蛋殼收購愛上租，長租公寓大洗牌

爭奪市場有新招：朗詩寓拿下城中村經(jīng)營權(quán)，麥家公寓參與人才公寓運營

本報記者 李毅恒 吳佳怡 徐叔競

最近，長租公寓行業(yè)發(fā)生了一起大事件——來自北京的蛋殼公寓，宣布收購總部位于杭州、并在長三角地區(qū)頗有影響力的長租公寓品牌愛上租。

長租公寓在最近兩三年來被資本市場熱捧，然而去年下半年連續(xù)爆發(fā)的“甲醛門”、“租金貸”、“鼎家”等事件，暴露出了長租公寓行業(yè)的許多問題，之后長租公寓市場進入了降溫期。

對于發(fā)生在市場降溫期的這次并購，有人認為是行業(yè)頭部企業(yè)的強強聯(lián)合，有人認為是一輪大洗牌的開始，更多的中小品牌開始思考：投入高、回報周期長、利潤薄的長租公寓市場，規(guī)模這條路還走得通嗎。

總部在杭州的愛上租被收購

原來的租約仍然有效

1月17日，蛋殼公寓宣布以2億美金(包含現(xiàn)金和債務(wù))全資戰(zhàn)略收購愛上租，涉及原愛上租的全部資產(chǎn)、100%股權(quán)并入蛋殼公寓。

“什么？愛上租被收購了？我還有房子托管在他們那邊呢！”剛得知這個消息的房東蔣先生有些驚訝。在1月17日愛上租被收購消息出來之前，他并沒有得到什么風(fēng)聲。

2017年3月，蔣先生把自己的一套房子托管給了愛上租?！爱?dāng)時愛上租和我愛我家都來聯(lián)系過，我比較了兩家的托管租金價格，還是愛上租稍微高一些?！笔Y先生的房子位于濱江，是一套可做兩房的戶型。蔣先生和愛上租方面約定房租為季付，一年多來，愛上租一直按時將租金打到蔣先生的銀行卡上。

自己的合約要到3月份才到期，這次愛上租被蛋殼公寓收購，會不會對自己的房子或者合約有影響呢？蔣先生想到之前杭州鼎家地產(chǎn)資金鏈斷裂，造成房東和租客都受到牽連，他有些擔(dān)心。因此蔣先生立馬聯(lián)系了與其對接的愛上租管家。

“租金都會正常支付的?！睈凵献獾墓芗腋嬖V蔣先生，雖然收購事件后，愛上租的人員可能會有些變動，但是愛上租的品牌會予以保留。

之后，愛上租官網(wǎng)也發(fā)布了《蛋殼公寓關(guān)于‘保障愛上租業(yè)主和租客權(quán)益’的聲明》，其中寫明，愛上租與業(yè)主簽署的合同將會繼續(xù)執(zhí)行。未來將延續(xù)雙品牌戰(zhàn)略，愛上租會繼續(xù)保持獨立品牌和獨立運營。

蔣先生說，自己這套房子的托管合約3月份將要到期，他表示之后選擇房子托管，除了要看租金價格，也會考慮托管公司品牌問題。

靠燒錢爭奪房源擴張規(guī)模

缺少資金彈藥就難以為繼

愛上租由前我愛我家聯(lián)合創(chuàng)始人、前盛世管家創(chuàng)始人童浩創(chuàng)立。2015年，盛世管家將二手房業(yè)務(wù)部賣給了鏈家，而其租賃業(yè)務(wù)部則剝離出來，與品牌公寓蝸居網(wǎng)絡(luò)合并，正式改名為愛上租。愛上租以杭州為中心，輻射至上海、蘇州、南京，擁有分散式長租公寓房源量超過8萬間，號稱長三角地區(qū)最大的住房租賃機構(gòu)。

如今，愛上租被蛋殼收購，不免讓人聯(lián)想到，長租公寓市場是否進入到洗牌階段。

事實上，在2018年，由于樓市遇冷，租賃市場也受到不小的挫折。以杭州為例，2018年底，租金與年初相比僅有4%的漲幅，而2017年年末與年初相比租金漲幅達25%，2018年租賃市場的冷淡可見一斑。

在這樣的背景下，長租公寓市場無法獨善其身。杭州某知名長租公寓的有關(guān)負責(zé)人透露：“那些去年上半年瘋狂高價囤房的長租公寓企業(yè)，現(xiàn)在手頭房源都成了燙手山芋?！?/p>

