中央經(jīng)濟工作會議提出,推動高質(zhì)量發(fā)展是當前和今后一個時期確定發(fā)展思路、制定經(jīng)濟政策、實施宏觀調(diào)控的根本要求。作為經(jīng)濟政策的重要部分和宏觀調(diào)控的主要手段,財稅金融在推動高質(zhì)量發(fā)展上責無旁貸,也大有可為。租購并舉能否獲得更好的金融支持?降稅費怎樣讓企業(yè)更有獲得感?社會資本在養(yǎng)老醫(yī)療領域可以發(fā)揮什么作用?多層次資本市場建設從何處突破?“控杠桿”應該抓哪些“牛鼻子”?從今天起,我們推出系列報道,圍繞中央經(jīng)濟工作會議部署的重點,緊扣企業(yè)和百姓關注的焦點,探討2018年財稅金融政策如何助推高質(zhì)量發(fā)展。

——編 者

深圳首批推出5481套長租房源,306套成交,其中34位租戶申請租房貸款

“租房客”體驗更好了

記者 呂紹剛

中央經(jīng)濟工作會議提出,加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度,要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。“租購并舉”,金融如何助力?

大型商業(yè)銀行紛紛開始創(chuàng)新,涉水住房租賃貸款市場:建行與廣東省住建廳、地方政府展開合作,搭起住房租賃監(jiān)管和交易平臺;與深圳市人才安居集團、房地產(chǎn)企業(yè)和用房企業(yè)推出長租房,并提供貸款服務。中行在廈門發(fā)放了首筆租房貸款“中銀智貸—租房貸”。工行為住房租賃市場參與主體提供授信資金支持……市場醞釀初期,客戶接受度有多高?給市場加溫,怎么掌握“火候”?本報記者近日來到廣東深圳和佛山,一探住房租賃貸款市場。

緩解一次付款壓力,生活更踏實

李銘和2008年到深圳工作,經(jīng)過10年奮斗,在羅湖有了一套兩室一廳的房子,但寶寶出生后,岳父岳母搬來同住,50平方米的小家一下子變得擁擠起來。換房成了他們一家人的大事。“深圳房價這么高,哪是輕易就能換的!”

建行“CCB建融家園計劃”的出現(xiàn),解了李銘和一家燃眉之急。11家房企,無抵押、無擔保、最長10年、最高100萬元的個人住房租賃貸款……2017年11月3日,建行在深圳開啟銀企合作,首批推出5481套長租房源,并發(fā)布國內(nèi)首款個人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”,正式進軍深圳住房租賃市場。

“‘CCB建融家園計劃’是建行聯(lián)手房企進軍深圳長租房市場的舉措。”建行深圳分行副行長李忠東介紹,該計劃通過與房地產(chǎn)企業(yè)的合作,將市場上在售、待售的優(yōu)質(zhì)房源拿出來由售轉租。

李銘和選中的新家,位于深圳建行最先推出的長租社區(qū)——龍華“潤達圓庭”。他看中了一套面積110平方米的住房,有四房兩廳兩衛(wèi),裝修和家私一應俱全,下樓走500米就是地鐵4號線,每月租金7300元。

“這套房子無論位置、大小還是裝修,我都滿意。”簽約3年、一次性付清房租36萬元,為了讓家人有個安穩(wěn)、舒適的居住環(huán)境,看房當天李銘和就拍板,與建行簽下了一紙長約。

根據(jù)計算,這套房3年總租金加上押金為36萬元,如果一次性支付,并不是一筆小數(shù)目。“好在建行‘按居貸’給我解決了26萬元缺口,一次性付清3年租約的壓力也沒那么大了。”李銘和說。

據(jù)了解,建行推出的個人租房貸款“按居貸”主要基于借款人資信狀況,采用“信用+保證”的形式,根據(jù)借款人的工作年限、收入、公積金繳存、央行征信等情況,可給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款。

李忠東表示,相對于按揭貸款,“按居貸”執(zhí)行較優(yōu)惠的利率,同時房東因為一次性收取租金,會給租戶一定的折扣?！皩ψ鈶魜碚f,總體租房成本并不會明顯提高,甚至還有可能下降。”

“每個月開支7000多元房租,其實我完全可以承受。但一次把錢交清,讓我更安心,也更實惠?！崩钽懞退懔艘还P賬:一次性支付3年租金可以打九二折,加上利息,與逐月支付相比,每個月還省了87元?！耙郧白夥慷际且荒暌焕m(xù),每年租金要漲不說,還要看房東臉色。現(xiàn)在,銀行都是明碼標價,也不用每年和房東討價還價,感覺踏實多了。”

在深圳,像李銘和這樣的“租房客”是一個龐大的群體。鏈家地產(chǎn)2017年發(fā)布的《深圳租賃》白皮書顯示,該市2000萬人口中,80%的人租房居住;全市1040萬套住房中,70%的房子在出租。

