中央經(jīng)濟工作會議明確提出，要著力防控資產(chǎn)泡沫，房子是用來住的、不是用來炒的。這為2017年及未來房地產(chǎn)市場運行及調(diào)控指明了方向。而在實際操作中，如何嚴控泡沫，使房價恢復(fù)理性？圍繞這些問題，全國政協(xié)委員、上海市政府原參事、上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘分享了他的思路。

談及今年及“十三五”穩(wěn)定房地產(chǎn)的基本策略，張泓銘表示，就短中期而言，應(yīng)保持樓市價格的基本穩(wěn)定，既不讓它快跌，也不讓它快漲。而對于庫存很高的三四線城市的房價，應(yīng)該有實質(zhì)性的下降。

談到房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制建設(shè)，張泓銘認為還有待時日：“建設(shè)一個這樣的機制，需要做的工作，大體上包括外部環(huán)境和自身機制兩大方面。外部環(huán)境方面：應(yīng)合理確定經(jīng)濟增長速度，減輕依賴樓市推動經(jīng)濟增長的壓力；合理確定貨幣供應(yīng)量，并引導(dǎo)資金向更合理的方向流動；完善中央和地方的事權(quán)和財權(quán)結(jié)構(gòu)，糾正地方對樓市的財政依賴；引導(dǎo)城鎮(zhèn)化走資源集聚尤其是投資者集聚導(dǎo)向的道路，而非簡單的人口集聚和樓宇集聚；加快農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)移和農(nóng)民全部權(quán)益的市場化、貨幣化，提高農(nóng)民進入城鎮(zhèn)成為經(jīng)營者、投資者的積極性?！?/p>

而從樓市自身出發(fā)，張泓銘認為至少需要完善五點：住宅稅制要刪繁就簡，實行流通輕、持有重的稅制，并鼓勵中低檔使用，抑制高檔和投機；住宅用地指標(biāo)要同城市人口增減掛鉤；住宅開發(fā)要鼓勵中低檔、抑制高檔；住宅交易和信貸要鼓勵使用，抑制投機；要完善住房租賃市場和住房保障機制。

回到當(dāng)下，張泓銘認為，應(yīng)先建立一個對沖樓市異常波動的自動機制。所謂自動調(diào)整機制，就是當(dāng)樓市異常波動積累到一定程度，調(diào)整機制就自動觸發(fā)，對沖前面的異常波動。

張泓銘表示，該機制有五個要點：“一是監(jiān)測指標(biāo)。用國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個城市住宅價格指數(shù)作為唯一指標(biāo)。二是控制界限。分別規(guī)定在一個月內(nèi)、三個月內(nèi)、六個月內(nèi)、九個月內(nèi)、十二個月內(nèi)共五個時段，住宅價格波動累計達到某個數(shù)值，比如一個月內(nèi)3%、三個月內(nèi)4%、六個月內(nèi)5%、九個月內(nèi)6%、十二個月內(nèi)8%，調(diào)整機制就自動啟動，不必人為安排。三是對沖工具。首推金融手段，即首付率、利率的雙率聯(lián)動。比如一個月內(nèi)價格上升或下降3%，則首付率自動增加或減少10%、房貸利率在央行基準利率上自動增加或減少10個基準點。當(dāng)然，這里面有消費差異化的區(qū)別，因此要保護自住需求尤其是首套房購買者。如果遇到央行貨幣政策調(diào)整，則暫緩啟動對沖，等待央行貨幣政策開始后下一個時間段樓市價格的變化，再作決定。在首推金融手段的同時，還可以由地方選擇補充加推稅率、限購、促購、費用、土地等政策工具，但應(yīng)該同金融手段形成合力、不能對沖。四是實施區(qū)域。以城市為對象，以70個城市為范圍。五是監(jiān)管責(zé)任。（記者　崔呂萍　孫琳　整理）