中新網(wǎng)北京5月20日電(種卿) 住建部19日晚間公布《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn)，鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；同時(shí)擬嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，要求買(mǎi)房中介服務(wù)費(fèi)施行明碼標(biāo)價(jià)。

中介費(fèi)需明碼標(biāo)價(jià) 按房款比例收費(fèi)模式或調(diào)整

“購(gòu)買(mǎi)一套400多萬(wàn)的房子就交了將近10萬(wàn)元的中介費(fèi)，最費(fèi)解的是，交易200萬(wàn)的房子與400萬(wàn)的房子，在流程和難度上并沒(méi)差別啊?！苯衲?月份，剛剛在北京購(gòu)置房產(chǎn)的吳先生告訴中新網(wǎng)記者。

針對(duì)房屋交易和租賃的中介服務(wù)收費(fèi)，意見(jiàn)稿提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明住房租賃或者銷(xiāo)售的價(jià)格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額以及其他與收費(fèi)有關(guān)的事項(xiàng)，收費(fèi)清單由當(dāng)事人簽字確認(rèn)，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

“明碼標(biāo)價(jià)是為了更好地確立定價(jià)規(guī)則?！痹谏虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，未來(lái)，地產(chǎn)中介按房款比例收取中介費(fèi)的規(guī)則或面臨調(diào)整。

事實(shí)上，由于一二線(xiàn)樓市降溫，今年部分城市地產(chǎn)中介已經(jīng)主動(dòng)進(jìn)行了一輪價(jià)格調(diào)整。據(jù)多家媒體報(bào)道，北京各中介門(mén)店普遍下調(diào)了中介費(fèi)。鏈家多個(gè)門(mén)店的中介費(fèi)比例已從2.7%降到了2.2%，我愛(ài)我家門(mén)店中介費(fèi)比例由2.5%降至2.0%，房天下門(mén)店中介費(fèi)比例已降至0.8%。

房東暴力、強(qiáng)制攆人被明令禁止

只有租過(guò)房子的人才能體會(huì)，臨時(shí)搬家、找不到合租對(duì)象、或被房東強(qiáng)制趕出家門(mén)的苦楚。

為保護(hù)承租人合法權(quán)益，意見(jiàn)稿對(duì)出租人行為設(shè)置了限制條款。包括“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房”；“出租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，滿(mǎn)足基本使用功能”；“出租人出租住房，應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)”等。

但也有房東擔(dān)心，遇到無(wú)賴(lài)租戶(hù)，反復(fù)拖欠房租該咋辦？有微博網(wǎng)友就留言稱(chēng)，“出租人可能會(huì)更加甄別租戶(hù)，不接受有黑歷史的租戶(hù)；甚至可能通過(guò)提高租金，來(lái)覆蓋可能存在的損失?！?/p>

作為租賃市場(chǎng)的另一個(gè)主體，出租人在交易中同樣需要安全感。

為此，意見(jiàn)稿對(duì)承租人行為進(jìn)行了如下約束：承租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動(dòng)住房結(jié)構(gòu)和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備；承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人在租賃期限內(nèi)可解除住房租賃合同。

房東不得擅自抬價(jià) 鼓勵(lì)租金按月支付

目前，租賃市場(chǎng)的租金支付方式有多種選擇，包括押一付三、押一付六、押一付十二等，一般是房東和租戶(hù)協(xié)商確定。

對(duì)于最敏感的租金支付，意見(jiàn)稿不僅提出鼓勵(lì)按月支付，還明確房東不得擅自抬高租金。承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金，當(dāng)事人另有約定的除外；住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

“最近這次換房，就是因?yàn)榉繓|要一次新漲700元的月租金。本來(lái)每月3300元租得好好的，房子很破，還理直氣壯漲價(jià)，非要漲到4000元”，實(shí)在無(wú)法接受房東的獅子大開(kāi)口，北京租房族崔玉一氣之下?lián)Q了房子，不等合同到期，崔玉就早早搬離了原來(lái)租住的地方。

鼓勵(lì)出租人提供更長(zhǎng)租期 租期不低于三年

促進(jìn)租金支付方式更為靈活的同時(shí)，意見(jiàn)稿還鼓勵(lì)租賃企業(yè)和出租人提供更長(zhǎng)的租期。

意見(jiàn)稿鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持；住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定租賃期限。對(duì)租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。

值得注意的是，在官方力推樓市購(gòu)租并舉發(fā)展的大背景下，各地開(kāi)始鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持住房用于租賃，為出租人提供更穩(wěn)定的租期和更完善的服務(wù)。

4月14日，北京住建委發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，為企業(yè)和個(gè)人租用開(kāi)發(fā)商的自持商品房提供了保障，帶裝修、租期長(zhǎng)、租金可商定，不得不讓人動(dòng)心。

租房押金不得無(wú)故扣留 違規(guī)最高可罰20萬(wàn)元

好說(shuō)好散就罷了，如果是不歡而散，提前支付給房東的押金還能順利拿回來(lái)？

針對(duì)眾多承租人的擔(dān)心，意見(jiàn)稿明確規(guī)定，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時(shí)間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

不歸還押金，出租人將受到怎樣的處罰？據(jù)意見(jiàn)稿規(guī)定，出租人違反規(guī)定扣留押金，將由房產(chǎn)管理部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)個(gè)人處1千元以上5千元以下罰款，對(duì)單位處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。

禁捂盤(pán)惜售 樓盤(pán)獲預(yù)售證10日內(nèi)需全部對(duì)外銷(xiāo)售

在住房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，意見(jiàn)稿著重規(guī)范了開(kāi)發(fā)商為炒作房?jī)r(jià)而采取的捂盤(pán)惜售行為。

明確提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門(mén)網(wǎng)站和銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售住房及每套住房?jī)r(jià)格，并對(duì)外銷(xiāo)售。

12個(gè)銷(xiāo)售行為被明令禁止，包括發(fā)布虛假房源信息和廣告；通過(guò)捏造或者散布漲價(jià)信息等方式惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)；不符合住房銷(xiāo)售條件，向買(mǎi)受人收取或者變相收取費(fèi)用；捂盤(pán)惜售或者變相囤積房源；不明碼標(biāo)價(jià)，在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用等。