狀中說，她多年前就患有精神疾病，在2015年被朝陽法院認(rèn)定為“限制民事行為能力人”，她在出售房產(chǎn)的時(shí)候，沒有子女陪同，賣房的行為沒有得到監(jiān)護(hù)人的確認(rèn)。監(jiān)護(hù)人，也就是她的兒子余非，直到起訴前不久才知道老太太已經(jīng)將房屋出售，而且辦理了過戶手續(xù)。但是原告一直說不清楚房款是否已經(jīng)付清了。她的監(jiān)護(hù)人認(rèn)為，在楊鈺不具備完全的民事行為能力的情況下，把自己的房子賣了，而且監(jiān)護(hù)人沒有追認(rèn)，那么當(dāng)初簽訂的合同，從一開始就無效。

訴狀中，為雙方買賣提供中介服務(wù)的中介公司、提供貸款的銀行以及北京市住房貸款擔(dān)保中心均被列為第三人。審理過程中，銀行方面表示，借款人邱政與銀行簽訂的借款合同真實(shí)有效，在貸款本息全部還清之前，這些合同、協(xié)議都具有法律效力。如果邱政將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該優(yōu)先償還銀行貸款，不得侵犯銀行的權(quán)利。銀行方面還強(qiáng)調(diào)，就算是有法院的生效判決，確認(rèn)了其他人代為償還銀行貸款，也不等于免除了邱政的還款義務(wù)。如果別人替他來還錢，銀行可以按照規(guī)定辦理相關(guān)事宜。一句話：所有的糾紛與銀行無關(guān)，不管你們?cè)趺磻?yīng)訴，不能侵犯銀行利益。

回憶

“我沒發(fā)現(xiàn)老太太有任何異?！?/strong>

兩審判決書中均簡(jiǎn)明扼要地提到了房屋購買、貸款、辦房本的過程。這段話由被告人邱政敘述起來，銘心刻骨得多。

“2016年夏天，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)正在飛漲，我為了以后小孩讀書的事兒，也想有個(gè)房子?！彼貞浾f，在中介帶領(lǐng)下，看房那天的上午，他們一家三口看了幾套房子，在楊鈺家，當(dāng)時(shí)見到了老太太、一個(gè)中年女性和一個(gè)小朋友?！懊總€(gè)看房的人一般都會(huì)問一句‘房子是誰名下’的，當(dāng)時(shí)有人告訴我是老太太的，我就跟老太太和小朋友都打了招呼，老太太也跟我們?nèi)掖蛘泻?。從那天起，一直到最后，我都沒發(fā)現(xiàn)老太太有任何異常，現(xiàn)在回想起來，她給我留下了兩個(gè)印象，一個(gè)是說話比較少，再一個(gè)是簽字的時(shí)候，字寫得特別漂亮?！?/p>

2018年春天，邱政突然接到房山法院的電話，說讓去取一張傳票?！半娫捓镎f我被人告了。我的第一個(gè)反應(yīng)，肯定是電話詐騙的騙子，但是聽著聽著，又覺得不像，所以我就去了?！钡饶玫搅藗髌?，邱政瞬間傻眼了。

此時(shí)，當(dāng)初陪同楊鈺老人賣房的外甥譚威已經(jīng)身故，老太太被送回到自己親兒子余非的身邊。作為她的代理人，余非協(xié)助老人發(fā)起了訴訟。

判決

限制行為能力人簽的賣房協(xié)議無效

法院查實(shí)，2015年7月，余非向朝陽法院起訴，要求宣告其母楊鈺為無民事行為能力人或限制民事行為能力人。經(jīng)鑒定，楊鈺臨床診斷為“精神分裂癥”，意思表示能力不完全。當(dāng)年12月，法院判決宣告她為“限制民事行為能力人”。法院特別強(qiáng)調(diào)，在這個(gè)過程中，她的外甥譚威參與了案件審判的全部過程。在買賣這套房屋期間，楊鈺和譚威夫妻一直住在這套房子里。他應(yīng)該知曉楊鈺是限制行為能力人。

據(jù)原告方代理律師介紹，這份證據(jù)具有極為重要的意義。“它從根源上說明，整個(gè)交易從最開始的一刻就無效：老太太作為一名精神病人，限制民事行為能力人，并不具備處置這么大一筆財(cái)產(chǎn)的能力。這個(gè)交易事后又沒有被她的合法監(jiān)護(hù)人追認(rèn)，那當(dāng)然是無效的?！?/p>