“深圳的高房價對人才引進是一個瓶頸,長租房可以適當減輕企業(yè)及個人負擔?！崩钪覗|表示,目前建行深圳分行已與比亞迪等11家企事業(yè)單位達成了戰(zhàn)略合作,將為這些企業(yè)的員工提供長租房服務?！斑@無疑將成為企業(yè)引進人才、留住人才的一大利器?！?/p>

深圳市人才安居集團有限公司是深圳市屬人才住房投融資、建設和管理企業(yè),也是本次合作的積極參與者。在潤達圓庭的300多套房源里,該公司一次性預訂了其中的148套?！氨敬巫赓U房源將面向深圳符合條件的人才供應。”安居集團相關負責人包四明表示,該集團一直都在通過多種渠道籌集房源,滿足深圳人才的安居樂業(yè)需求?！啊ㄈ诩覉@計劃’在一定程度上,解決了人才對住房的后顧之憂?！?/p>

租期更穩(wěn)定,租購同權政策要跟進

王文龍是深圳一家互聯(lián)網(wǎng)公司員工,此前與妻子長期租住在寶安的花樣年·花郡小區(qū),一房一廳的公寓租金約3900元/月。

“這房子租金倒不貴,但每隔3至6個月就要重新簽約真讓人受不了?！蓖跷凝堈f,由于房東不愿簽長約,讓他一點安全感也沒有,“總是怕哪天就被房東趕了出來?！?/p>

2017年11月23日,在得知建融家園推出花樣年·花郡小區(qū)的房源后,王文龍毫不猶豫就簽下一套房子,貸款并一次性付清45396元房租,享受貸款利率九七折后,平均下來每月租金3783元?！安粌H平均租金降低了,重要的是租期穩(wěn)定了,不用隔幾個月就考慮續(xù)約的事情?！?/p>

據(jù)了解,“CCB建融家園計劃”在深圳推出以來,共成交了306套長租房,租期在1—3年不等。其中發(fā)放一次性租房貸款34筆,共計474萬元,最高的一筆是3年租期31萬元。

“這個數(shù)據(jù)說明,長租客戶更看中的,是通過我們的平臺獲得穩(wěn)定的租賃關系,而不是貸款?！苯ㄐ猩钲诜中凶》拷鹑跇I(yè)務部副總經(jīng)理陳舜英認為,租房平臺和“按居貸”的落地,是建行對長租市場的一次探索?！百J款是一種金融工具和手段,目前來看,其目的不是為了解決用戶的支付能力,更多的是帶來更好的租賃體驗和品質(zhì),改善百姓的居住條件?！?/p>

“商業(yè)銀行進軍長租房市場,響應了‘租購并舉’政策,順應市場發(fā)展趨勢,有利于房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展?！蹦撤康禺a(chǎn)公司資深人士耿躍表示,市場上原先僅有買賣和短期租賃兩種產(chǎn)品,缺乏期限介于兩者之間的10年至20年的長租模式,商業(yè)銀行的這項新興業(yè)務恰好豐富了產(chǎn)品模式。

深圳市住房研究會會長陳藹貧認為,長租市場的健康發(fā)展關鍵在于市場培育。建行的模式可謂“一手解決供應,一手解決需求”,既盤活了開發(fā)商的庫存,也為市場帶來大量穩(wěn)定房源,無疑會鼓勵更多市場主體加入長租市場。

李忠東認為,租房貸這項創(chuàng)新,很大程度上能解決目前租房市場上房源品質(zhì)參差不齊、管理無序的現(xiàn)狀。但相關的配套措施還要跟進、補齊,比如“租購同權”難題。李忠東說:“只有當買房和租房都能享受同等的公共配套服務時,整個市場的活力才能得到最大釋放?！?/p>

在房價不高的非一線城市,租戶對長租房和租房貸款仍持觀望態(tài)度

租房貸:叫好也要叫座

記者 李 剛

與深圳這樣的一線城市不同,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在廣東佛山,租房貸似乎有點“叫好不叫座”。

在佛山智慧新城工作的李艷玲用手機進入佛山住房租賃監(jiān)管及交易平臺,想要找適合自己的房源。廣佛智城一套44平方米的平層公寓進入了她的視線,地點很合適,交通方便,家具家電較齊全,而且價格適中。房東在交易平臺上出的租金是1500元,而在中介那兒一般是1800—2000元。這個“佛山住房租賃監(jiān)管及交易平臺”,是建行廣東分行與佛山市政府合作建立“租購并舉”住房制度的嘗試,也是國內(nèi)首個政銀合作的住房租賃監(jiān)管及交易服務平臺。

然而,記者發(fā)現(xiàn),該平臺盡管配有完備的金融工具和融資通道,但暫時還沒有市民通過申請住房租賃貸款來完成“長租”。調(diào)查中發(fā)現(xiàn),目前來看,房租是否成為高負擔是客戶選擇貸款的主要考慮因素。

