1~2月份,全國住宅銷售面積增長2.3%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長14.6%,一線城市的商業(yè)地產(chǎn)被熱切關(guān)注,廣州年后的商業(yè)地產(chǎn),成交較前活躍,尤其是總價在100萬~200萬元的社區(qū)商鋪突然被投資者視為香餑餑,成交宗數(shù)增加兩三成。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,買商鋪?zhàn)龈邇r收租者是投資市場的新趨勢,但商鋪投資風(fēng)險較住宅大,投資一定要注意避開陷阱并長期持有、爭取更大的利益。

中原地產(chǎn)工商鋪區(qū)域營業(yè)經(jīng)理王雷告訴記者,從春節(jié)前開始,就發(fā)現(xiàn)社區(qū)鋪成交情況比以前有明顯的增長:“特別是附近有學(xué)校、地鐵,總價在100萬~200萬元的社區(qū)鋪,成交量至少增加了兩三成?！痹谀曦テ摺⒇グ说臅r候,還有不少買家忙著積極談判商鋪成交的事宜。春節(jié)長假過后,社區(qū)商鋪市場一反年后冷淡的“慣例”,成交活躍。

現(xiàn)象:家庭投資者買商鋪收租

在王雷看來,主要原因是目前廣州家庭中有100萬~200萬元儲蓄的并不少見,而他們的投資渠道有限,加上近段時間有不少小面積社區(qū)商鋪投放到市場,于是買賣雙方“一拍即合”。

據(jù)了解,這些100萬~200萬元的社區(qū)商鋪中,不少是帶租約銷售,比如大坦沙附近的某個樓盤,商鋪價格在5萬元/平方米左右,租金約為180~200元/平方米/月,面積從20~50平方米不等,吸引了不少投資者的關(guān)注。有買家認(rèn)為,投入100多萬元,每個月能有4000多元的收入,回報率在4%以上,而且有商鋪升值的預(yù)期,是比較合適的投資品種。

王雷發(fā)現(xiàn),很多買家只看一次鋪就會馬上做決定,都是用一次性付款方式,有的用公司名義購買商鋪。除了100萬~200萬元的商鋪外,也有買家看重800萬~1000萬元的商鋪,但目前據(jù)王雷了解,比較少有買家會一次性投入大筆資金購買一批商鋪的現(xiàn)象:“所以我們業(yè)內(nèi)稱這些商鋪為‘民生鋪’,就是適合普通投資者的、非大筆資金就能購買的商鋪。”買家中不乏曾有商鋪投資經(jīng)驗的“老手”。

分析:市場應(yīng)不存在短線炒家

據(jù)了解,年前也有個別投資公司以數(shù)千萬元甚至上億元的資金購買商業(yè)地產(chǎn)的案例,一般在購買后由中介公司進(jìn)行招商,作為公司資產(chǎn)的一部分,采取長期持有出租+適當(dāng)時機(jī)出手的模式,也有購買商業(yè)地產(chǎn)以自用的買家,但目前應(yīng)該不存在短線炒作的投機(jī)者。

據(jù)了解,廣州的整體商業(yè)地產(chǎn)租賃情況沒有明顯受影響的跡象,反倒是不少新品牌陸續(xù)進(jìn)入市場。王雷稱,自己認(rèn)為新品牌的經(jīng)營模式與以往有所不同,更注重體驗,因此很多店面都在不斷地進(jìn)行升級改造,以提升體驗好感度。他認(rèn)為廣州的商業(yè)地產(chǎn)值得看好。

安居客首席分析師張波透露,在2017年,就有不少商業(yè)地產(chǎn)受到關(guān)注,主要投資方式:一是重資產(chǎn)模式,即重金收購?fù)ㄟ^租金回收成本并獲利;另一種則是輕資產(chǎn)模式,即獲得商業(yè)地產(chǎn)的一段時期使用權(quán),并通過租金差方式獲利。

張波分析,全國商業(yè)地產(chǎn)的去化速度從1月開始已快速提升,商業(yè)地產(chǎn)由于大都不受限購政策影響而相比去年更受關(guān)注。從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看,商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積增長速度也超過了住宅,1~2月份,全國住宅銷售面積增長2.3%,辦公樓銷售面積增長12.0%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長14.6%。同時,截至今年2月末,商品房待售面積比去年末減少455萬平方米,待售面積的減少也主要集中在商業(yè)類項目,其中辦公樓待售面積減少71萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少362萬平方米。

同樣受到關(guān)注的還有公寓市場。據(jù)了解,目前廣州商業(yè)物業(yè)的主要購買者以剛需客為主,主要為社保不滿5年的異地戶籍購房者,中心區(qū)公寓相對較低的價格對于首付預(yù)算在30萬~50萬元之間的購房者具有很強(qiáng)的吸引力。但房天下廣州二手房高級分析師李超認(rèn)為,目前大部分公寓已不具備投資價值,因此投資者對其興趣已大不如前。

投資建議:多方面衡量商鋪是否有價值

王雷認(rèn)為,目前是投資者較好的入市時機(jī):“誰先進(jìn)入市場,誰更有可能先搶到蛋糕?！彼ㄗh有意投資社區(qū)商鋪的投資者要注意幾個衡量商鋪是否有價值的標(biāo)準(zhǔn):“社區(qū)是不是大型社區(qū),是否靠近地鐵,社區(qū)是不是靠近學(xué)校,有沒有租約?！?/p>

張波提醒投資者,首先,注意不要被一些號稱高投資回報率的商業(yè)項目所蒙蔽,一般來說合理的商業(yè)地產(chǎn)收益率在4%~6%,過高的收益率承諾往往有欺詐嫌疑;其次,不同物業(yè)類型的風(fēng)險差異也較大,通常來說好的商鋪回報率往往較高,但供應(yīng)量也往往極少,需要投資者掌握更多的信息;第三,品牌房企的商業(yè)地產(chǎn)也并不代表著高收益,區(qū)位因素依然是影響商業(yè)地產(chǎn)最為重要的因素。

李超認(rèn)為,若對商業(yè)物業(yè)感興趣的投資者,最好選擇中心區(qū)、地鐵上蓋等有極大利好、人流以及出租需求的商業(yè)產(chǎn)品,投資商鋪更適合選擇社區(qū)建成3~5年或以上、入住人口增多的社區(qū)臨街商鋪,避開外圍區(qū)域的商超。

此外,在村屋分布相對廣泛的區(qū)域內(nèi),投資商鋪會面臨自建房低價鋪?zhàn)獾母偁?投資回報率會持續(xù)走低,也要避開,如東圃一帶村屋臨街鋪?zhàn)饨鹪?000~6000元/月,而在周邊小區(qū)臨街商鋪多在3萬~5萬元/月,出租競爭壓力較大。(記者 林琳)