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長租房玩法待定 180萬租房10年只是實(shí)驗(yàn)的開始
如果有180萬,是租房10年劃算,還是直接買套房子?北京五環(huán)外的萬科“北京翡翠書院”長租房,使不少準(zhǔn)租戶陷入矛盾中。萬科“北京翡翠書院”是首個(gè)推出的自持租賃住房項(xiàng)目,10年180萬且需要一次付清的租金,使該項(xiàng)目一經(jīng)面世就備受矚目和爭(zhēng)議。
長租市場(chǎng),這個(gè)剛剛興起卻蘊(yùn)含巨大潛力的市場(chǎng),吸引了大資本紛紛進(jìn)入。建行的“存房”業(yè)務(wù)上線3個(gè)多月就完成了近400筆,而鏈家旗下主打長租公寓的品牌自如,今年獲得了40億A輪融資,公司估值近200億元。
“自2017年租賃政策深化并全面落地以來,租賃市場(chǎng)迎來了真正的黃金時(shí)代,房地產(chǎn)長效機(jī)制也開始體現(xiàn)出調(diào)控優(yōu)勢(shì)?!?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為,放眼2018年,租賃市場(chǎng)將是房地產(chǎn)紅利的焦點(diǎn),租購并舉也將在更多層面得到進(jìn)一步體現(xiàn)。
不過,長租市場(chǎng)無論是運(yùn)營模式還是盈利渠道,都無經(jīng)驗(yàn)可循,生搬硬套國外經(jīng)驗(yàn)似乎也并不符合當(dāng)下中國人的習(xí)慣。怎么定價(jià),什么才是能讓市場(chǎng)接受的玩法,想要分得這杯羹恐怕并不容易。即使是萬科10年180萬的房租帶來了“驚嚇”,事實(shí)也是,相較于企業(yè)的投資,這些房租并不算多,企業(yè)的回報(bào)率不過2%。
中國的樓市已經(jīng)不似以前,博傻賣樓的時(shí)代早已隨著逐漸加碼的調(diào)控政策一去不復(fù)返。但是適合城市新居民的可租賃品質(zhì)住宅供給嚴(yán)重不足的矛盾仍在,住房租賃市場(chǎng)則被看作是解決問題的最好出路。
如何租到適合自己的房子?
“我們的定位就是給企業(yè)的高端人士打造的,這樣的價(jià)格其實(shí)并不貴?!蔽挥诒本┏菂^(qū)的一家長租公寓負(fù)責(zé)人對(duì)北京晨報(bào)記者直言,一間三四十平方米的單身公寓每個(gè)月的房租價(jià)格要1萬元以上,且一簽就是1年。
不過,相對(duì)于周邊房源,萬科北京翡翠書院的價(jià)格算極高的了。10年180萬元,每個(gè)月相當(dāng)于1.5萬元,而周邊房源的房租不過每個(gè)月四五千元。不過,也有分析人士稱翡翠書院的房租已經(jīng)包含了10年的房租漲幅,綜合來看并不貴。萬科相關(guān)人士在接受北京晨報(bào)記者采訪時(shí)則表示,租房目標(biāo)客是家庭。
在北京晨報(bào)記者走訪中發(fā)現(xiàn),目前的長租公寓有較為平價(jià)的一類,如鏈家旗下的自如公寓、我愛我家的相遇等這一類別,也有較為高端價(jià)格的長租公寓。但由于品牌長租公寓均有較強(qiáng)的物業(yè)管理,價(jià)格普遍較普通住宅貴一些。
張波表示,目前,我國租賃市場(chǎng)還是以房東自發(fā)出租、房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的模式為主,缺乏專門運(yùn)營租賃服務(wù)的企業(yè)。隨著房價(jià)高企和人們生活態(tài)度的改變,更多的人尤其是年輕人,對(duì)于租房的接受度會(huì)增加。而且相較于傳統(tǒng)租賃住宅,年輕人更偏愛裝修完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的長租公寓。
張波認(rèn)為,近年上海、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵(lì)住房租賃的相關(guān)政策,也將推動(dòng)長租公寓市場(chǎng)供應(yīng)加速。隨著越來越多“國家隊(duì)”、“房企”等正規(guī)軍加入長租市場(chǎng),未來可供租房者的選擇也將會(huì)越來越多樣。
是否會(huì)推動(dòng)租金價(jià)格上漲?
有數(shù)據(jù)顯示,長租公寓因?yàn)橛辛朔?wù)的基因,其租金相較于同一地區(qū)的普通住宅要高出20%左右,但是長租的需求仍然在持續(xù)上漲。
58安居客房產(chǎn)研究院聯(lián)合調(diào)查顯示,49%的租房人群傾向于選擇個(gè)人房源,而32%的用戶對(duì)長租公寓的傾向性更高。作為近年來新興的租房產(chǎn)品類型,長租公寓以裝修風(fēng)格多樣、服務(wù)較好、房源地段較優(yōu)等因素,贏得廣大年輕人的喜愛,越來越受到市場(chǎng)認(rèn)可。而今年一季度租房用戶對(duì)長租公寓的租房需求環(huán)比上漲24%,不論與2017年第一季度還是2017年第四季度相比,都有明顯的漲幅。
不過,這會(huì)否推動(dòng)熱點(diǎn)城市的租房價(jià)格持續(xù)上漲呢?