在杭州透明售房網(wǎng)的租賃板塊上，長租公寓的空置房源非常多。

愛上租在2016年和2017年分別完成了A輪和B輪融資，融資額達4億多元人民幣，曾是當(dāng)時全國長租公寓領(lǐng)域融資額度最高的企業(yè)，此后愛上租再無融資消息。2018年初，其對手自如獲得A輪融資，高達40億元。在混戰(zhàn)期，長租公寓品牌通過燒錢爭奪房源，擴張規(guī)模，一家激進的企業(yè)一旦缺少資本的再注入，容易陷入資金鏈危機。

據(jù)一位知情人士透露，其實在愛上租被蛋殼公寓收購以前，就遇到了資金緊張的問題，甚至爆出了提前跟房東解約或為止損的新聞。曾經(jīng)有另一家本土長租公寓品牌有意收購，但因故未成功?！伴L租公寓看似在風(fēng)口上，其實很難賺錢?！痹撊耸扛袊@，“至少這次2億美元的收購價，賣的時機不錯?！?/p>

為爭奪市場占有率

在杭州有一些新探索

有業(yè)內(nèi)人士稱，2017年底至2018年，長租公寓市場一下子涌入過多企業(yè)，魚龍混雜。目前，長租公寓市場競爭愈來愈激烈，遵循優(yōu)勝劣汰的“叢林法則”。2019年是較為關(guān)鍵的一年，通過洗牌，一些頭部品牌可以脫穎而出。

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示，蛋殼公寓是較為典型的互聯(lián)網(wǎng)思維企業(yè)，把市場占有率放在第一位，而非盈利。

除了蛋殼公寓收購愛上租以外，灣流國際與星窩創(chuàng)享青年公寓(深圳本土長租公寓品牌)1月8日在上海召開新聞發(fā)布會，宣布并購?fù)瓿桑瑸沉鲊H成為星窩最大股東。

而麥家公寓在2018年底也完成對上海寓見公寓的收購，獲取了5000多間優(yōu)質(zhì)房源。麥家公寓是浙江省本土成立較早的長租公寓品牌，具有上市公司背景。麥家公寓以發(fā)展成平臺型公司為目標(biāo)，目前在杭州有6家直營門店。

面對長租公寓市場的激烈競爭，麥家公寓的戰(zhàn)略是選擇與政府合作，參與人才公寓的運營及管理——最近剛剛結(jié)束選房的杭州市區(qū)首批人才專項租賃住房匯瀾公寓，就是由麥家公寓進行后期運營?，F(xiàn)在麥家公寓在杭州已經(jīng)運營匯瀾公寓和新沙家園2個政府人才公寓項目，相關(guān)負責(zé)人告訴錢報記者，之后還會積極參與杭州市其他人才公寓運營的項目。

而在地產(chǎn)系長租公寓里，朗詩寓表現(xiàn)極為突出。之前，朗詩寓在杭州的房源量并不多，幾個集中式公寓門店都屬于小體量。但在2018年第四季度，朗詩寓一舉拿下杭州瓜山城中村，以租賃形式取得了城中村的經(jīng)營權(quán)，分別與當(dāng)?shù)卮迕窈炗喠碎L租約。朗詩寓負責(zé)人稱，之后會對房屋進行統(tǒng)一的室內(nèi)裝修改造，預(yù)計新增房源量超萬套，房源量立馬排到杭州地產(chǎn)系長租公寓的第一位。

據(jù)悉，朗詩寓會根據(jù)政府的規(guī)劃需求(即作為拱墅區(qū)運河新城以及“智慧網(wǎng)谷”的配套定位)對瓜山城中村項目進行業(yè)態(tài)調(diào)整，規(guī)劃后項目內(nèi)將形成以居住為主，辦公、商業(yè)為輔的綜合性業(yè)態(tài)，形成綜合性的租賃型社區(qū)?！肮仙巾椖坎粌H是朗詩寓也是行業(yè)內(nèi)迄今為止最大的租賃型社區(qū)項目。”

荊海燕認為，目前長租公寓市場仍然處于爭奪市場占有率的階段，尚未有明顯的盈利模式。但政策對于長租公寓是支持的，所以大家先搶了蛋糕再說。等到一個成熟的盈利模式出現(xiàn)了，那時候規(guī)模就非常重要，當(dāng)然，在這個賽馬的過程中，肯定有很多長租公寓品牌倒下，或者被收購。