大型房企業(yè)績(jī)猛增 中小房企生存艱難

密集調(diào)控政策下，房企嚴(yán)重分化，今年千億房企數(shù)量有望超過(guò)15家

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 賈國(guó)強(qiáng) | 北京報(bào)道

責(zé)編：周琦

(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第45期)

從去年9月30日全國(guó)主要城市收緊房地產(chǎn)政策以來(lái)，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，已有超百城發(fā)布200余次樓市調(diào)控政策。在密集調(diào)控政策下，一些熱點(diǎn)城市今年的 “金九銀十” 樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑。

不過(guò)，從近期公布的銷售業(yè)績(jī)情況來(lái)看，知名房企似乎并沒(méi)有受很大影響?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年前10月銷售業(yè)績(jī)前20強(qiáng)的企業(yè)中，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)等 15家房企業(yè)績(jī)已超過(guò)2016年全年。這20家企業(yè)前10月銷售業(yè)績(jī)總和為3.4萬(wàn)億元，比去年全年業(yè)績(jī)超出4820億元。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)如此“冰火兩重天”的差異表現(xiàn)，似乎有點(diǎn)不可思議。為什么會(huì)出現(xiàn)這種反?，F(xiàn)象？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)：“房企銷售業(yè)績(jī)和樓市調(diào)控的預(yù)期效果略有差異，實(shí)際上是一種很正常的現(xiàn)象。從實(shí)際情況看，雖然調(diào)控逐漸收緊，但調(diào)控城市主要體現(xiàn)在大城市中。而對(duì)于中小城市來(lái)說(shuō)，今年市場(chǎng)表現(xiàn)反而不錯(cuò)。在三四線城市有較多項(xiàng)目布局的大型房企，較好地抵御了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)銷售相對(duì)表現(xiàn)較好。更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前地產(chǎn)領(lǐng)域真正的降溫還沒(méi)開(kāi)始，預(yù)計(jì)到2018年會(huì)有類似降溫的表現(xiàn)。但根據(jù)現(xiàn)在金額衡量的銷售業(yè)績(jī)，很難說(shuō)2018年會(huì)出現(xiàn)同比下跌?！?/p>

今年千億房企數(shù)量有望超過(guò)15家

克而瑞近期公布的前10月房企銷售業(yè)績(jī)TOP100顯示，碧桂園、萬(wàn)科、恒大銷售金額均突破4000億元，有12家房企進(jìn)入千億元陣營(yíng)。值得注意的是，在前20強(qiáng)房企中，保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等15家房企前10月的數(shù)據(jù)超越去年全年數(shù)據(jù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)：“今年雖然樓市調(diào)控重壓，但市場(chǎng)表現(xiàn)依然樂(lè)觀。從全國(guó)看，房地產(chǎn)銷售面積與金額再次刷新歷史同期紀(jì)錄，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)銷售金額與面積將再次創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。另?yè)?jù)前10月銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，部分房企已經(jīng)完成年度任務(wù)，千億房企數(shù)量在2017年有望超過(guò)15家?！?/p>

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理今年前10月榜單，并結(jié)合2016年榜單發(fā)現(xiàn)，碧桂園銷售業(yè)績(jī)今年已猛增近1800億元，一舉超越萬(wàn)科和恒大，成為行業(yè)銷售榜上的龍頭老大；融創(chuàng)也迅猛增長(zhǎng)近千億元，排名從去年的第7位升至第4位。

為何碧桂園和融創(chuàng)表現(xiàn)驚人？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“碧桂園聚焦地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)和銷售，尤其是積極布局三四線城市，使得其城市布局具備了較好的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。從實(shí)際情況看，類似企業(yè)的投資戰(zhàn)略總體上是穩(wěn)健的。對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，業(yè)績(jī)成長(zhǎng)具有積極意義，體現(xiàn)了通過(guò)并購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)彎道超車戰(zhàn)略的正確性?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年，融創(chuàng)收并購(gòu)拿地占新增土地儲(chǔ)備總量的84%。從收購(gòu)合肥融科城、武漢融科天域、天津星耀五洲項(xiàng)目、重慶江北嘴國(guó)際金融中心等多個(gè)重點(diǎn)城市大型項(xiàng)目，再到獲得石家莊城中村改造項(xiàng)目、收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目等，融創(chuàng)獲得了大量成本較為低廉的土地，提升了盈利空間。

與其他房企業(yè)績(jī)暴增相比，萬(wàn)達(dá)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)則有些平淡。嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)：“第一，萬(wàn)達(dá)這類企業(yè)的銷售類物業(yè)相對(duì)少，更多的是自持型物業(yè)，業(yè)績(jī)出現(xiàn)波動(dòng)和具體的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)；第二，萬(wàn)達(dá)今年在酒店等項(xiàng)目的銷售方面動(dòng)作較多，預(yù)計(jì)此類項(xiàng)目此前的銷售節(jié)奏會(huì)受影響，進(jìn)而也影響了項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)；第三，萬(wàn)達(dá)在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的投資力度減少，更多地側(cè)重在文旅項(xiàng)目方面，也會(huì)影響傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)?！?/p>