“一個(gè)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)租金的影響有兩部分:一是直接影響,本身的高租金帶來的數(shù)據(jù)平均值上漲;另外一部分是心理影響?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,按照全北京有150萬套出租房,月租平均在6000元左右計(jì)算,有大約1%左右的月租平均2萬的租賃房,那么未來租金預(yù)期均價(jià)會(huì)拉高2.3%。
不過,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果就房屋的租售比而言,由于北京等一線城市的房屋售價(jià)高,所以相對(duì)來看租金價(jià)格仍處在低位。而每年北京等地區(qū)的房屋租金都在上漲,即便沒有長租公寓,租金價(jià)格也將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。
“從長遠(yuǎn)來源,根據(jù)房源品質(zhì)不同,市場(chǎng)上會(huì)同時(shí)存在高中端不同價(jià)格區(qū)間的租金水平,這個(gè)是租賃市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展的必然趨勢(shì)。”張波認(rèn)為,隨著高品質(zhì)長租公寓的規(guī)模化發(fā)展,如果能有長期穩(wěn)定的租賃政策作為保障,未來選擇租房的人會(huì)越來越多。住房需求可以通過多樣化的方式得到滿足,從而也有利于房產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定,對(duì)房價(jià)的穩(wěn)定也是一個(gè)利好因素。
租賃市場(chǎng)面臨怎樣的困境?
在業(yè)內(nèi)人士看來,目前租房市場(chǎng)仍處于早期發(fā)展階段,開發(fā)難度并不小。
中信銀行行長孫德順在今年3月份舉行的2017年業(yè)績報(bào)告發(fā)布會(huì)上就坦言,去年與碧桂園成立的長租住宅保障基金有300億元,但至今使用的資金卻很少?!岸荚诳紤]究竟怎么弄項(xiàng)目,目前還沒有更多的內(nèi)容出來?!?/p>
業(yè)內(nèi)人士直言,中國的房屋租賃市場(chǎng)仍然處于野蠻發(fā)展的階段,大部分是個(gè)人對(duì)個(gè)人的出租,長租市場(chǎng)幾乎無先例可循。而由于樓市發(fā)展的特點(diǎn)不同,國外經(jīng)驗(yàn)也很難拿過來就用。如何打造能夠盈利的長租項(xiàng)目,仍是業(yè)界面臨的巨大難題。
張大偉也認(rèn)為,推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展最大的難題是租售比?!澳壳氨本┑纫痪€城市租金年回報(bào)率只有1%到2%,按照正常的市場(chǎng)邏輯,租賃成為資本首選的投資前提是,租金回報(bào)率超過資金成本的1%以上。但現(xiàn)在的回報(bào)率根本做不到?!?/p>
張大偉直言,目前包括萬科北京翡翠書院在內(nèi),共有4塊100%自持地塊,這些地塊只能租不能售。但是租顯然是無法讓企業(yè)獲利,開發(fā)商拿地是賭政策寬松,可以變相售出,但結(jié)果卻是政策持續(xù)收緊?!皬默F(xiàn)在看,這地肯定是拿錯(cuò)了。特別是在當(dāng)下限價(jià)市場(chǎng)下,一二線城市即使拿到可銷售的地塊,也很多會(huì)主動(dòng)轉(zhuǎn)變成為出租房?!?/p>
張波認(rèn)為,近年上海、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵(lì)住房租賃的相關(guān)政策,也將推動(dòng)長租公寓市場(chǎng)供應(yīng)加速。隨著越來越多“國家隊(duì)”、“房企”等正規(guī)軍加入長租市場(chǎng),未來可供租房者的選擇也將會(huì)越來越多樣。
資本與企業(yè)如何盈利?
“如果只靠吃差價(jià)來做長租市場(chǎng),那么你死定了?!币晃婚L租公寓運(yùn)營人士直言,現(xiàn)在幾乎沒有長租公寓項(xiàng)目能夠真正盈利,而真正的大浪淘沙才剛剛開始。
不過,隨著銀行、房企等正規(guī)軍的介入,已經(jīng)讓行業(yè)看到了一些曙光。
建行副行長龐秀生在第158場(chǎng)銀行業(yè)例行新聞發(fā)布會(huì)上介紹,建行自1月份搭建完成的租房平臺(tái),到3月份已經(jīng)完成了394筆業(yè)務(wù),將在北上廣深推開。而建行的長租時(shí)間有3年、5年、10年等選擇,“選擇5年的業(yè)主最多,在合同里可以規(guī)定每年租金上漲的比例?!?/p>
龐秀生直言,建行做這樣的平臺(tái)并不在于幫助業(yè)主租房而賺錢,“我們?cè)谝獾氖怯蟹康臉I(yè)主可以通過這項(xiàng)服務(wù)了解建行,從而可以成為建行的客戶;而租房的客戶也可以在建行獲得相應(yīng)的貸款,解決他們租房不能安居的痛點(diǎn)?!?/p>
不過,也有人認(rèn)為,銀行的客源在廣闊的租房市場(chǎng)中所占比重很小,而在更廣泛的市場(chǎng)中,如何克服同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、精細(xì)化運(yùn)營仍是盈利的重點(diǎn)。
以長租公寓為例,張波認(rèn)為,在目前的狀態(tài)下,單靠租金收入來實(shí)現(xiàn)盈利較為艱難,需要積極探索多樣化的盈利模式,如提供資產(chǎn)證券化服務(wù)、建立以公寓社區(qū)為基礎(chǔ)的社交平臺(tái)等,多渠道發(fā)展,才有更多機(jī)會(huì)。
自如相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾表示,長租市場(chǎng)未來的發(fā)展空間很大。但是租賃是一個(gè)很復(fù)雜,需要專業(yè)運(yùn)營能力的事情,特別需要沉下心來做事情,而只有做得好的企業(yè)才能經(jīng)歷大浪淘沙的過程。
北京晨報(bào)記者 姜樊
編輯:周佳佳
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