李艷玲說,在這個平臺上長租,租期至少6個月,最長目前可簽3年,意向中的44平方米長租公寓她計劃租半年,租金總計9000元。如果她還想節(jié)約點,21平方米公寓月租800,半年才4800元,目前她還能負擔,不用貸款。

而在廣州珠江新城凱旋新世紀小區(qū),與兩位好友合租的陶小萍說,她們合租的100平方米三居室每月租金高達1萬元,每半年房東都要漲一次價。如果她們租的房子也能上到這樣的住房租賃平臺,她們肯定是想“長租”獲得穩(wěn)定的租金預期和折扣,3年房租在36萬元左右,這時她們可能就必須考慮申請住房租賃貸款。

業(yè)內(nèi)人士認為,適合推廣長租房和住房租賃貸款的城市,應該滿足兩個條件:其一,有大量的外來人口,其二,房價和租房價格較高,“長租”才有比較優(yōu)勢。佛山這樣的城市,外來人口特別是租房人口龐大,但房價和租金價格并不高,“長租”總費用負擔還不至于要向銀行求助。佛山等三四線城市與北上廣等一線城市有很大區(qū)別,切莫一個辦法管全國。

但在佛山西樵鎮(zhèn)紡織企業(yè)工作的劉軍并不認同這個觀點,他目前正在購房和租房之間觀望。他說:“長租房住房租賃貸款還是一個新事物,與廣州、深圳相比,現(xiàn)在佛山的房價還沒有那樣讓人望而生畏,很多人心中都有籌足首付供房的想法。但長租房給大家?guī)砀噙x擇,給市場足夠的時間和空間,住房租賃貸款和長租房一定會有市場?！?/p>

佛山市住房租賃監(jiān)管及交易服務平臺是全免費的公益性服務平臺,與其配套的房屋租賃貸款執(zhí)行的是優(yōu)惠的基準利率,銀行如何實現(xiàn)盈利?

“房地產(chǎn)租賃市場特別是長租房市場,投入高、回報低、周期長,目前還很艱難。我們正在探索不同的運作模式,并不特別在意短期的經(jīng)濟回報?！苯ㄐ袕V東分行相關負責人表示,進軍住房租賃市場,主要的考慮是通過建立“長租房”長效機制,促進租賃市場健康發(fā)展。從商業(yè)化角度考慮,今后住房金融市場應滿足多元化需求,建行一開始立足于與政府部門合作,通過提供金融服務助力建立、完善住房租賃市場,市場健康了,金融需求就會起來,不愁沒有盈利空間。截至2016年底,佛山市戶籍人口400萬,流動人口346萬,租房居住人口約311萬,全市登記在冊的出租房屋約59.48萬套,住房租賃市場空間廣闊。

中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛:

租房貸市場前景可期(專家點評)

住房租賃貸款正處于“風口”,市場缺口很大。目前銀行在房地產(chǎn)領域的信貸結構正在發(fā)生變化,傳統(tǒng)的開發(fā)貸款和按揭貸款在收縮,而隨著房地產(chǎn)市場長效機制的建設,住房租賃市場會發(fā)展起來,租房需求越來越旺,相應的資金需求也會逐步增加。

目前一些前瞻性的金融機構敏銳捕捉到市場這一變化,順勢而變,創(chuàng)新業(yè)務模式,也會引致更多市場化資金投向這一新興領域。目前來看,銀行開展這項業(yè)務,還存在兩方面主要制約因素:

一是資金來源。對銀行來說,住房租賃貸款周期長,但資金回報率不高,如何尋找在規(guī)模、期限和成本上與之匹配的資金,是現(xiàn)在金融機構關注的問題。當前整個社會資金趨緊,成本相對較高,尤其是租賃貸款所需資金的期限長則10年,資金成本會更高,但現(xiàn)在市場上這種長周期、低成本的資金少,能否找到合適的資金來源,以收益覆蓋成本,決定這項業(yè)務能否實現(xiàn)盈利。

二是運作模式。一方面,銀行需要深度介入住房租賃貸款各個環(huán)節(jié),包括把握產(chǎn)權、管理租金等,這樣才能有效控制信貸風險;但另一方面,銀行又不能實際參與到運營過程中,這不屬于銀行業(yè)務經(jīng)營范圍。面對這個兩難,銀行應探索出既滿足市場需求又符合銀行業(yè)務和風控要求的運作模式,深入?yún)⑴c住房租賃市場,讓這一金融創(chuàng)新更具可持續(xù)性。一種可供選擇的模式是,銀行不僅提供貸款,還要進入整個租金市場的各個環(huán)節(jié),通過與其他機構合作,形成一個相對封閉的生態(tài)。(記者 歐陽潔采訪整理)