從總體來(lái)看，這20強(qiáng)企業(yè)今年前10月銷售總額為34341.5億元。今年前10月，碧桂園業(yè)績(jī)最高，為4841.7億元，中南置地最低，為700.3億元，前者是后者6.9倍；去年恒大業(yè)績(jī)最高，為3731.5億元，中南置地最低，為502.3億元，前者是后者的7.4倍。

半個(gè)月房企股權(quán)變動(dòng)近千億元

今年以來(lái)，一些房企的股權(quán)變動(dòng)也很劇烈?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)公開(kāi)資料梳理發(fā)現(xiàn)，11月近半，較大房企宣布的房地產(chǎn)股權(quán)變動(dòng)已近千億。

11月3日，昆百大A(000560.SZ)公告稱，公司關(guān)于發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)我愛(ài)我家84.44%的股權(quán)獲批，標(biāo)的資產(chǎn)交易價(jià)格為55.3億元。

11月6日，恒大公告稱，凱隆置業(yè)和恒大地產(chǎn)及公司控股股東許家印與第三輪投資者訂立第三輪增資協(xié)議引入600億元。其中蘇寧電器集團(tuán)出資200億元，占恒大地產(chǎn)增資完成后的4.7038%。

11月9日，豫園股份(600655.SH)公布，公司擬作價(jià)241.6億元，通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)上海星泓、閔祥地產(chǎn)等28家公司的全部或部分股權(quán)。

11月14日晚，億達(dá)中國(guó)宣布，分別與瑞安房地產(chǎn)及瑞安建業(yè)簽署收購(gòu)協(xié)議，并購(gòu)大連天地項(xiàng)目。公告顯示，上述交易億達(dá)中國(guó)花費(fèi)44.6億元。

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至11月14日，今年上市房企涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告共202份，已超過(guò)去年全年的197份。

最近房企的股權(quán)變動(dòng)案例為何這么多？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，大致有三方面原因：首先，房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致企業(yè)融資壓力加大，主流房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始主動(dòng)降低負(fù)債率，股權(quán)融資需求明顯增加；其次，樓市成交降溫，特別是限價(jià)、限簽導(dǎo)致企業(yè)回款難度加大，部分企業(yè)開(kāi)始騰挪股權(quán)獲得資金；第三，市場(chǎng)降溫但土地市場(chǎng)依然高溫，房企的資金買(mǎi)股權(quán)比買(mǎi)地價(jià)值更高，加之中小房企融資難度增加，大型房企很可能會(huì)集中在股權(quán)收購(gòu)上做文章。

武漢市一位不愿具名的房地產(chǎn)研究專家告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“去年武漢市新房成交面積3030萬(wàn)平方米，連續(xù)6年創(chuàng)新高，穩(wěn)居全國(guó)前三行列。其中，萬(wàn)科、恒大、福星惠譽(yù)、金地集團(tuán)等銷售破百億元。而十強(qiáng)房企中，即便加上武漢地產(chǎn)集團(tuán)、中建三局這樣的國(guó)資企業(yè)，武漢本土企業(yè)也只有3家。在龍頭房企銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)紀(jì)錄、頻拿地王的形勢(shì)下，中小房企卻連活下去都成問(wèn)題，很多企業(yè)手頭只有一兩個(gè)項(xiàng)目，干著干著就沒(méi)了?！?/p>

這位專家預(yù)計(jì)，這種殘酷的洗牌仍將持續(xù)，“不具備產(chǎn)品、品牌、融資、成本優(yōu)勢(shì)的中小房企，生存環(huán)境將日益惡劣。在‘強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱’的年代，對(duì)一些龍頭房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在過(guò)得比‘黃金時(shí)代’還舒服，甚至可以展望今后龍頭房企的‘鉆石時(shí)代’。而對(duì)另一些行將邊緣化的房企來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)代恐怕連‘破銅爛鐵’都算不上了?！?/p>

中國(guó)房企產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)年初發(fā)布的報(bào)告顯示，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)數(shù)量以及涉及金額呈逐年增加之勢(shì)。2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；而2015年并購(gòu)案宗數(shù)為343宗，涉及并購(gòu)標(biāo)的物價(jià)值為2815億元，同比增長(zhǎng)11%。

該報(bào)告還認(rèn)為，2016年行業(yè)集中程度進(jìn)一步提升，同時(shí)行業(yè)平均利潤(rùn)率下行趨勢(shì)未改，表明行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。在新的發(fā)展階段，大型房企通過(guò)并購(gòu)加速獲取資源，中小型房企則加速轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分化進(jìn)一步加劇。