判決書顯示，在答辯中，邱政表示，在買賣房屋的這么長(zhǎng)時(shí)間里，余非作為老人的法定監(jiān)護(hù)人從來沒出現(xiàn)過，房子過戶兩年后他才出現(xiàn)，是否盡到了監(jiān)護(hù)人的職責(zé)？原告楊鈺在房屋買賣過程中，故意隱瞞自身的真實(shí)情況，自己在買房時(shí)，無從得知她是否是精神病人，是否是完全民事行為能力人，在整個(gè)過程中，自己并無過錯(cuò)?！暗谝淮紊纤铱捶?，她跟我們講房子的所有權(quán)、戶型、價(jià)款，表達(dá)清晰流暢，和普通人沒有什么差別。中介也核實(shí)了她的身份，她介紹自己家庭成員，只是說有外甥和外甥媳婦，沒說過自己有兒子?！?/p>

但原告律師則針鋒相對(duì)地表示，按照正常交易流程，雙方一定要相互核實(shí)對(duì)方身份?！袄咸退膬鹤釉谝粋€(gè)戶口本兒上，邱先生買房的時(shí)候，明知道陪在老太太身邊的人是她的外甥，而不是與她有最近血緣關(guān)系的兒子，這么大的事兒，為什么不去弄清楚？”律師表示，邱先生在買房時(shí)存在問題。

這個(gè)觀點(diǎn)在一定程度上得到了法院認(rèn)可。法院認(rèn)為，賣房子是重大事務(wù)，已經(jīng)超出了楊鈺的民事行為能力范圍，她現(xiàn)無配偶，僅有一個(gè)兒子，按照法定的順序，應(yīng)由兒子作為她的監(jiān)護(hù)人。譚威雖然陪同老太太賣房，但是他并無監(jiān)護(hù)資格。邱政知道陪同楊鈺一起賣房的人不是她的兒子，“根據(jù)交易習(xí)慣，他有義務(wù)核實(shí)楊鈺其他家庭成員相關(guān)情況，但是他并未進(jìn)行審慎的注意義務(wù)?！?/p>

綜合這些意見，法院認(rèn)為，二人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬無效。但法院也同時(shí)提及，邱先生因此而出現(xiàn)的損失，及雙方在造成這些損失時(shí)各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任，可以在之后的損失賠償中予以充分考慮。

探討

房子沒了 后續(xù)的麻煩還在

“我們總不能見到客戶來登記房屋準(zhǔn)備出售，先問一句‘您有病嗎，您有精神病嗎’？”記者采訪了北京多家中介的業(yè)務(wù)員，得到了差不多相近的回答。

據(jù)多位中介業(yè)務(wù)員介紹，邱政先生的遭遇，并非獨(dú)一份。在審核買賣雙方資質(zhì)時(shí)，中介機(jī)構(gòu)難以獲得雙方是否存在精神疾病，是否被法院宣告為無民事行為能力或限制行為能力人的資料。一位中介店長(zhǎng)告訴記者：“憑經(jīng)驗(yàn)，如果買賣雙方中有老人，特別是已經(jīng)患上老年癡呆，一看就已經(jīng)糊涂了的，那倒是好辦了，找他的老伴兒，或者同在一個(gè)戶口本兒上的子女出面。但如果他的行為很正常，和普通人差別不大，特別是戶口本兒上只有自己那種，真的不好辨別?！?/p>

民商法專家、中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新認(rèn)為，在交易的過程中，按照常規(guī)，披露相關(guān)情況的義務(wù)應(yīng)當(dāng)歸于限制行為能力人一方。如果把核實(shí)某個(gè)人是否具備正常參與交易能力的事兒也加到交易另一方的身上，那顯然有些問題。

“關(guān)于限制民事行為能力人處置財(cái)產(chǎn)的事兒，法律是有明文規(guī)定的，要求法定代理人認(rèn)可或者事后追認(rèn)，如果法定代理人不表態(tài)，視為不認(rèn)可。但是，在類似情況下，如何讓法定代理人知曉所發(fā)生的交易，這個(gè)責(zé)任該由誰來負(fù)擔(dān)，如果今后還有后續(xù)的相關(guān)法律環(huán)節(jié)，確實(shí)需要法院考慮?！?/p>

楊立新認(rèn)為，在同類的案件中，并不應(yīng)豁免中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任，畢竟整個(gè)交易是在中介機(jī)構(gòu)的撮合下完成的，支付中介費(fèi)用后，交易的雙方，都是按照中介機(jī)構(gòu)的既定要求，嚴(yán)格地一步步完成全部交易環(huán)節(jié)，在這種情況下，未曾隱瞞信息的一方到底需要在多大程度上加以“小心謹(jǐn)慎”，值得思考。

邱政先生現(xiàn)在擔(dān)心的，還不只是這次的損失如何分配責(zé)任，今后能否獲得賠償?shù)膯栴}，還有一個(gè)事情令他放心不下：“這套房子是我買的首套，而且用的是公積金貸款，銀行系統(tǒng)里肯定有我的貸款記錄。現(xiàn)在說合同無效，房子又是原房主的了，我的貸款還算不算？以后我再買房子，還能算首套嗎？”

(案件各方當(dāng)事人為化名)