上市房企虧損數(shù)量增多

與知名大房企業(yè)績(jī)暴增相比，不少中小房企的日子過(guò)得比較艱難?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者對(duì)滬深兩市139家上市房企(以Wind行業(yè)類為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn))三季報(bào)進(jìn)行了梳理，在凈利潤(rùn)方面，最高者萬(wàn)科A(000002.SZ)為148.17億元，最低者嘉凱城(000918.SZ)為-9.88億元。

其中，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)(600048.SH)凈利潤(rùn)均超過(guò)百億元；榮盛發(fā)展(002146.SZ)、雅戈?duì)?600177.SH)等26家房企凈利潤(rùn)在10億～100億元；華業(yè)資本(600240.SH)、冠城大通(600067.SH)等62家房企凈利潤(rùn)在1億～10億元；市北高新(600604.SH)、京能置業(yè)(600791.SH)等49家房企凈利潤(rùn)在1億元以下，其中大龍地產(chǎn)(600159.SH)和津?yàn)I發(fā)展(000897.SZ)等19家房企為虧損狀態(tài)。

總的來(lái)看，這139家上市房企的凈利潤(rùn)之和為1054.57億元，前20家企業(yè)凈利潤(rùn)之和為734.31億元，占比69.63%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，占比14%的房企，其凈利潤(rùn)占比近70%，在一定意義上也符合“二八定律”，即房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部發(fā)展也是不均衡的。

與此同時(shí)，這139家房企2016年年報(bào)顯示，榮豐控股(000668.SZ)、陽(yáng)光股份(000608.SZ)等12家企業(yè)處于虧損狀態(tài)，總虧損為25.78億元。今年前三季度虧損企業(yè)增至19家，總虧損為22.70億元。

房地產(chǎn)企業(yè)的分化，在資本市場(chǎng)上也得到了表現(xiàn)。以融創(chuàng)為例，年初的股價(jià)在6港元左右，10月25日最高漲至43.55港元，漲幅626%。

相對(duì)融創(chuàng)，碧桂園、恒大股價(jià)也都翻倍增長(zhǎng)。在A股上，萬(wàn)科也漲幅50%。而整個(gè)房地產(chǎn)板塊指數(shù)卻表現(xiàn)不佳，今年1月3日收盤(pán)2568.79點(diǎn)，截至11月14日午盤(pán)2316.98點(diǎn)，跌幅9.8%，而同期滬指漲幅為9.5%。

業(yè)績(jī)猛增背后是負(fù)債猛增

雖然龍頭房企的業(yè)績(jī)很驚人，不過(guò)，也不能“掩飾”整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高杠桿率的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，從2005年一季度以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在走高，從起點(diǎn)的57.54%已漲至今年三季度的79.01%，增長(zhǎng)近22個(gè)百分點(diǎn)。

在139家上市房企中，魯商置業(yè)(600223.SH)、嘉凱城、中交地產(chǎn)(000736.SZ)、云南城投(600239.SH)4家房企的資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)94%、93%、91%、90%，已處于“資不抵債”的邊緣；萬(wàn)科A、京投發(fā)展(600683.SH)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)等29家房企的資產(chǎn)負(fù)債率也超過(guò)80%，高于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。

從負(fù)債方面來(lái)看，這139家房企的總負(fù)債為5.86萬(wàn)億元，同比增加1.28萬(wàn)億元，增幅為27.94%；每家房企平均負(fù)債421.58億元。

以萬(wàn)科為例，今年三季度負(fù)債為8506.56億元，去年三季度為6123.96億元， 同比增加2382.6億元，增幅38.91%。顯然，萬(wàn)科銷售業(yè)績(jī)猛增的背后，其負(fù)債也在猛增。

天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬介紹，在所有行業(yè)中，房企的杠桿率較高，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)兼具金融屬性，對(duì)杠桿依賴性強(qiáng)，既體現(xiàn)在供給端，也體現(xiàn)在需求端。房企高杠桿經(jīng)營(yíng)下可能導(dǎo)致負(fù)債率失控，無(wú)法支撐企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，這是以前房企破產(chǎn)案例帶來(lái)的重要啟示。

孫彬彬認(rèn)為，考慮到房企特殊的經(jīng)營(yíng)情況，如預(yù)售制度、非標(biāo)融資等，傳統(tǒng)資產(chǎn)負(fù)債率并不適合評(píng)估房企真實(shí)的負(fù)債情況，更多的是使用扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率來(lái)衡量房企真實(shí)的負(fù)債壓力。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)格的政策調(diào)控，行業(yè)邊際成長(zhǎng)空間正在趨緩，未來(lái)行業(yè)毛利率也較難回到從前，部分中小型房企依靠融資和杠桿獲取地王為未來(lái)埋下隱患。”孫彬彬建議，對(duì)于杠桿率較高的房企，對(duì)未來(lái)資金來(lái)源和降杠桿計(jì)劃需積極關(guān)注，在現(xiàn)有調(diào)控環(huán)境下，企業(yè)如何保證流動(dòng)性安全、資金鏈不斷裂至關(guān)重要。